越秀版本的合伙人計劃

本刊記者│苗野

越秀版本的合伙人計劃

2月27日，越秀地產在香港舉行的2014年業績會上透露，今年越秀地產將從做規模向做效益轉型，從體制機制上創新，推進事業合伙人制度。此時距離該公司宣布于佛山禪城佛平路地塊全面實行雇員獎勵計劃后，剛剛過去20天。

越秀地產董事長張招興表示，房地產行業依賴土地增值獲利的時代已經結束，增強企業的內生動力，尤其是激發項目團隊的經營活力已經成為企業實現規模發展的關鍵。通過合伙人制度的試點，我們有望進一步縮短項目開工周期，提升資產周轉率，未來越秀地產實行的也將是快周轉策略，實現當年拿地、當年開工、當年銷售。

越秀地產副總經理朱晨進一步解釋稱，在“新常態”下，人的資本、智力資本對房地產行業的作用會遠遠大于金融資本。房企激勵機制需要變革，否則恐難突破業績與經營目標。為了應對行業新常態，必須從機制上實現突破。這是越秀地產實行事業合伙人計劃的初衷。

國企版合伙人

佛平路地塊是2015年2月5日，越秀集團通過公開掛牌方式，以6.33億元底價購入的一幅商住土地。按總可建筑面積計算，折合樓面地價約3700元/平方米。購入地塊后，公司于珠三角地區（除廣州）的土地儲備達256萬平方米。

這是越秀地產在佛山的第三個項目，也是公司實行合伙人計劃的首個項目。雖然萬科、碧桂園等企業都已經開始了合伙人制度，但作為國企，越秀地產是首吃螃蟹者。

在公告中，越秀地產公布了雇員獎勵計劃的細則，具體要點是：越秀地產現正設立雇員獎勵計劃，本集團物業開發項目的若干地方管理團隊成員及核心員工（統稱符合資格管理層成員）將須（或就部分合資格管理層成員而言，可選擇）透過一個基金結構對相關項目公司（各為一間項目公司）作出股權投資。

公告稱這一計劃的目的是，就相關項目令符合資格的管理層成員的利益與集團利益保持一致。公司預計該計劃可激勵每個項目負責日常運作的符合資格管理層成員，最大限度地提高項目回報及提高項目的內部回報率。這亦符合該公司及股東的整體利益。

“符合資格的管理層成員”，并不包括越秀地產董事、最高行政人員以及發行人層面的任何其他關連人士。此外，各參與計劃的成員就一個項目所作投資的總額可能各不相同，但每間項目公司全體符合資格管理層成員所持的股權總共將低于該項目股權總額的10％。

朱晨表示，整個方案的研究和成熟是在2015年年初。原則上，從今年開始所有新項目都要實行項目跟投。佛平路是公司今年的第一個項目，順理成章的就成為第一個落實跟投計劃的試點項目。目前，越秀地產的合伙人制度主要是指項目跟投，遵循“同股同權”的投資理念進行設計，以“利益共享、風險共擔”為核心，促使員工從簡單的職業經理人心態向企業家心態轉變，提升項目投資決策的準確性，加快周轉，提高盈利水平。

有消息稱，越秀地產傾向于在短平快的新項目中執行合伙人計劃，因為該類項目回報周期較短、投資金額較小，便于跟投操作。然而在設計上，國企版的事業合伙人制度較為嚴謹，越秀地產的事業合伙人要求全體符合資格管理層成員所持的股權合共將不超過2％，每家項目公司全體合資格管理層成員所持的股權合共將低于其股權總額的10％。相比民企版的事業合伙人制度較為靈活，比如碧桂園的合伙人計劃是全員可以參與，高管則定額跟投，員工項目跟投的持股比例在10％～15％。萬科在跟投金額上也不設統一的標準，只規定員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5％，各城市公司允許存在差異性。

“這只是根據佛山項目的總投資金額來確定的。”朱晨說，從國企整體改革方案來看，國家政策鼓勵員工持股最多不可以超過25％，但具體到地產行業或者某個地產項目，跟投比例有幾個百分點就可以起到提高周轉速度、成本控制、質量控制，售價最優化等作用。到底是2％、3％還是5％，我們也要根據每個項目的情況和跟投團隊的承受能力而定。

房企之中國合伙人

一部《中國合伙人》的熱映讓人們看到了團隊的力量，也懂得了合作可以帶來成功與共贏。隨著房地產進入下半場，以往粗放的管理模式走到盡頭，一種全新的以“利益共享”為核心的合伙人制度似乎讓房企尋找到了新的成長路徑，開始在國內房地產行業風生水起。

2014年4月23日，共1320位員工成為首批萬科事業合伙人，所有合伙人簽署承諾書，將其在集體獎金賬戶中的全部權益，委托給盈安合伙進行投資管理。萬科合伙人計劃規定項目層面對于今后所有新項目，除舊城改造及部分特殊項目外，原則上要求項目所在一線公司管理層和該項目管理人員，必須跟隨公司一起投資。員工初始跟投份額不超過項目峰值的5％。萬科被稱為動作最大的合伙人。

碧桂園在2012年就推出了“成就共享計劃”，獲得成就共享獎勵的兩大核心條件是一年內實現集團自有資金投入全部回籠，二是項目累計回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金標準收益之和。成就共享計劃實行后推動碧桂園2013年銷售額突破千億。

在成就共享計劃的基礎上，2015年碧桂園又推出了“同心共享計劃”，要求中層員工參股投資項目。“同心共享”計劃可謂是完全的合伙人制，它的操作模式是集團拿出每一個項目10％～15％的權益給管理層，管理層必須拿錢跟投。該計劃實施后，碧桂園的所有項目都將轉變為合伙人制。碧桂園被稱為執行力最強合伙人。

陽光城在去年拋出一份員工持股計劃，開啟了自己的合伙人之路。陽光城委托第三方資管機構——興證證券資產管理有限公司，全額認購興證證券資產管理有限公司設立的鑫眾3號集合計劃的次級A份額，而該計劃的投資范圍也正是用于購買和持有陽光城股票。認購面向全體員工，自愿參與，資金來源為陽光城正式員工合法薪酬、自籌資金。特殊的支付方式使陽光城大股東變相為員工提供了年化12％的托底收益。陽光城被稱為最謹慎合伙人。

“人”已經成為房企決勝下半場的最重要因素，合伙人制度恰恰是為了激發人才的創新力應運而生。各大房企的合伙人制度各有特色，也各有優劣，沒有最好的模式，只有最適合的模式。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，事業合伙人推出的背景是房地產項目的利潤太少了。過去房地產行業高增長的時候，項目利潤都好，隨便拿一塊地都賺錢。現在是10個項目，5個項目賺錢，3個項目持平，2個項目虧損。縱觀上市公司的財務報表，凈利潤率基本都跌到10％了。現在已經是房地產行業的薄利時代了，未來會不會走向微利還不確定。

“在這個背景下，大家都在想辦法怎么來提高單個項目的利潤，只有每個項目的利潤提升了，公司整體項目的利潤才能提高。于是通過項目合伙人制把項目相關的人全部捆綁起來，培養‘主人翁’精神，都去想著怎么把這個項目的利潤做到最大化，怎么去降低項目的成本。”歐陽捷說，新城地產以南京G75地塊為試點的首個新城合伙人“新新之伙，可以燎原”的項目跟投模式于2015年1月底正式啟動。

一個好的制度既要給合伙人更多的好處，又要對公司本身公平。過度保護公司可能導致機制作用發揮不出來；過多給合伙人輸送利益，會導致公司的資產流失。

為了利潤

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，現在房地產行業的利潤已經大不如前了，以前在市場比較好的時候，推出合伙人制度還比較有意義。但是現在推出這個計劃更多的是一個降低人員流失，挽留人才的制度。另外房地產行業是個資金密集型行業，就算實施合伙人制度，合伙人占的比例都不大，除非合伙人很有錢。一個好的制度既要給合伙人更多的好處，又要對公司本身公平。過度的保護公司，可能導致機制作用發揮不出來。過多地給合伙人輸送利益，也會導致公司的資產流失。所以這個尺度很難把握。

隨著房地產行業從黃金時代走向白銀時代，房地產企業要想賺錢只能通過摳，向外伸手要錢的日子一去不復返，老板們都改成了伸手向內要效益了。

在黃立沖看來，萬科采用的員工持股，就是通過事業合伙人的名義，集合內部員工資金增持股權，以此增加在董事會的話語權。除非萬科的管理層能獲得絕對控股，否則無法保證對董事會擁有絕對的話語權。在類似萬科的合伙人制度下，高管層受益程度更高，因為他們能通過捆綁員工利益的方式增強對董事會的話語權，保持自己對公司經營的決策權。但對于大量中層人員而言，他們對公司經營并沒有決策權，買賣股票的決定權也不在自己手上，買入的價格與自己通過投資賬戶購買并無差異，加上公司股價有可能與業績出現長期背離，因此想從中獲益難有保障。

朱晨認為，事業合伙人制度的推行打破了職業經理人天花板，改變以往以任務為導向的激勵機制。執行合伙人制度后，項目公司在業務環節擁有更多自主權，提高效率，減少浪費。但對具體操盤人的專業能力、管理能力上也都提出了更多挑戰，不僅將經營重點放在完成短期經營任務上，還要看長期，激發團隊從拿地、開發、銷售各環節鏈條上發揮主觀能動性，實現項目既快又好，為各方股東創造超額利潤。

真正影響項目利潤的不在于后期的運營成本，而是前期的拿地成本。以前行業中的觀點是地價占房價的1/3是合理的，但是在一線城市根本做不到。上海去年的土地樓面價平均是1萬多點，2013年的時候是6644元，增漲了大概40％。北京基本上也是同樣的增速。這樣高的土地價格都已經頂到喉嚨口了，企業稍有差池就虧了。所以只有不斷尋求合適的地，把地價控制在合理區間。實施項目合伙人制到最后就是這個土地拿不拿，不取決于總部，更多地取決于項目公司或是城市公司，既然跟投了，自然要測算拿了這塊兒地以后，會不會虧損，進而導致很多城市公司沒有拿地的積極性，直接引發的效應就是公司銷售規模的不斷下降。