淺談個人住房抵押貸款違約風險的防范

【摘要】隨著我國社會經(jīng)濟和居民收入的不斷增長，貸款需求也在不斷增大。但是在個人住房抵押貸款規(guī)模不斷擴大的形勢下，相應的違約風險防范機制卻沒有健全完善，導致了個人住房抵押貸款違約風險的擴大化。因此本文以西雙版納為例，通過對個人住房抵押貸款風險狀況的分析，提出了防范違約風險的具體策略，以期在和廣大同行交流的同時，促進個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

【關鍵詞】個人住房抵押貸款 違約風險 防范

一、前言

目前我國的個人住房抵押貸款市場還不夠成熟完善，相關的法律法規(guī)也沒有健全，整個行業(yè)正處于快速發(fā)展的階段，因此在貸款規(guī)模不斷增大的形勢下，出現(xiàn)了不少虛假按揭房貸、降低貸款準入門檻的違法違規(guī)問題，進而導致了個人住房抵押貸款的違約風險不斷增高，不良貸款比重增大的問題出現(xiàn)，嚴重影響了我國的金融安全。本文結合西雙版納個人住房抵押貸款市場的發(fā)展狀況，通過對個人住房抵押貸款風險狀況的分析，提出了防范違約風險的具體策略，以期促進個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

二、導致個人住房抵押貸款違約風險產生的原因分析

西雙版納是云南省所管轄的一個少數(shù)民族自治州，總體上處于我國陸地的最南端。一方面，該地氣候獨特，人文和自然景觀具有特殊魅力，成為云南省一個重要的旅游景點。另一方面，該地處于邊境交接地區(qū)，來往貿易頻繁，在對外貿易上也具有重要的地位。由于旅游開發(fā)以及經(jīng)濟貿易的對于資金的大量需求，該地區(qū)貸款市場不斷擴大，進而導致個人住房抵押貸款市場也在迅速發(fā)展。但是在個人住房抵押貸款市場不斷擴大的同時，由于內外部因素的共同影響，發(fā)生了嚴重的不良貸款違約風險，威脅著商業(yè)銀行的信貸安全。為了有效地解決西雙版納個人住房抵押貸款違約風險問題，首先要對導致違約風險產生的原因進行分析。

（一）商業(yè)銀行管理制度的缺陷

目前該地區(qū)的不少商業(yè)銀行由于激烈的市場競爭，降低了個人住房抵押貸款的準入門檻，沒有嚴格執(zhí)行相關的管理制度。更為關鍵的是該地區(qū)個人住房抵押貸款市場發(fā)展的不充分，造成商業(yè)銀行的管理制度存在很多落后和不適應的情況，這種管理制度上的缺陷自然不能控制個人住房抵押貸款的質量。尤其是商業(yè)銀行沒有嚴格的個人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，違約危險也會相應的提高。

（二）個人信用體系發(fā)展落后

個人信用情況是商業(yè)銀行進行個人住房抵押貸款的重要的參考指標，個人信用體系發(fā)展落后會導致商業(yè)銀行無法獲取到充分真實的個人信用情況，不利于個人住房抵押貸款的風險控制。在全國個人信用體系的建設過程中，西雙版納由于經(jīng)濟、地理方面的原因，在個人信用體系發(fā)展上仍處于落后階段，個人信用體系建設無法滿足商業(yè)銀行進行個人住房抵押貸款的需要。尤其是個人信用水平以及支付能力的可信度不高，個人信息不透明等問題，造成商業(yè)銀行無法準確判斷貸款人的個人信用狀況。

（三）抵押物價值的變化風險

抵押物是銀行決定發(fā)放個人住房抵押貸款的基礎，抵押物的價值更是決定著具體的貸款額度。但是由于諸多因素的影響，會造成抵押物價值出現(xiàn)變化的風險。首先就是房價的虛高，導致抵押物價值的相對貶值。因為很多房地產開發(fā)商為了獲得更多的商業(yè)銀行貸款，所售的房價遠遠高于市場合理價格，這時候雖然銀行有抵押物，但是相對于過高房價帶來的信貸額度，抵押物價值相對偏低了很多。另外由于整個房地產市場的不穩(wěn)定，房價也會出現(xiàn)起伏波動的情況，一旦房價大幅下跌，那么抵押物的價值就會迅速縮水，給商業(yè)銀行個人住房抵押貸款帶來嚴重的風險。

（四）個人住房抵押貸款擔保機制的不完善

該地區(qū)的個人住房抵押貸款擔保機制由于發(fā)展時間短、缺乏有關部門監(jiān)督的原因，相對來說更加的不完善健全。在個人住房抵押貸款擔保機制中，沒有發(fā)揮政府性擔保的重要作用。因為一個健全完善的個人住房抵押貸款擔保機制中，政府性擔保可以承擔著改善中低收入家庭住房條件的作用，同時可以有效減輕商業(yè)銀行的貸款風險。政府性擔保還可以對商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款進行風險審查評估，通過長效的監(jiān)督來促進商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的正規(guī)化。但是在西雙版納地區(qū)，由于政府性擔保也就是保險公司沒有充分發(fā)展，不能從總體上對商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款風險進行控制，所以必須加強個人住房抵押貸款擔保機制的健全完善進度。

（五）沒有對個人住房抵押貸款質量實行動態(tài)監(jiān)管

由于西雙版納正處于經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，近幾年的經(jīng)濟增長率可以達到13%左右，遠高于周邊地區(qū)。但是經(jīng)濟的快速發(fā)展，也面臨著經(jīng)濟過熱和金融安全的問題。在這種情況下，商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款質量實行動態(tài)管理的話，很容易由于利率、房價等因素的變化，造成貸款違約風險的產生，影響商業(yè)銀行的信貸安全。不過由于商業(yè)銀行相關監(jiān)督制度缺乏貫徹和執(zhí)行，無論是制度還是人員上都難以實現(xiàn)對個人住房抵押貸款質量進行動態(tài)監(jiān)管，進而導致商業(yè)銀行不能及時了解個人住房抵押貸款的質量，也就無法做出及時的應對策略。

三、防范個人住房抵押貸款違約風險的對策

（一）加大相關法律法規(guī)定的制定

針對西雙版納個人住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀，以及違約風險的泛濫化趨勢。國家和該地區(qū)的政府部門都應當加大相關法律法規(guī)的制定。具體而言，相關部門要對當前的個人住房抵押市場風險狀況以及發(fā)展趨勢進行深入了解，在綜合國內外的個人住房抵押貸款管理的實踐上，制定出符合實際需要的個人住房抵押貸款法律法規(guī)，不給投機分子鉆法律制度漏洞的機會。同時針對一些法律法規(guī)內容籠統(tǒng)、不方便操作執(zhí)行的情況，要通過制定法律解釋，細化法律條文的方式增強個人住房抵押貸款法律法規(guī)的執(zhí)行力。通過相關法律法規(guī)的有效貫徹執(zhí)行，凈化該地區(qū)個人住房抵押貸款的市場環(huán)境，促進個人住房抵押貸款市場的正規(guī)化和專業(yè)化發(fā)展。

（二）健全完善相關的個人信用評級制度

根據(jù)目前國內外的實際情況，個人住房抵押貸款的違約風險有50%左右是因為個人信用問題導致的，因此健全完善相關的個人信用評級制度，是防范個人住房抵押貸款違約風險的關鍵措施。針對當前個人信息不透明、信息不對稱、可信度低的狀況，相關執(zhí)法部門要對個人信用評級中違規(guī)違法行為進行嚴厲的處罰，通過加大處罰力度來增大違規(guī)更改個人信用評級的成本，促使個人信用評級的真實可靠。對于商業(yè)銀行和貸款者之間的信息不對稱的問題，政府有關部門和社會公益組織要加強個人信用評級公共平臺的建設，力爭通過一個透明公平的公共平臺，促使貸款雙方可以真實詳細的獲取有關信息，增強個人住房抵押貸款的透明化，防止個人住房抵押貸款中的暗箱操作的問題出現(xiàn)。總而言之，通過健全完善相關的個人信用評級制度，對于商業(yè)銀行和貸款者大有裨益，該制度有助于商業(yè)銀行降低個人住房抵押貸款違約風險發(fā)生的可能性，更有助于個人信用良好的居民可以快捷迅速的獲得個人住房抵押貸款，推動個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展。

（三）發(fā)揮政府性擔保機構的重要作用

防范個人住房抵押貸款中的違約風險，最直接的辦法就是分攤風險，也就是通過發(fā)揮政府性擔保機構在個人住房抵押貸款市場中的重要作用，緩解商業(yè)銀行承擔的違約風險壓力。西雙版納有關部門應當在個人住房抵押貸款市場中促進商業(yè)保險機構的發(fā)展，通過一系列政策優(yōu)惠，發(fā)揮這些政府性擔保機構減輕低收入家庭購房壓力的作用，同時作為商業(yè)銀行和貸款方之外的第三者，政府性擔保機構要起到公正監(jiān)督的作用，尤其要對商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放個人住房抵押貸款的行為進行約束，在和商業(yè)銀行和貸款方的合作中，促進信息資源的共享利用，推動個人住房抵押貸款市場的誠信化發(fā)展。

（四）推動個人住房抵押貸款的證券化

綜合國內外的個人住房抵押貸款市場情況來看，個人住房抵押貸款證券化以及是大勢所趨，并且通過證券市場來轉移和降低商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的違約風險。目前個人住房抵押貸款證券化的模式主要有兩種，分為表外證券化和表內證券化。具體而言，表內證券化下商業(yè)銀行要用最初貸款人的身份來進行證券的發(fā)放，這個銀行的負債可以說是發(fā)行的債券，但是貸款仍然是發(fā)行銀行的資產，銀行的資產負債表會包含以上兩個方面的內容。另外一種就是表外證券化，在該模式需要通過一些中介機構來承銷商業(yè)銀行的抵押貸款，并且是以中介機構自己的身份來發(fā)放相關證券，但是銀行的資產負債表不會記錄抵押貸款以及發(fā)行過的證券。至于西雙版納地區(qū)，由于當?shù)刈C券市場發(fā)展不完善，專業(yè)的中介機構也不多，所以在初期應通過表內化的方式來進行個人住房抵押貸款的證券化，也就是通過當?shù)氐纳虡I(yè)銀行自己來發(fā)行抵押貸款轉換成的證券，在整個證券市場成熟以后，進行表外式的個人住房抵押貸款證券化，發(fā)揮表外證券發(fā)行模式適合大規(guī)模市場以及商業(yè)銀行風險小的優(yōu)點。總而言之，在個人住房抵押貸款的證券化中，商業(yè)銀行要積極利用二級市場來完善一級市場信息發(fā)布與管理形式，在合理轉移風險的過程中，降低個人住房抵押貸款的違約風險。

四、結束語

綜上所述，以西雙版納為例，我國的個人住房抵押貸款市場還處于初級階段，因此防范違約風險是影響個人住房抵押貸款市場發(fā)展的重要因素，只有有效控制了違約風險，個人住房抵押貸款市場才可以高質量和正規(guī)化的成熟壯大，才可以為我國的金融發(fā)展貢獻巨大的動力。因此，通過個人住房抵押貸款違約風險的防范——以西雙版納為例的分析，有關部門應當學習國內外的成熟經(jīng)驗和技術，深入分析我國個人住房抵押貸款的實際情況，制定科學合理的違約風險防范機制，促進我國個人住房抵押貸款市場的良好發(fā)展，維護我國的金融安全與穩(wěn)定。

參考文獻

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作者簡介：賀云（1964-），男，漢族，湖南祁東，講師，大學本科，現(xiàn)供職于西雙版納職業(yè)技術學院，研究方向：西雙版納本地金融。