我國以房養老問題分析以及問題解決對策

李 曼，劉雪琪，肖 芃，魯曉潔

（江漢大學 商學院，武漢 430056）

1 我國以房養老的現狀

自20世紀80年代以來，為適應國家經濟發展的需要，一直以來實行的是統賬結合的養老基金管理制度。截至2012年，中國養老金空賬達到24859億元人民幣。這給社會養老保險制度帶來了巨大的風險，為了緩解養老壓力，專家學者們大力提倡在中國推行以房養老，使養老方式朝向多元化發展。

我國現在推行”以房養老”以3種方式為主：①以北京為代表的“抵押式”，即老年人將有獨立產權的房屋抵押給銀行或保險公司等金融機構，以換取每月等額養老金，老年人過世之后，由評估機構對房屋進行估值，剩余價值折合成等值的金額由老年人的遺產繼承人繼承；②以南京為代表的“交換式”，即老年人將房屋交給養老院等養老機構，以此來換取養老院對老年人養老擔負責任，老年人過世后，房屋由養老機構所有；③以上海為代表的“回租式”，老年人首先將房屋賣給房屋管理的公益性機構，然后將自己的房屋租回。

2 以房養老政策實施遇到的問題

2.1 受到傳統思想的嚴重束縛

首先，“家庭養老”和“養兒防老”的傳統思想深入我國民眾的心里，老人的房產一般都是傳遞給子孫后代的，如果老人將房屋抵押給養老機構，這種做法短時間內很難讓老人們接受；其次，絕大多數子女也對以房養老持反對意見，如果老人將房產抵押給養老機構，會造成家庭內部關系的不和諧；最后，如果老人選擇“以房養老”，老人的子女也會受到社會上的譴責。我們對于老年人關于以房養老的認可度進行了調查，本次調查共發放了500份問卷，其中在對未來養老金水平的看法上面，有50%以上的人對未來養老金的看法是不樂觀的。在對將來安度晚年的每月養老金方面，超過50%的人對未來養老金水平不樂觀，并且預估的養老金水平大致在5000元人民幣以下。擁有房屋產權數中，大多數人士擁有1～2套房子的。在以房養老實施的意愿上，大約72.8%的人都認為“不可行”。在是否贊同以房養老上面，不贊同的人達到81.2%。

2.2 有關“以房養老”政策與法律的不完善

目前在我國法律法規中，關于“以房養老”的政策和法律還在起步階段，當金融機構和老人發生沖突時，還沒有有效和完善的法律來保護任何一方的利益。尤其是我國的房產實際使用權只有70年，在2007年出臺的《物權法》規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的自動續期。今后到了70年后，房產如何來處置還是個疑問，金融機構在這方面有很大的風險，如果續期費用過高，則金融機構將無利可圖。目前相關政策配套建設相對滯后，現在所實行的基本上是以合同來約束雙方的行為，缺少法律方面的約束與制裁。

2.3 養老機構的服務水平和質量較差

目前我國養老機構的服務質量和水平差，養老社區的設施不完善、老年娛樂活動缺乏、護理人員未經過專業培訓、衛生條件較差等問題都普遍存在，所以很多老人也就不支持以房養老。

2.4 房地產價值評估機制不健全

我國的反向抵押業務進展緩慢，而且房地產評估機構的發展還不健全，要想順利開展以房養老必須要有一個穩健的房地產市場和良好的房產評估機制。但由于房地產市場波動較大，對住房價值評估的難度提高了，而評估機制卻跟不上，導致以房養老開展緩慢。

2.5 以房養老制度設計得不合理

我國的 “以房養老”模式在制度設計上一般要求老人在60歲以上，擁有獨立產權房等，并且在老人去世后完全取得房屋產權。這種模式的要求過于苛刻，使得符合要求的老人較少，所以在“以房養老”制度上的設計有些不太符合我國的現狀。

3 對于以房養老實施過程中出現問題的幾點解決對策

（1）破除傳統觀念的弊端，讓形式更加多樣。 加強宣傳力度，利用較強的媒體公信度來矯正傳統養老觀念的弊端，并建立相關的咨詢和服務機構，來慢慢改善現行的養老心態。

（2）完善相關法規，加強政府監管，增強推行機構公信力。由政府出面，帶頭做好相關工作，對房地產市場和相關金融保險市場做出法律的約束和市場監管，其行業內部也需建立行業準則，加強行業的信用建設。政府就是協調者，健全法規、加強準入門檻的審查，提高其推行的力度。

（3）以金融機構為主導，科學地進行房屋價值評估。只有較為科學的估值才會在初期具有公允性，在后期減少不必要的糾紛。

（4）社會福利機構提供有力支持。為了“以房養老”的順利推行，還需要加強社會福利機構的基礎設施建設和對護理人員的免費培訓，建立護理人員持證上崗、定期考核，不定期地暗中測評老年人滿意度考核。增加老年人的娛樂活動，提高老年人的養老質量。

（5）適當放寬老年人參與的條件。以政策支持為后盾，適當放寬限制讓更多的老年人可以參與進來，保證那些低收入老年人可以老有所養，以緩解社會的養老問題。

[1]商登琿.以房養老的本土化探析[J].宏觀經濟管理，2014（2）.

[2]常纓征.關于“以房養老”模式的理性分析[J].價格理論與實踐，2013（9）.