我國經濟適用房政策存在的問題

李呈琛

（漢中職業技術學院，陜西漢中723000）

我國經濟適用房政策存在的問題

李呈琛

（漢中職業技術學院，陜西漢中723000）

我國經濟適用房政策存在一定的問題，為此，應完善我國經濟適用房政策以期使我國經濟適用房政策更加有效。具體做法是：準確界定購買對象；改進經適房的土地出讓政策；建立有效的退出機制；正確定位經濟適用房。

經濟適用房；政策；建議

一、我國經濟適用房的產生

我國經濟適用房是伴隨著我國房改應運而生的，是為了完善我國住宅發展計劃建立的，為了解決中低收入家庭住房困難，于1998年推出的具有社會保障性質的經濟適用房供應體系，是城鎮住房制度改革的7項基本內容之一。

二、我國經濟適用房政策存在的問題

首先，經濟適用房銷售對象界定困難。家庭收入難以精確計算，家庭結構復雜，住房面積難以統計，購房對象資格難以確定。因此出現購房失控的問題，沒有將有限的資源落實到真正需要的人群當中，有些地區甚至出現開著名牌轎車購買經適房的現象。

其次，我國經濟適用房政策無法充分實現社會保障功能。我國經濟適用房雖然是由政府統一規劃的，但由開發商負責建設和銷售。政府的目標是追求社會福利最大化，作為獨立的市場經濟主體的開發商的目的是追求利潤最大化為目標，兩者的利益無法達成一致。因此部分開發商為降低成本在建設中可能會偷工減料，或使用低級原材料，存在安全隱患。在銷售經適房的過程中也是由開發商負責的，他們并不會組織人力，財力去審查申購對象，許多城市和地區在銷售經濟適用房時都會出現場面混亂，分配不公的現象出現。再者，經濟適用房的售價不包括土地成本，并實行了稅費減免等優惠政策，其價格本應該比同時期、同等地段的普通商品房價格低，但事實并非如此，一些省市地區經適房的價格和普通商品房相差無幾，遠遠超過了中等以下收入家庭的經濟承受能力。

第三，政府的監督成本過高，存在違規操作。我國是由政府對經濟適用房的立項、土地劃撥、配套設施建設、銷售定價等各個環節加以管理和監督，監管環節過多，監督成本過高，因而容易出現失控的現象。在經適房的運行中容易出現尋租行為，由于行政劃撥的透明度不高，在由政府劃撥建設用地建造經濟適用房的情況下，許多開發商拉攏腐蝕政府官員為自身謀取利益。另外，一些政府官員運用手中的權利貪污腐敗，與開發商一起牟取個人經濟利益。

三、完善經濟適用房政策的幾點建議

（一）準確界定經濟適用房的購買對象

由于我國缺乏完備的個人住房和收入情況記錄，個人收入不透明，存在灰色收入成分，因此不能僅根據居民的收入水平來確定購買經濟適用房的資格，應設立除政府以外的組織機構負責調查審核申請購買經濟適用房的居民的實際收入和生活水平、人口結構、住房面積等，將中等偏高和中等收入家庭嚴格排除在外，同時發動群眾進行監督杜絕高收入者購買經濟適用房。

（二）改進經濟適用房的土地出讓政策

目前我國經濟實用房都是由政府直接劃撥土地，其目的是為了降低房價。然而，由此導致經濟適用房的產權不完整，土地使用權市場混亂等問題。因此政府應改變劃撥經濟適用房土地的政策而是與其它商品房一樣實行土地有限有償出讓，只是在土地出讓金方面做適當的降低，這樣即可以降低經濟適用房的房價也可以避免由于土地使用權不同而帶來的權屬糾紛和利益爭奪問題。

（三）建立有效的經濟適用房退出機制

住房保障是有階段性，經濟適用房政策的適用對象是中低收入家庭，居民及其家庭的收入狀況、人口結構等都是處于不斷發展變化中，所以當原先的中低收入家庭經濟狀況得到改善并不再屬于中低收入家庭后，就需要有健全的機制促進并保障其退出經濟適用房市場。同時，對退出的條件、退出的方式以及退出后的事項政府應當根據各階段經濟發展水平、居民的可支配收入、消費結構、住房需求結構分別進行規定，更好地體現了社會的公平和公正。

（四）正確定位經濟適用房

經濟適用房既具有市場的性質又具有社會保障功能，容易造成經濟適用房的概念不清，應對其進行準確的定位。政府近年來干預房價上漲，將經濟適用房作為平衡房價指數的一個籌碼。當房價上漲過快時，就加大經濟適用房的建設力度，使整個城市的房價下降一定的幅度。從而造成房產市場上相同質量的經濟適用房和普通商品的不公平競爭，導致政府對房地產市場無法宏觀調控的局面。上至政府政策制定者，下至普通平民百姓，都將商品房和經濟適用房等本應該屬于保障性住房的問題混為一談，使之成為房地產提速、房價提速的推力。所以，從某種意義上說，經濟適用房也為普通商品房市場的發展帶來了負面影響。

通過以上分析可以看出我國的經濟適用房政策還存在很多‘不經濟’的問題，因此需要設立合理的經濟適用房進入及退出機制，不斷改進我國經濟適用房的發展模式，完善政策體制，加強監督，使經濟適用房能更加有效地解決我國中的收入家庭的住房問題。

[1] 張 愈.經濟適用房縱橫談[M].西安：陜西人民出版社，2002.

[2]白 麗，吳 彥.我國經濟適用住房政策的經濟學分析[J].經濟研究，2008.

［責任編輯：汪 莉］

F293

A

1005-913X（2015）07-0040-01

2015-05-01

李呈琛(1985-)，女，陜西漢中人，助教，碩士，研究方向：區域經濟學。