以房養(yǎng)老的運(yùn)行機(jī)制探討

楊娣

（仰恩大學(xué)，福建泉州362014）

以房養(yǎng)老的運(yùn)行機(jī)制探討

楊娣

（仰恩大學(xué)，福建泉州362014）

現(xiàn)下，我國已經(jīng)步入了人口老齡化時(shí)代，然而養(yǎng)老保障體系卻并不完備，造成家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，最終導(dǎo)致全社會(huì)領(lǐng)域的養(yǎng)老問題矛盾日漸突出，因而建立新型的養(yǎng)老保障模式就顯得十分重要。“以房養(yǎng)老”這一名詞在公眾視野中出現(xiàn)的頻次愈來愈高，現(xiàn)已成為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的重要補(bǔ)充角色，在我國部分城市開始了試點(diǎn)，為以后全國性的延展做準(zhǔn)備。

以房養(yǎng)老；運(yùn)行機(jī)制；概念內(nèi)容

一、“以房養(yǎng)老”的相關(guān)概念內(nèi)容

（一）本質(zhì)

所謂“以房養(yǎng)老”，指的是在政府政策支撐的基礎(chǔ)上，國民借助金融市場(chǎng)的運(yùn)作巧妙的利用自有產(chǎn)權(quán)的住房資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)在其剩余生命時(shí)間建立一筆長期且有保障的現(xiàn)金流入，進(jìn)而保障國民自身的晚年生活。“以房養(yǎng)老”模式具有多種操作手段，但應(yīng)注意的是，不管是哪種具體的操作手段，無非都是運(yùn)用房屋資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)房屋所有者最終的養(yǎng)老目的，并在此現(xiàn)有目的的基礎(chǔ)上，選取運(yùn)作機(jī)制來吸引更多的參與者。

“以房養(yǎng)老”是在人口老齡化問題嚴(yán)峻、養(yǎng)老體系缺失、國民房產(chǎn)擁有量不斷上升以及計(jì)劃生育帶來的家庭結(jié)構(gòu)變化等問題的前提下實(shí)施開展的，不少研究者發(fā)現(xiàn)住房有兩個(gè)重要功能，一是住房的消費(fèi)功能，即房屋可以滿足人們的住房需求；二是房屋可以充當(dāng)一種資產(chǎn)，具有增值功能。第二個(gè)功能中，房產(chǎn)可以與地產(chǎn)相聯(lián)系，原因在于：首先，房屋建設(shè)必須以土地資源為基礎(chǔ)；其次，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不能分割；三是，房產(chǎn)在開發(fā)、銷售以及買賣合同的簽訂中都與土地緊密聯(lián)系；最后，住房交易伴隨著土地使用權(quán)而轉(zhuǎn)移。而如今，住房之所以可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老這一作用，其根本原因就在于土地資源的自然特性與經(jīng)濟(jì)特性。

（二）理論基礎(chǔ)

仔細(xì)探究“以房養(yǎng)老”模式的支撐理論，可發(fā)現(xiàn)有生命周期理論和資產(chǎn)養(yǎng)老理論模型兩種。其中生命周期理論是由美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家F·莫迪利亞尼(Franco Modigliani)與R ·布倫博格(Richard Brumberg)等人于20世紀(jì)50年代提出的；而資產(chǎn)養(yǎng)老理論模型可以細(xì)化為資產(chǎn)形成福利理論、資產(chǎn)形成社會(huì)政策等內(nèi)容。

二、我國推行“以房養(yǎng)老”模式的阻礙因素

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)研究表明，我國在推行“以房養(yǎng)老”模式時(shí)還存在諸多問題，常見的有六種阻礙因素，分別是：地權(quán)制度的限制；波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)；不成熟的金融市場(chǎng)；參與主體的缺失；相關(guān)法律的缺陷；國民陳舊觀念的制約。綜合分析這六種阻礙因素，便可發(fā)現(xiàn)與其他國家“以房養(yǎng)老”模式的推廣相比，我國的“以房養(yǎng)老”模式在推行之先沒有充分考慮到我國的基本國情，而且在運(yùn)行機(jī)制的選定上還存在疏漏，因此我國亟需加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的探討，盡可能快地推動(dòng)“以房養(yǎng)老”模式的順利推廣。

三、我國“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的推行探討

（一）推行“以房養(yǎng)老”的有利條件

據(jù)個(gè)人的研究與總結(jié)發(fā)現(xiàn)，“以房養(yǎng)老”在我國完備推行除了阻礙因素以外，還具備一定的有利條件，從“以房養(yǎng)老”社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件分析，可看出：我國住房的保值增值空間很大；近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)極為活躍，尤為是二手房市場(chǎng)交易量直線上升；再者，民眾群體對(duì)“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的推行很是贊同，支持比例超過了調(diào)查總?cè)藬?shù)的70%。由此可見，“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的推行還是極為可行的，民眾群體不僅點(diǎn)頭贊許，客觀現(xiàn)實(shí)條件也呈現(xiàn)出支持的態(tài)勢(shì)。

（二）以“住房反抵押貸款（反向抵押貸款）”為中心的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的探討

住房反抵押貸款（反向抵押貸款）的運(yùn)行機(jī)制即為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）業(yè)務(wù)的內(nèi)在機(jī)能及其運(yùn)行方式，要求我國在開展住房反抵押貸款（反向抵押貸款）業(yè)務(wù)首要任務(wù)就是明晰各方的參與主體，隨后在此基礎(chǔ)上建立完善各種運(yùn)行機(jī)制，從而推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式的順利展開。

1.明晰各方參與主體

一般來說，其他已經(jīng)推行“以房養(yǎng)老”模式的國家基本上都采用了“住房反抵押貸款（反向抵押貸款）”的形式。“以房養(yǎng)老”模式需多方主體積極參與，即政府管理機(jī)構(gòu)、借款人、貸款機(jī)構(gòu)以及中介機(jī)構(gòu)四種主要參與主體，隨后在這四種參與主體的共同作用下完成以“住房反抵押貸款”為中心的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的推行任務(wù)。

2.法律法規(guī)機(jī)制

一些發(fā)達(dá)國家的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制之所以成功運(yùn)行，其最重要的原因就在于運(yùn)行機(jī)制配套了專門的法律法規(guī)機(jī)制，因而我國也應(yīng)借鑒這一方略，嘗試建立完善的法律法規(guī)機(jī)制為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）奠定基礎(chǔ)。具體來講，就是要明確相關(guān)的法律條文規(guī)定、修訂不適宜的法律條文、建立健全專項(xiàng)法律法規(guī)，進(jìn)而為住房反抵押貸款（反向抵押貸款）的順利實(shí)施提供優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。

3.行政機(jī)制

行政機(jī)制的完美落成，需要五個(gè)動(dòng)力來支撐：一是政府機(jī)構(gòu)的直接參與；二是政府機(jī)構(gòu)的宣傳引領(lǐng)；三是出臺(tái)專項(xiàng)的房屋資產(chǎn)政策；四是推動(dòng)相應(yīng)的優(yōu)惠政策；五是鼓動(dòng)社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的積極參與。將這五個(gè)動(dòng)力進(jìn)行分類的話，可以看出政府機(jī)構(gòu)是最大的支撐動(dòng)力，也是落成行政機(jī)制最不可或缺的條件，因而政府務(wù)必要發(fā)揮自身的價(jià)值與潛質(zhì)，為“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制的順利運(yùn)行做好鋪墊。

4.金融機(jī)制

商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司在貸款機(jī)構(gòu)角色的扮演上均存在缺陷，所以我國可以考慮采用聯(lián)合貸款機(jī)構(gòu)的方法手段，鼓勵(lì)不同機(jī)構(gòu)的聯(lián)合，從而確保住房反抵押貸款的通暢運(yùn)行。此項(xiàng)內(nèi)容作為金融機(jī)制的典型代表，需要從風(fēng)險(xiǎn)分散、信用分工和合作經(jīng)營三個(gè)角度入手，從而將房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)合起來，使得住房抵押貸款合同實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。

5.監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督機(jī)制要想得到真切落實(shí)，必須從三個(gè)方面進(jìn)行監(jiān)管：其一，強(qiáng)化對(duì)貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及住房反抵押貸款開辦原則、行為以及貸款人需公開信息的明確等內(nèi)容；其二，加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)格把關(guān)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)資格、服務(wù)質(zhì)量、運(yùn)作方式等內(nèi)容；其三，增強(qiáng)法律法規(guī)執(zhí)行力度，建立專項(xiàng)社會(huì)監(jiān)督渠道，從而有效增強(qiáng)住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的公信力。

四、結(jié)束語

總的來說，“以房養(yǎng)老”是一種優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老模式，其可以為老年人提供絕對(duì)有效的資金支持，從而保障老年人能夠安度晚年。與此同時(shí)，我國引進(jìn)并大面積推行“以房養(yǎng)老”模式，支持具有一定的可行性和有效性，尤為是“以房養(yǎng)老”運(yùn)行機(jī)制所擁有得強(qiáng)大支撐力，所以在運(yùn)行時(shí)更加有動(dòng)力，因此我國應(yīng)加快“以房養(yǎng)老”模式的推廣與運(yùn)行機(jī)制的完備，從而實(shí)現(xiàn)以住房資產(chǎn)形式完善養(yǎng)老保障這一目標(biāo)。

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［責(zé)任編輯：高 瑞］

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1005-913X（2015）07-0036-01

2015-05-12

2014年福建省中青年教師教育科研項(xiàng)目（社科A類）(JAS14351)

楊 娣(1981-)，女，安徽宿州人，講師，碩士，研究方向:保險(xiǎn)理論與政策。