綠色保障性住房的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制研究

■劉 艷，蔣黎暄 ■南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，江蘇 南京 211816

綠色保障性住房自2010年起首先在我國(guó)部分省、市作為試點(diǎn)實(shí)施，進(jìn)行了區(qū)域式、小規(guī)模、探索式的發(fā)展。但是，目前的各省市在綠色保障性住房建設(shè)中普遍存在以下問(wèn)題:綠色保障性住房雖然可以提高居住品質(zhì)，取得社會(huì)效益和生態(tài)效益，但存在增量成本，增加建設(shè)綠色保障性住房的資金投入。地方政府作為綠色保障性住房的建設(shè)主體，面臨比傳統(tǒng)保障性住房更大的資金需求，財(cái)政支出壓力變得更大，由此導(dǎo)致了建設(shè)綠色保障性住房的動(dòng)力不足。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，參建綠色保障性住房無(wú)法獲得直接收益，缺乏參與綠色保障性住房建設(shè)的積極性。所以如果僅靠政府的力量無(wú)法形成綠色保障性住房的規(guī)模化建設(shè)，亟需建立一個(gè)行之有效的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制推動(dòng)相關(guān)主體參與其中。

1 綠色保障性住房建設(shè)總體現(xiàn)狀

1．1 建設(shè)數(shù)量

截止到2014年，獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)的保障性住房項(xiàng)目共有70個(gè)，建筑總面積達(dá)到2500萬(wàn)平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2015年2月26日公布的《2014年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2014年全年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成住房511萬(wàn)套，按照平均每套50平方米的面積來(lái)算，僅2014年全年的保障性住房面積就達(dá)到25550萬(wàn)平方米，綠色保障性住房的規(guī)模只占到傳統(tǒng)保障性住房的十分之一。

1．2 建設(shè)水平

根據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，目前只有北京市、福建省、甘肅省、廣東省、貴州省、海南省、河北省、河南省、湖南省、江蘇省、遼寧省、山東省、陜西省、上海市、浙江省有獲得標(biāo)識(shí)的綠色保障性住房，其中江蘇省、廣東省、上海市三個(gè)沿海地區(qū)和山東省的項(xiàng)目數(shù)量遙遙領(lǐng)先，而中西部數(shù)量則偏少，分布明顯不均。

1．3 政策法規(guī)

2012年4月，財(cái)政部和住建部聯(lián)合頒發(fā)的167號(hào)文件《關(guān)于加快推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》中提及“引導(dǎo)保障性住房及公益性行業(yè)優(yōu)先發(fā)展綠色建筑，使綠色建筑更多地惠及民生”。

2013年初，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合制定的《綠色建筑行動(dòng)方案》，要求從2014年起，直轄市、計(jì)劃單列市及省會(huì)城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。2013年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于保障性住房實(shí)施綠色建筑行動(dòng)的通知》，并同時(shí)發(fā)布了配套技術(shù)文件《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》，于2014年1月1日起施行。

而在激勵(lì)政策方面，目前中央政府及各省市政府很少有針對(duì)綠色保障性住房出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，而很多省市都參考綠色建筑經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策來(lái)執(zhí)行。

2 綠色保障性住房外部性分析

綠色保障性住房作為滿足社會(huì)中低人群需求的特殊綠色建筑，具有非盈利性、大投入小產(chǎn)出、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，屬于公共物品。對(duì)于參建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于不能從中獲得理想的收益，而社會(huì)沒(méi)有花費(fèi)任何成本的享有了綠色保障性住房所產(chǎn)生的綠色外部效益，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏建設(shè)綠色保障性住房的內(nèi)在動(dòng)力，因此綠色保障性住房的供給低于社會(huì)的需求，不能達(dá)到帕累托最優(yōu)。而此正體現(xiàn)出綠色保障性住房的正外部性。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，如下圖所示:假定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參建綠色保障性住房的邊際收益為MR，所花費(fèi)的邊際成本為MC，而通過(guò)綠色保障性住房建設(shè)帶來(lái)的社會(huì)邊際收益為MSR，由于綠色保障性住房具有正的經(jīng)濟(jì)外部性，即社會(huì)邊際收益MSR大于私人邊際收益MR，其差額為邊際外在收益MER。從圖中可以看出，由于個(gè)人收益最大化理論，私人邊際收益曲線MR與邊際成本曲線MC的交點(diǎn)E決定了綠色保障性住房的規(guī)模，但是對(duì)于社會(huì)，最優(yōu)的均衡量應(yīng)該是由社會(huì)邊際收益曲線MSR與邊際成本曲線MC的交點(diǎn)F決定，其對(duì)應(yīng)的綠色保障性住房規(guī)模為，，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。

3 綠色保障性住房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制構(gòu)建

3．1 經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制構(gòu)建目標(biāo)

(1)中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)目標(biāo)。中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)目標(biāo)是促使地方政府積極履行綠色保障性住房的建設(shè)責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的各項(xiàng)政策，最大限度滿足中低收入群體的住房需求并提高居住舒適度。同時(shí)采取多種措施，給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接盈利模式，以有效激勵(lì)其參建綠色保障性住房建設(shè)，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任，達(dá)到推動(dòng)綠色建筑發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。

(2)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的激勵(lì)目標(biāo)。增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與使命感，通過(guò)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策的實(shí)施，給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接的盈利模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與綠色保障性住房建設(shè)成本的合理分擔(dān)，同時(shí)積極探索政企合作的其他有效模式，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)參與綠色保障性住房建設(shè)行為，分擔(dān)政府資金財(cái)政等方面的壓力。

3．2 經(jīng)濟(jì)激勵(lì)主體與對(duì)象分析

綠色保障性住房的建設(shè)利國(guó)利民，但由于存在外部性，資源配置作用不能得到充分發(fā)揮。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，只有通過(guò)政策，加以充分運(yùn)用法律、行政及財(cái)政稅收手段，才能引導(dǎo)、規(guī)范并推動(dòng)綠色保障性住房的建設(shè)。這就必須依靠政府的宏觀調(diào)控與管理。因此政府應(yīng)該而且有能力作為經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的主體。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于建設(shè)綠色保障性住房沒(méi)有直接的成熟的盈利模式而持觀望態(tài)度，不輕易參與綠色保障性住房建設(shè)。加上目前保障性住房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，綠色保障性住房尚未達(dá)到規(guī)模性建設(shè)，因此經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的客體應(yīng)從供應(yīng)方的角度出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)激勵(lì)對(duì)象，提高他們參建綠色保障性住房的積極性，增加綠色保障性住房的供給數(shù)量，降低建設(shè)綠色保障性住房的增量成本，滿足保障對(duì)象的住房需求。

3．3 經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制內(nèi)容

(1)財(cái)政手段。中央財(cái)政對(duì)地方財(cái)政的投入。增加中央財(cái)政在綠色保障性住房建設(shè)中的投入，改變之前中央政府只提供不到10%的資金支持，而將90%的資金籌集壓力轉(zhuǎn)移給地方政府的格局。建議在中央和地方財(cái)政設(shè)立的綠色建筑專項(xiàng)資金中劃分出綠色保障性住房專項(xiàng)資金，將綠色保障性住房列入國(guó)家和地方財(cái)政預(yù)算中，依據(jù)每年綠色保障性住房建設(shè)工作計(jì)劃，在財(cái)政年度預(yù)算中列支，統(tǒng)一劃撥到綠色保障性住房專項(xiàng)資金中，作為專項(xiàng)資金的穩(wěn)定來(lái)源。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)政補(bǔ)貼。就綠色保障性住房而言，其補(bǔ)貼依據(jù)應(yīng)以綠色保障性住房的增量成本為主。增量成本與項(xiàng)目所在地、項(xiàng)目的星級(jí)及綠色技術(shù)的成熟度相關(guān)，不同地點(diǎn)、物價(jià)不同，技術(shù)水平不同，因此增量成本也就不同。目前對(duì)于一星級(jí)的綠色保障性住房，政府可以不對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼，一星級(jí)應(yīng)達(dá)到的相關(guān)項(xiàng)為強(qiáng)制項(xiàng);對(duì)二星級(jí)綠色保障性住房補(bǔ)貼以增量成本的30%左右為宜;對(duì)三星級(jí)綠色保障性住房補(bǔ)貼以增量成本的35%左右為宜。政府對(duì)綠色技術(shù)、產(chǎn)品研究單位的財(cái)政補(bǔ)貼。在綠色保障性住房增量成本中，技術(shù)增量成本占的比重最大，因此需要探索一套低成本的綠色技術(shù)體系。這就需要加大對(duì)適用綠色保障性住房的綠色技術(shù)、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新的投入力度，設(shè)立綠色保障性住房專項(xiàng)技術(shù)財(cái)政補(bǔ)貼。政府對(duì)綠色保障性住房項(xiàng)目的示范與獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)綠色保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行示范和獎(jiǎng)勵(lì)，是將外部效應(yīng)內(nèi)部化的途徑之一。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)商等的示范展示，能夠提升全社會(huì)對(duì)綠色保障性住房的認(rèn)知，具有較強(qiáng)的激勵(lì)作用。

(2)稅收手段。由于公共租賃住房(含并軌后的廉租住房)率先實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，在稅收激勵(lì)手段上可以借鑒、引入LIHTC(Low-income Housing Tax Credit)，即“低收入家庭住房建設(shè)稅收抵免制度”進(jìn)行稅收減免。

參照美國(guó)的LIHTC主體及運(yùn)行機(jī)制，建議由我國(guó)國(guó)稅總局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃每年全國(guó)稅收抵免總金額及各省、直轄市、自治區(qū)分配額;住建廳、委負(fù)責(zé)評(píng)審、批準(zhǔn)綠色保障性住房建設(shè)申請(qǐng)，并復(fù)審監(jiān)督，將結(jié)果提交國(guó)稅總局，由國(guó)稅總局授予或撤銷稅收抵免權(quán)利。住建部負(fù)責(zé)收集下級(jí)單位已統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，再次整理分析，并將結(jié)果提交國(guó)稅總局，為其下一步綠色保障性住房建設(shè)規(guī)劃、決策提供依據(jù)。

(3)金融手段。包括建立完善的金融市場(chǎng)體系、建立住房公積金投資管理公司、建立住房?jī)?chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)、發(fā)展綠色保障性住房信托投資基金等方式，為綠色保障性住房的建設(shè)提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的資金來(lái)源。

4 結(jié)語(yǔ)

目前，雖然我國(guó)部分省市已經(jīng)在綠色保障性住房建設(shè)方面取得了一些成果，但覆蓋面不足，質(zhì)量水平不高，全面推進(jìn)綠色保障性住房建設(shè)還需更長(zhǎng)的時(shí)間。因此，本文基于綠色保障性住房總體建設(shè)現(xiàn)狀與外部性分析，提出的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制可以推進(jìn)綠色保障性住房建設(shè)，最終社會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

［1］國(guó)務(wù)院辦公廳．關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知(國(guó)辦發(fā)［2013］1號(hào))［Z］．2013．

［2］財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部．關(guān)于加快推動(dòng)我國(guó)綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見(財(cái)建［2012］167號(hào))［Z］．2012．

［3］住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部．關(guān)于保障性住房實(shí)施綠色建筑行動(dòng)的通知(建辦［2013］185 號(hào))［Z］．2013．

［4］高山，付光輝．綠色保障性住房激勵(lì)約束機(jī)制研究［J］．綠色科技，2014(3):241-243．

［5］陽(yáng)揚(yáng)．綠色保障性住房融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示［J］．上海房地，2012(10):34．

［6］吳閩川．推進(jìn)福建綠色保障房建設(shè)的若干思考［J］．中共福建省委黨校學(xué)報(bào)，2012(12):87-91．

［7］何佰洲，張磊．租賃型保障房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制研究［J］．工程管理學(xué)報(bào)，2013，27(2):70-74．