房地產開發企業會計核算問題的探討

王紫英

房地產開發企業會計核算問題的探討

王紫英

與其他類型的企業相比，房地產開發企業會計核算本身的特殊性，在核算的過程中如不加以注意，可能會影響企業財務信息的真實性等，也會損害到房地產開發企業的參與者等的利益。因此對房地產開發企業會計核算問題進行研究，有著重要的意義。

房地產；會計核算

一、房地產開發企業會計核算的特殊性

房地產開發企業主要是通過對土地的使用、房屋的建設和銷售使企業獲得效益。完整的房地產項目開發過程包括土地建設和開發、房屋建設經營、城市和公共基礎設備的開發建設、銷售房屋和商品房的售后服務等多種經營業務。房地產開發項目的復雜性、商品性、資金投資大、建設周期長、風險大等一系列的經營特點及外部環境等,造成房地產企業的財務風險、稅收風險、經營風險等，良好的會計核算工作,可以降低財稅風險,減少和降低房地產開發項目的投資成本,從而增加企業盈利，從而保證房地產開發項目的順利進行。

二、房地產開發企業會計核算工作的不足

（一）房地產開發企業銷售收入的標準不明確

房地產項目開發銷售過程一般有預售、竣工驗收、交付、產權過戶等幾個環節。房地產企業開發的商品耗資巨大，周期又長，從而就形成了房地產企業往往采取預售或者分期收款的方式進行銷售。房地產企業要進行商品的銷售，還應該取得預售許可證或者銷售許可證，這些都會增加房地產企業會計核算中收入確認的復雜性。而在實際操作中，有的房地產開發企業在預售簽署合同并收齊款項后即確認收入，有的在產權過戶完成后確認收入，這就要求房地產開發企業在會計核算中必須對如何確認開發產品的銷售收入確立一個標準。

（二）房地產企業中的房地產項目對會計科目級別設置不一

我國會計制度中沒有專門針對房地產開發企業的會計核算制度和準則，這對規范房地產開發企業的會計核算較為不利，如通過“開發成本——建安成本——指定分包工程”科目來核算除總包外由開發公司單獨分包的一項項目，那通常可能會涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進戶門、信報箱等幾十項工程，每一個具體工程項目可能還會由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節點，所以如都在一個子目里算，除非通過ERP系統管控，否則查詢起來極為麻煩，勢必要通過其他的EXCEL表來輔助反映；又如開發項目通常可能涉及住宅、商鋪、寫字樓、別墅、公寓房、車庫等不同業態，即使目前核算項目沒有，將來可能會遇到，科目的設置未綜合考慮長遠因素，即使規定了統一的會計科目，但因理解不一致也會造成科目運用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產生多付款的現象。如，同一企業建設工地發生的水電費，有在“開發成本——建成成本”里反映；有在“開發成本——前期費用——臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應收款——施工單位”進行核算，從應付工程款中扣回。根據會計規定，企業所有賬簿均應在年終結賬，而且需要建新賬，但這樣的規定并不適合房地產項目建設開發跨幾個會計年度的房地產企業會計核算；房地產開發企業同時承擔土地和房屋的開發和基礎設施建設的任務，會計核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項目結算，同時需要按照項目進行的實際情況設置不同的科目。

（三）房地產成本費用核算的隨意較大

房地產企業規模一般較壯大，企業漏稅、逃稅及偷稅現象也愈發突出。一方面有些房地產企業將不合法、不合規發票進行入賬，挖補涂改發票現象時有發生，另一方面由于沒有嚴格按照開發的產品對象增設各類明細核算項目，成本劃分不清，獨立核算的配套設施未結算土地成本、基礎設施費、借款利息及建筑安裝工程費，未按照規定計算開發產品成本、期間費用，未完工的驗收成本計算在營業成本中等，常以預計金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結算單據列支開發成本或將成本核算對象混淆，列支成本提前（如將下期成本有償轉讓或者未單獨核算自用設施的成本），沒有分攤土地成本、建筑安裝工程費、基礎設施費、前期工程費等費用；延伸期間費用列支的標準和范圍，如管理費用開發產品竣工之前的借款利息全部列入當期損益。

（四）收益評價指標難以反映企業的真實業績

開發房地產的投入與產出的周期較長，在會計報表上面通常會出現業績大幅度的波動，在建設期的業績較差，但是當驗收和出售房屋之后，將預收款項計入到收入中去，其導致的結果是經營情況不能通過凈利潤指標真實地反映出來。有的房地產開發企業的經營狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負數；對于房地產開發企業業績而言，其表外風險也很重要。當一個房地產企業，即使其在建工程多，預售情況良好、資本流動鏈極好、盈利能力夠強，也很可能出現正面倒閉的情況，如工程施工的質量出現問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。

三、完善房地產企業會計核算的相關對策

（一）明確房地產企業的銷售核算范圍及標準

房地產企業的銷售收入一般指的是房地產企業經過開發后通過銷售所獲得的收入，它包括了土地轉讓費、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉房的出售，回遷人員拆遷面積的房產權款以及增加面積的房款等都應該納入到會計核算的銷售收入中去。房地產的銷售過程一般要經過預售合同的簽訂、收取預收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、產權辦理、過戶等手續。按照企業會計準則的規定，企業確認收入必須滿足的條件是：企業已將商品所有權上的主要的風險報酬轉移給購買方；企業既沒有通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；與商品有關的經濟利益很可能流入企業；相關的成本會計或將發生的成本能夠可靠的計量，只有房地產開發企業銷售其商品的收入同時滿足上述條件時才能加以確認。以商品所有權的風險報酬是否轉移為標準確認收入，在沒有經過竣工驗收時，房地產上的各種風險和報酬還沒有轉移給買方，不管是否收取了相關費用，都不能計為收入確認。這也是房地產項目在沒有經過驗收和過戶時，所有款項只能算作房地產企業暫收款或預收款，從而不能計算到收入中來。只有在房地產企業與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產經過相關的驗收，并使客戶對各種指標進行認可，并辦理相關的移交手續后才能夠將這些款項由暫收款轉入收入中，即房地產完全交付使用后，才可以將預收款劃歸到銷售收入中來。此外，房地產企業利用各種促銷活動建立的銷售協議，必須對其交易的真實性和本質性進行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產。

（二）會計科目設置要明晰、準確、直觀

房地產企業進行對房地產開發項目進行會計核算要嚴格按照一級會計科目進行明細設置,同時根據房地產開發項目的實際情況對二級、三級、四級會計科目設置要仔細、明確、詳細，保證對會計核算工作具有完整的資料信息,發揮會計核算工作在房地產開發項目投資和成本控制中的作用。

（三）完善票據的管理系統與完善的核算并舉

房地產企業與其他企業相比存在其特別之處，建立完善的票據管理制度對于房地產企業來說是非常重要的，便于稅收部門對其監督、檢查。同時作為會計核算基礎工作之一的開發項目核算，應建立完善的核算制度，將責任明確到各個會計人員，可以采取分工核算，讓一位會計單獨負責一部分，這樣既可以提高核算效率也可以提高核算的準確率，還要對員工進行定期培訓和加強業務學習與交流，提高員工的綜合素質，按照會計的相關法律規定來處理會計工作事宜。

（四）增強房地產企業的信息透明度

要增強房地產企業的信息透明度，首先在披露房地產項目信息的過程中要加大對土地儲備量的披露力度。土地成本在房地產項目成本中占據很大比重。房地產項目能否擁有土地儲備決定了房地產企業未來能夠發展到什么程度，然而房地產企業的信息使用者無法通過企業土地使用權總額來判斷土地儲備的情況。因此須加大對土地儲備量及其成本的信心披露力度。其次，還應該增加對企業現金流量的披露。對現金流量的披露應該包括在經營活動中形成的所有的現金流量。

王紫英，南通云景投資有限公司。

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1008-4428（2015）06-61-02