房地產企業(yè)財務風險管理探討

長春大學管理學院 唱曉陽

一、房地產企業(yè)財務風險現(xiàn)狀

房地產行業(yè)由于自身的高風險，投資與收益周期較長，從而在復蘇、發(fā)展、繁榮與衰退的四個進程里的循環(huán)中，面對衰退期或突發(fā)狀況或國家政策變動時容易產生交易量的銳減；原材料與工資成本會與通貨膨脹一起上升，使自有資金縮水，資金壓力上升，通貨膨脹與利率的浮動等其他原因也會直接使企業(yè)增加籌集資金的成本，造成實際的收益值低于預期假想的收益值，尤其近年來，央行的加息行為更是造成了房地產企業(yè)借貸成本的提升，貸款買房者所需要花費的資金比以前更高，從而消減了投資者買房的熱情和企業(yè)成交量；現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，資金周轉率偏低等都需要企業(yè)對現(xiàn)金流量加強管理；國家的宏觀調控影響著公司的房產市場，國家從稅收金融等方面對企業(yè)實施宏觀調控，由于二套房首付比例、貸款利率優(yōu)惠門檻以及異地置業(yè)的投資門檻的提升，使房地產成交量下降，影響著房地產企業(yè)的資金流，同時房地產企業(yè)在國家宏觀調控政策與貨幣政策的影響下，企業(yè)得到銀行貸款的條件增多，門檻上升，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就有可能出現(xiàn)大批閑置的商品房，并產生壞賬呆賬，使社會財富受到巨大損失，稅收政策也會在住房消費和房地產收益中起到調節(jié)作用；很多房地產公司沒有完整的預算管理制度的建設和資金運作計劃，以及征地成本和投資回報率等財務報告和分析，財務部門不能根據項目的需要對預算額度支出是否必要與合理進行理性客觀的判斷，并因此降低了公司的管理效率，資金的分散使得管理財務和控制風險的難度又增加了。各方面引起的財務風險時刻威脅著企業(yè)的經營與發(fā)展，只有準確識別財務風險的影響因素，才能對企業(yè)的財務風險進行有效預防和控制。

二、房地產企業(yè)財務風險特點

（一）籌資壓力大，資金周轉率偏低 房地產行業(yè)根據它自身的特點，分為征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)、竣工銷售及物業(yè)四個階段，在每一個階段都需要大筆的資金來支撐，而前三階段都需要資金的投入，能做到將資金收回的僅僅只有第四階段，只有部分公司能達到預售條件，達到條件的公司才可以在房屋開發(fā)的第三階段進行部分資金的回收，而房屋建成出售因其價值大一般都采用分期付款，使資金無法迅速的在短時間內收回，加大了籌資壓力。

（二）資產期限不匹配 房地產公司的業(yè)務多數選擇舉債來經營，這就要求公司的借款必須匹配相當數額的資產以防短期資金不足的危機，房地產行業(yè)的流動資產主要是存貨，而大部分存貨是因為積壓時間過長而導致難以出手，造成流動性變差，從而導致了流動負債的增加，與流動資產難以匹配，造成償債壓力大。

（三）財務杠桿使用過度 財務杠桿的作用在提高股東權益收益率的同時，也使股東的權益收益率存在極大的不穩(wěn)定性，公司股東用少量自有資本對擁有大量外來資本的公司進行運營，這些大量資金來源多為貸款，這就造成了資產負債率過高，財務杠桿使用過度，雖然產生了很好的稅盾效應，但還款壓力巨大。

（四）現(xiàn)金流入期限不均衡 公司正常運營的根本保證和運營命脈是良好的現(xiàn)金流，而房地產公司在開展項目的時候以預售的方式來盈利，是資金流入，但此時又很容易忽略預售期與銷售期的資金匹配度，從而使公司通過主營業(yè)務流入的現(xiàn)金不均衡。導致現(xiàn)金流入低時面臨短期償債的流動性風險，現(xiàn)金流入高時又會產生大量冗余現(xiàn)金，現(xiàn)金利息的涵蓋比例從長期看來無法得到保證。

（五）項目調整能力弱 房地產項目的投資巨大，開發(fā)和管理的周期長，實施計劃難以調整，項目不易轉手，期間的不確定因素多，因某個不確定因素導致項目停滯將無法收回已經投入的資金，降低現(xiàn)金流的產生，造成公司經營損失。此外，土地儲備的數量和質量體現(xiàn)著房地產公司的競爭力，土地的增值決定著公司的利潤水平。

三、房地產行業(yè)財務風險控制

（一）償債風險控制 償債風險是企業(yè)對無法償還的各種債務所引發(fā)的財務風險，房地產企業(yè)由于債務負擔重、短期融資和必要的現(xiàn)金持有量缺乏導致企業(yè)高負債率，從而使企業(yè)具有很高的償債風險，需要通過資金結構的合理控制來規(guī)避償債風險，降低房地產企業(yè)的損失。

（1）加強資本結構的控制。資本結構很大程度上決定了企業(yè)的償債、融資和盈利能力，房地產行業(yè)負債經營雖然給企業(yè)帶來了杠桿效益，也增加了財務風險，甚至負債的增加會導致企業(yè)破產，所以企業(yè)應該根據當前融資環(huán)境、社會經濟形式、公司自身規(guī)模和未來發(fā)展實際需要等因素來重新定制權益與債務比例，在融資環(huán)境良好、財務狀況穩(wěn)定、項目市場需求量大的前提下能獲得較高的銷售利潤率，并可以少量提升負債比例，比較合理的資金權益結構一般采用自有資金：銀行貸款：預售資金=1：1：1。

（2）合理搭配債務期限。房地產企業(yè)要合理進行債務融資，對長期、中期和短期負債之間的比例關系要搭配好，長期貸款缺少靈活機動性，投資資金成本高，但其償債風險最小。短期借款借款期短，資金成本低，靈活機動，但償債風險較高。從房地產有著較長的開發(fā)周期來考慮，合理的債務融資應該以中長期負債為主，輔以短期負債的方法組合，同時加快回籠預售資金，用擔保貸款按揭資金減輕融資壓力，降低財務風險，對國家財政政策密切關注，對息稅前資金利潤率的發(fā)展趨勢和利率發(fā)展趨勢進行研究與預測，及時完善方案，加強企業(yè)對財務風險的抵抗能力。

（3）合理規(guī)劃償債資金。合理規(guī)劃償債資金可以使企業(yè)債務按時得到償還，在保持企業(yè)具有良好信貸記錄的同時，也規(guī)避了企業(yè)缺少資金來面對還款的危機，從而面臨還債風險給企業(yè)帶來不必要的損失。房地產企業(yè)的存貨主要是商品房，而其成本高使房地產行業(yè)流動資產比率高，不易變現(xiàn)性的特點又是影響房地產企業(yè)償債和發(fā)展的重要原因，企業(yè)銷售與財務部門需緊密配合，保證及時收回預售和銷售資金并充分準備償債資金，按時還款。

（二）運營風險控制 運營風險是企業(yè)在運營過程中對外部環(huán)境的復雜波動性缺乏應變，認知和適應環(huán)境的能力存在局限性，各項資產的周轉變現(xiàn)能力不同導致可能無法達到預期業(yè)務目標與效果或者運營失敗產生的財務風險。

（1）有效的銷售收款計劃。房地產企業(yè)的固定資產相比較而言比例較少，商品房在項目的開發(fā)、銷售、收益等階段對房地產企業(yè)的銷售工作的完成情況是企業(yè)資產順利變現(xiàn)的關鍵，一般而言，資產變現(xiàn)能力的強弱主要體現(xiàn)在房屋出售的時間早晚與銷售量。在消費者方面，消費者的付款買房方式主要有分期付款、銀行按揭貸款和一次性付清，其中分期付款使房地產企業(yè)應收賬款的收回成為長期工作，需對分期收款制定有效的計劃使企業(yè)能夠較短時間內收回資金。

（2）合理的資產結構。房地產企業(yè)流動資金比率高，本身的變現(xiàn)能力差的特點使房地產企業(yè)加快流動資產周轉率成為重要內容，要想使企業(yè)資金在項目開發(fā)時周轉順暢就要保持企業(yè)總資產與長期資產、短期資產、對外投資等各類資產之間比例關系合理，總資產周轉速度過慢會導致流動資產比重低，影響企業(yè)的整體效益，甚至會導致大量的長期資產閑置，所以企業(yè)的資產結構是否合理影響著企業(yè)的經濟效益。此外，還應控制銷售的節(jié)奏，對急于獲得地段的企業(yè)需加強宣傳和營銷的力度來實現(xiàn)資金迅速回籠，沒有合適項目的企業(yè)應控制手中項目銷售的速度，緩慢提價，盡可能減少企業(yè)損失。

（三）現(xiàn)金流量風險控制 現(xiàn)金流量風險是企業(yè)不以獲得足夠現(xiàn)金等所產生的企業(yè)經營活動無法正常運作的財務風險。

（1）加強日?，F(xiàn)金流控制。企業(yè)日常現(xiàn)金流出主要是銷售費用、人員工資、營業(yè)成本與利息等，應對這些日常流出進行合理安排，對可以延期支付的進行支付成本的考慮和企業(yè)信譽影響的考慮，使資金在重要領域使用；企業(yè)日?，F(xiàn)金流入主要是企業(yè)每天的營業(yè)收入，在企業(yè)的三種付款方式中，應對分期收付款進行縮短還款期來確保能夠盡早收回房款。

（2）重點控制大額現(xiàn)金流量。企業(yè)應對回款計劃進行合理制定，嚴格監(jiān)控現(xiàn)金支付數額較大的項目的合理支出，重點控制存在疑點的項目，對日常業(yè)務出現(xiàn)的資金問題采用特別的審查手段，防止企業(yè)利益受到損失。

（四）發(fā)展風險控制

（1）合理的資產規(guī)模擴張。資產是企業(yè)發(fā)展的基礎，可利用借款和經營利潤的創(chuàng)造來獲得，借款是較快的資產規(guī)模擴張的方法，同時又增加了企業(yè)的債務，業(yè)務風險較大，后者是一種比較保險的方式，是企業(yè)的自有資本，資產規(guī)模擴張方式需要企業(yè)根據自身的發(fā)展與抗風險能力進行合理選擇。

（2）增加自有資本的累積?？梢酝ㄟ^提高營業(yè)利潤和調整利潤分配方式來增加自己的產業(yè)資本，在企業(yè)初期和需要增大資產股份擴張時，還可以進行吸收投資增大企業(yè)自身股本。

（3）積極應對國家宏觀調控。房地產企業(yè)區(qū)域性強，發(fā)展不均衡，只有加強異地合作，改變發(fā)展戰(zhàn)略，在發(fā)展的各個環(huán)節(jié)盡快確立自身優(yōu)勢，同時堅持自己的品牌經營開發(fā)，以優(yōu)質產品與良好形象增加產品附加值，創(chuàng)立品牌個性，強化品牌意識，進行品牌的推廣。

（五）加強內部控制

（1）改善內部控制環(huán)境。首先，需要用先進的企業(yè)管理體制和加強房地產行業(yè)的行為規(guī)范來改善企業(yè)內部控制環(huán)境，這就要求公司高管必須依靠及時有效的信息系統(tǒng)建立適合現(xiàn)今社會發(fā)展的管理理念，提高企業(yè)職工對自身內部控制的責任感；其次，董事會的獨立地位尤其在決策與監(jiān)管過程中，應嚴格強化企業(yè)監(jiān)事會權利，明確法律責任和會計制度的職責。

（2）實施內部控制標準體系。國家出臺的內部控制標準體系相關制度使企業(yè)對自身內部控制的設計有據可循，并根據自身情況對內控制度進行相應的運用來加強企業(yè)內部的監(jiān)督，企業(yè)應制定戰(zhàn)略性的管理方案來完善風險預測、評估、控制和約束管理體系來控制風險。

（3）完善內外部控制監(jiān)督體系。完善企業(yè)內部審計機構的設置和內部控制的強制審計的控制，企業(yè)建立制衡機制將內部審計與財務控制有機結合，有效加強企業(yè)風險管理，對內部審計機構的業(yè)務開展報告給審計委員會負責的同時還要接受監(jiān)事會指導，向總經理報告行政方面的事務，這種包含雙向負責的報告模式可以加強業(yè)務處理的權威性，使內部審計很好地完成對內部控制的監(jiān)督，同時對房地產上市公司的內部控制進行強制審計。

（六）盈利風險控制 盈利風險是企業(yè)無法進行有效銷售使企業(yè)收入和利潤降低導致企業(yè)業(yè)務萎縮、規(guī)模減少甚至破產的一種財務風險。

（1）科學定價。項目的可行性評估的重要參數是價格的高低，影響著變現(xiàn)能力和速度，定價不當可能會引發(fā)財務風險，過高會使得項目失去市場并無法回收成本，過低則獲利能力減弱，為了避免以上情況的發(fā)生，需要對商品房的價格有科學合理的制定，同時對樓盤的質量、競爭樓盤價格、購房者心理等作出分析后，對價格進行策略調整。

（2）合理促銷。企業(yè)開發(fā)周期長，消費者買房也需要長期觀察，貨比三家之后才做出最適合自己的決定。因此企業(yè)的項目推廣力度和策劃方案對企業(yè)的銷售起著重要作用，如利用廣告、報導、人員推銷等促銷手段使消費者了解企業(yè)產品，使消費者將企業(yè)的開發(fā)項目列入考慮購買范圍，提高有效銷售，增加預售，使企業(yè)的償債資金增多。

（3）不斷開拓新市場。結合企業(yè)自身情況對市場區(qū)域綜合考慮和選擇，可以對不同特點的區(qū)域市場進行分散投資來規(guī)避風險。

（4）樹立企業(yè)良好形象。企業(yè)的經營者要有良好的利潤等盈利能力的一系列財務指標來維持企業(yè)在投資者心中的形象，另一方面，違法違規(guī)行為也會影響企業(yè)良好形象的形成，對企業(yè)產品質量的把關，對企業(yè)日常法律事務的處理，對相關法律法規(guī)的實施情況等都會影響到企業(yè)的社會形象。

（5）加強資金回收和收益分配風險的防范。首先，企業(yè)應制定有效的銷售戰(zhàn)略和完整的服務體系，采用最合理的銷售方案，最恰當的銷售時機，最多元化的銷售渠道，運用各種手段進行產品的宣傳推銷，建立健全售后服務體系，建立良好的聲譽和企業(yè)形象。其次，企業(yè)應加強對應收賬款的管理，加強資金回收和集中管理，減少企業(yè)壞賬損失，同時企業(yè)應對資金占有量逐漸減少，降低房產空置，建立合理的融資、投資和風險相對應的各種管理機制，確定企業(yè)的供血造血功能。再次，企業(yè)應制定長期利潤分配政策和合理的利潤分配政策，避免分配隨意性，優(yōu)化資本結構，同時充分發(fā)揮內源性融資功能，增大企業(yè)資本規(guī)模，減輕融資成本，增加企業(yè)的競爭力。

［1］周漢唐：《關于對房地產財務風險管理問題的探討》，《中國外資》2014年第1期。

［2］鄭永柱：《淺談房地產集團財務風險管理》，《財經界（學術）》2014年第3期。

［3］劉丹丹：《房地產上市公司財務風險控制研究》，西安建筑科技大學2012年學位論文。