從社會公平角度看南京市是否應該征收房產稅

摘 要：我國自2011年起開啟了重慶，上海兩地房產稅征收的試點工作，房產稅的變動關系到億萬人民的利益，大多數人開始猜測2014年房產稅如何征收的問題。那么，作為華東第二大城市的南京，它是否應該征收房產稅呢？該篇論文將以社會公平為切入點，著重從供給和需求兩方面來論述南京有無征收房產稅的需要，為南京市房產稅的征收出謀劃策。

關鍵詞：社會公平；房產稅

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 18-0000-01

一、供給方面

實行房產稅的目的之一就是希望改變政府財政收入過度依賴土地出讓的窘境，畢竟土地屬于不可再生資源，總有賣完的一天，這種收入是不可持續的。而房產稅于2011年首先在重慶，上海試點，最切實際的原因就是這兩個地區土地要賣光了，地方財政沒有保障。

那么，南京市是否也存在土地供應不足的情形？我們看一看2011年以來南京市土地的供應以及成交量情況。

（一）2011年土地供給以及成交量情況

自2011年元月起國務院及相關部門在年內陸續通過稅收、金融、土地等多個層面對房地產市場進行調控，甚至不惜動用行政手段進行限購的措施強力干預房地產市場，史無前例的政策調控年正式拉開大幕。

2011年南京土地市場合計供應商品房用地（不含工業、停車場和加氣站等）近571.2萬平米，環比去年增幅達到30%。在上半年土地市場成交低迷政府土地出讓金下滑的情況下，下半年南京市政府加大了土地市場供應力度，其中9、10兩個月連續推出了35幅地塊，供應面積高達200萬平米，其供應量增幅歷史罕見。

（二）2012年土地供給以及成交量情況

2012年南京土地供應面積為833.02萬㎡，成交面積為697.83㎡，供應面積較2011年（480.59萬㎡）增長73.3%，成交面積較2011年（348.28萬㎡）大幅上漲100.4%，成交金額方面2012年南京土地出讓金為370.57億元，與2011年（270億元）相比上漲37%。

2012年全市商品住宅累計上市量約為636萬㎡，成交量約為731萬㎡。本年度供應量相對2011年有小幅提升，成交量有突破性上漲，2012年中兩次降準、兩次降息，加上今年并沒有更加嚴厲的調控政策出臺，房地產市場逐步回暖。

（三）2013年土地供給以及成交量情況

根據南京市土地整理儲備中心的公示信息計算，2013年1月-12月全市共成交土地84宗，同比上漲12%；成交的土地面積為412.06萬平方米，同比上漲4.99%；按規劃建筑面積計算，成交量為1125.34萬平方米，同比上漲32.61%。從統計數據結構分析，2013年全市土地成交面積呈現全面上漲的態勢，主要是因為隨著國家調控已經見底，被壓抑的市場購買力開始抬頭，市場量價穩步回升，致使開發商購地熱情高漲，土地拍賣市場火爆，地王頻現。從容積率變化來看，2013年全年成交土地的平均容積率水平為2.53，同比呈波浪式增長。

從上述數據來看，南京市并不缺少土地供給，其儲備土地面積比較大，推行房產稅的意愿并不強烈。

二、需求方面

我們在這里關注的需求，指的是剛性需求，特別是低收入家庭的需求問題。眾所周知，我國政府對于低收入家庭的住房問題十分關注，也出臺了一系列相關優惠政策，那么，南京市的政策情況是怎樣的呢？其執行的又如何？

據我們了解，經濟適用房普遍存在的問題有三：

（1）經濟適用房建設集中在城市邊緣區或郊區，呈帶狀分布，且越來越遠離主城區，出現購房成本降低但居住成本上升的情況。

（2）經濟適用房價格增長速度過快，其房價收入比逼近9：1。

（3）開發速度慢，房源有限，符合南京市經濟適用房標準的人口比例約為40%，而其占商品房投資建設不足20%，供應缺口巨大。尤其是在信息不透明的情況下，沒有達到標準的人也能以很低的價格買到經濟適用房，低收入者還是買不起房。南京低收入居民家庭現住房面積為人均22.06平方米，比全市平均水平低7.3平方米。

因此，很多低收入家庭還是不得不進入商品房市場，這形成了剛性需求。如果在南京實行房產稅，對低收入者的影響又會如何呢？

房產稅通過以下兩個途徑來降低房價：

（1）房產稅——地方財政收入增加——土地出讓金下降——房地產開發商成本下降——房價下降。

（2）房產稅——居民保有房產成本上升——居民選擇賣掉多余房產——供給增加——房價下降。

因此，對于低收入者而言，房產稅的下降如果能夠帶來房價下降的話，絕對是件好事。但是，從目前的試點情況來看，重慶，上海房產稅旨在調節高端房價，對中低端樓市影響不大，南京市要想照顧到低收入者的利益還需在稅制設計方面下些功夫。

三、結束語

無論是從供需方面，還是從抑制投機需求方面而言，目前房產稅似乎并沒有起到它應有的作用，還需一系列相關行政手段和稅收政策的配合。在這種情況下，南京市并不應該急于推出房產稅，而應廣泛調研，認真吸取重慶，上海實行房產稅的經驗和教訓，力求在社會公平方面多做文章，讓房產稅真正起到調節收入差距，促進社會公平的作用。

參考文獻：

[1]2011南京房地產市場年報[R].

[2]2012年南京房地產調研報告[R].

[3]2013南京城市研究及房地產市場分析[R].

[作者簡介]施楊婧（1993-），女，安徽合肥人，學生，學士學位，研究方向：會計。