淺談土地儲備工作

摘 要：土地儲備是我國土地使用制度改革的產物，是經濟市場化進程中土地制度的創新。為社會經濟可持續發展提供用地保障起到了積極作用。本文從土地規劃、土地征收和房屋拆遷三方面闡述了如何作好土地儲備的前期工作。

關鍵詞：土地儲備；土地規劃；土地征收；房屋拆遷

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 16-0000-01

當前，隨著經濟建設的快速發展，土地需求量日漸加大。2001年《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國務院15號文件）發出后，全國各地紛紛相繼成立起土地儲備機構，以緩解日漸加大的土地供需矛盾。土地儲備廣義上講是指政府的委托機構，如土地儲備中心，通過征用、收購、收回、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進行土地整理和開發，在完成一系列前期儲備工作后，再通過招標、拍賣有計劃地將土地投入市場，以調控城市各類建設用地需求的一種經營管理制度。土地儲備是我國土地使用制度改革的產物，是經濟市場化進程中土地制度的創新，在土地利用管理中顯現出前所未有的新活力。為社會經濟可持續發展提供用地保障起到了積極作用。如何做好土地儲備的前期工作，應抓好下面幾點。

一、土地儲備規劃先行

土地規劃是指政府在土地上進行各種用地合理配置的綜合性活動。土地規劃又分土地利用總體規劃與土地利用詳細規劃。土地利用總體規劃是根據國民經濟和社會發展計劃而制定的綜合性利用土地的規劃。土地利用詳細規劃是根據總體規劃而制定的專業性土地利用規劃。其中城市規劃就屬土地利用的詳細規劃。

土地規劃在土地利用中具有絕對的權威地位，我國實行土地用途的管理制度。國家編制土地利用總體規劃時，應明確規定土地用途，使用土地單位和個人則應嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。2001國土資源部發布《土地儲備管理辦法》第二章第六條明確規定：各地應根據調控土地市場的需要，合理確定儲備土地規模，儲備土地必須符合規劃。《城市規劃法》也明確提出：任何單位和個人都有遵守城市規劃的義務，城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。因此，土地儲備中的征收、收購土地等均應服從規劃的要求，在服從規劃的前提下進行，要避免為儲備而任意改變規劃的行為。

二、依法征地，合理安置

民以食為天，對于農民來說，土地是其賴以生存的基礎。土地儲備難免會占用農民的耕地，征地安置是解決失地農民長遠生計和維護社會穩定的需要。充分認識耕地對用農民的重要性，在征地過程中，農民已經給予了我們大力支持，因此，我們必須高度重視失地農民的安置問題，要依法保護好農民的合法權益。

在實踐中，我省征用農村集體土地后，對農民的安置方式目前主要有貨幣安置、招工安置、社會保障安置等基本形式，但大多是采取以貨幣安置為主。征地補償費主要包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。《土地管理法》規定：征用耕地的土地補償費和安置補助費的總和不得超過該耕地被征用前三年平均年產值的三十倍。隨著經濟發展，各地方的土地由于種植的農作物不同，年產值也有了很大的差別，在征地時部分農民的利益無法得到保障，易引起人民的誤解，激化了政府和農民之間的矛盾。為進一步保障被征地農民的合法權益，確保被征地農民原有生活水平不降低，2008年12月河北省人民政府下發了《關于實行征地區片價的通知》。土地補償金額為被征土地的區片價乘以被征土地的面積，較以前有了很大的提高，進一步保障了農民的利益。農民的生產技能較低，土地是他們最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源，因此，農民生活保障應有長遠的考慮。《通知》規定政府要按照不低于區片價10%的標準，為失地的農民入養老保險，解決了失地農民的后顧之憂。為充分體現被征地農民的生活水平不降低，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損，根據農民的要求和生產發展的需要，還要開辟招工、等多種形式上對其進行安置，從根本上使失地農民的權益得到保障。

三、公正評估，合理補償

土地儲備有時需拆遷大量的房屋，它涉及千家萬戶，關系到人民群眾的切身利益，如處理不好會影響到社會的穩定和發展。當前拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

房屋拆遷中的核心內容是補償安置，補償安置的基礎和依據是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨幣補償和房屋產權調換的依據，房屋拆遷的估價結果是否客觀公正、準確、完整，將直接影響到拆遷工作能否順利進行。所以確定一家公正的估價機構是至關重要的，在實際工作中常采用以下三種方法。

（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協商一致，共同確定估價機構。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見，所以，這種方式往往在實際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。

（2）由拆遷人確定，反對的被拆遷人在三分之一以下。這種方式是將多數被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構的依據。被拆遷人大多是分散的群體，其對評估人不是很了解，對評估人的確定往往參考大多數人的意見，因此這種方式通常被采用。

（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實際操作中如果解決不好，還是難以體現確定估價機構的公平性。如：如何確定抽簽人、待選評估機構由誰來確定等。

確定公正的評估機構才能產生科學、合理的拆遷房屋的價格，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于土地儲備工作的順利進行。

總之，保障好人民群眾的利益是土地儲備工作的根本。按土地規劃布局做好土地征收和收購，是儲備工作的關鍵。加快土地儲備工作進度，使零散的土地發揮更大的作用，解決日益增大的土地供需矛盾，促進社會經濟的發展。

[作者簡介]吳書強（1976.07-），男，國土管理工程師，土地開發管理服務站副站長，本科，研究方向：土地管理。