談談“領秀新城”二期商業綜合體設計心得

上海大同一鋼建筑設計研究院有限公司新疆分公司 新疆烏魯木齊 830011

摘要：本文結合“領秀新城”二期商業綜合體的創作實踐，通過從全面分析地塊的基本需求及其城市和周圍環境的關系，深刻研究地形地貌及周圍的社會活動，抓住其人文特點，將新舊聯系起來，指出設計中面臨的問題和應對的策略。

關鍵詞：分析定位；交通組織；立面設計

商業綜合體是一種復合型建筑，是由購物中心、酒店、辦公、會議中心、公寓、公園等多種形態構成的城市綜合體。

烏魯木齊作為與中西亞信息交流的樞紐城市，根據地方政府的定位，紅光山會展中心將是這一地區信息集中的釋放區，會展活動能帶來人流、物流、信息流、資金流的集聚，對城市的消費拉動作用很大。而隨著亞歐博覽會等會展活動的舉辦，也為企業搭建了信息交流和溝通的平臺。

開發商想借助發展的洪流，將本案做成一個商業綜合體，為烏市的經濟發展添光溢彩。

項目定位及服務：

一、產品定位背景分析

1、地塊與城市的關系

烏魯木齊做為新疆維吾爾自治區省會城市，其經濟、人口、城市都在迅速發展之中，不可否認的是，與其他沿海幾個大城市，無論在哪個方面都還存在一定的差距。差距就是空間。

2、地塊與地段的關系

本案所處美居商圈為家居主題商圈，無居民消費體驗型商業；臨近的鐵路局商圈以中低檔消費為主，缺乏現代時尚，前衛潮流，能提升生活品質的綜合性消費型商業；南面的友好商圈是烏魯木齊市主要的中高檔商圈，本案是更靠近住宅密集區的中高檔商業的補充。

3.地塊周圍開發情況

40米道路對面已建中大型規模高層住宅區，居住區超過面積30萬平方米本基地周邊居住小區已比較成熟，40米道路同側已在建及建住宅小區，居住區面積18萬平方米。周邊1公里范圍內，尚無相應規模的服務型商業體。

根據上述情況分析，此地段需要一個社區服務性商業綜合體與地段相匹配，基于此應從兩方面定位本項目：

一是宏觀方面，根據上述的實際情況，本商業綜合體把周圍現有商業的混亂、零星分布的狀態，逐步統一建設成一個集購物、娛樂、飲食、休閑、親子教育于一體中高檔商業步行街；以保持在此區域商業的領先地位，促進都市文化，推動消費層次多樣化提升。

二是微觀層面，以對現有商業的調查結果為例說明：消費群體中30-50歲的中年顧客占53%，18-35歲的青年顧客占39%，因此主要顧客為中年人，他們有成熟的消費觀，注重商品質量，建議本商業街的商品應以中、高品質為主，這一層次的顧客是消費主體，應把定位重點放在這一消費群體中。

二、商業業態定位

根據以上現狀分析，我們希望本方案能成為一個體現烏魯木齊新市區生活體驗區，持有為主的主題購物廣場，可銷售特色商鋪，還配套可出租的商務辦公，擁有影視、娛樂、休閑、餐飲設施，滿足周邊人群全方位生活空間的一座地標性的建筑綜合體。服務半徑3-5km，服務人口5-10萬人，10-20分鐘可到達。

三、服務對象

直接服務對象：長春路的居民，主要為日常型、居家型、休閑型消費模式。

輔助型服務對象：長春路的辦公樓的職員、商務酒店的旅客，主要為輔助型、娛樂型消費模式。

選擇型服務對象：長春路對側的居民，由于快速城市干道的阻隔，以及未來對面將會建成規模為30萬平方米左右的大型購物中心，長春路對側的居民的日常消費將主要在就近解決，只有通過特色型的體驗式消費拉開與大型購物中心的差異化，才能使本地塊更具有吸引力。

可建范圍及高度確定：

基地南北向很長（約300米），東西向寬度較為局促，呈狹長的梯形，梯形北側寬約87米，南側寬約27米；基地內北高南低，高差約6米，坡度在2%左右。

根據規劃條件建筑可建范圍北側退讓20米；西側退讓10米；南側面寬因較窄，考慮空間及使用因素，退讓了24.8米；東側要考慮對現有住宅的日照影響及消防間距因素，并根據日照條件得出可建高度。根據日照分析，建筑每層按商業層高5米計，可建3層高，從而既不影響既有住宅建筑的日照，又能保證最大可建面積，最后得出每層可建面積在1萬平方米左右。

根據建筑可建范圍，北側可建面寬較寬，南側較窄，故把高層商務辦公部分布置在北側；北側商務辦公樓對既有建筑的日照影響較小，考慮到建筑的地標性，以及結構設計，本方案辦公樓高度定格在36層，140米的高度范圍；商業部分從北側的商務辦公樓向南延伸布置3層。

外部交通組織：

結合道路交叉點和建筑的節點在基地南北兩側設置兩個商業出入口，并在出入口前設置人行入口廣場；在基地東北側及東南側設置車行出入口，并沿建筑四周設置環形車道，超高層辦公樓的入口設置在北側。

50米的綠化帶為人們從長春南路觀賞我們的建筑立面留下了足夠的空間，同時使超高層建筑遠離道路，減小了建筑對道路的壓迫感。但建筑離道路過遠也不利于發揮商業建筑的最大利益。城市綠帶是城市的亮點，結合公交汽車站點，在綠化帶中設置景觀步行道，引導人流到達商業的南北兩個入口廣場。

內部交通組織：

人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關鍵。交通組織不僅要把人流引入商業內，而且要在內部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓零售商在經濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經過商店門口的人流數量成比例。所以，優化人流動線，最大限度地讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果，把核心承租戶放在商業的盡端和一側通向停車場是組織人流的兩個非常有效的手段。

中庭又是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最大可能鼓勵層間運動。中庭周邊通過適當的功能安排，可以將購物者向上運動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會樓上或樓下觀賞更美麗的景色

我們在方案中在南北側設計了兩個大小不一的橢圓形中庭，可從商業入口廣場直接進入到中庭，再通過貫通弧形的商業內街來聯系兩個中庭，從而引導人流在商業體內的活動；在中庭布置不規則的垂直扶梯，這樣中庭就成為整個商業的垂直和水平交通核心，打破商業街的線性形態，同時賦予中心廣場主題，豐富商業空間，并加強其識別性。

立面設計：

商業外立面不僅是商業特質的形象標志，更是主題型商業項目吸引聚集目標消費群體，表現與眾不同的商業特質的表現。

我們從地域特點出發，考慮了新疆獨特的自然風貌及建筑特點，如：連綿起伏的山脈及山腳下的氈房等元素。將兩個商業內庭院設計成氈房形的玻璃盒安插在由干掛石材為外墻材料的整個實體建筑當中，商業女兒墻沿縱向做高低錯落的變化；從遠處觀望，猶如兩個鉆石鑲嵌在連綿起伏的山脈當中。

結語

商業綜合體的設計是復雜的過程，設計中要綜合自然環境和地塊現狀，將社會需求與商業實體結合起來，提出實用的多功能方案。設計從全面分析地塊的基本需求及其城市和周圍環境的關系著手，深刻研究地形地貌、當地氣候及周圍的社會活動，抓住其人文特點，將新舊聯系起來，才能設計出社會所能接受的建筑。

參考文獻：

[1]莊雅典，解密城市商業綜合體設計，北京大學出版社，2014—5

[2]王曉，閆春林，，現代商業建筑設計，中國建筑工業出版社，2005.11