房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的控制與管理研究

【摘要】本文旨在通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價現(xiàn)狀的剖析，指出存在的問題，并從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段和實(shí)施階段四方面給出了關(guān)于控制工程造價的建議及對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價；造價控制

引言

近年來，房價一路上揚(yáng)，由此引發(fā)的社會問題和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象不容忽視，調(diào)控房價、抑制房價過快上漲已經(jīng)成為政府為避免社會矛盾激化，影響安定和諧而不得不解決的問題。在這種大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在新形勢中求生存、求發(fā)展是不能夠回避的問題。顯然，除了開發(fā)應(yīng)對市場需求的樓盤、做好營銷和大力宣傳外，注重成本管理、合理控制工程造價才能以最小的成本獲得最大的收益，才能在嚴(yán)峻的環(huán)境和激勵的競爭中脫穎而出。本文正是在對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價控制存在問題的分析后，提出了對工程造價控制和管理的合理建議。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價概述

房地產(chǎn)行業(yè)是集綜合性、系統(tǒng)性、涵蓋性三方面于一體的行業(yè)。而房地產(chǎn)工程造價的控制，就是在建設(shè)項(xiàng)目從拍板決策到最終實(shí)施完工的過程中，把造價控制控制在批準(zhǔn)額度內(nèi)，在保證所有目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的情況下，綜合調(diào)度財(cái)力、物力、人力以取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

層次性、個別性、動態(tài)性、大額性、差異性都是房地產(chǎn)工程造價的特點(diǎn)，這是由房地產(chǎn)這個行業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)決定的。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價涉及到國民經(jīng)濟(jì)的各部門各行業(yè)，涉及到社會再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，涉及到居民居住水平和生產(chǎn)生活的方方面面，范圍較廣、影響較大，所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的控制和管理的重要性也不言而喻。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價管理的現(xiàn)狀及問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸走高的房價成了如今最熱門的社會話題。為了抑制房價過快上漲、給樓市降溫，相繼出臺了“國八條”“國六條”，緊接著推出的征收二手房個稅、提高第二套住房貸款條件等一系列政策都說明了政府控制房價的決心。但是從房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，控制造價成本，提高管理能力才是在樓市中屹立不倒的根基。

但是目前來看，行業(yè)內(nèi)大量建設(shè)項(xiàng)目未推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，一些企業(yè)對限額設(shè)計(jì)壓根不重視，也沒有施行優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，這些都反映出工程造價控制管理中存在著諸多問題。舉例來說，由于新技術(shù)新材料的大量涌現(xiàn)，定額缺項(xiàng)或需要補(bǔ)充更改的內(nèi)容也不斷增加，但是由于缺少來源可靠的第一手資料，很多預(yù)算定額的確定和補(bǔ)充定額的確定都存在著一定程度的不合理性。還有一些施工單位為了一己私利，采用高套定額單價、多計(jì)工程量或者巧立名目等人為手段抬高工程造價，也就直接推高了房價。這一系列的不規(guī)范行為和短視行為，都將為房地產(chǎn)行業(yè)蒙上陰影種下惡果。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程各個階段控制工程造價的對策

1、投資決策階段工程造價的控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段，包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝評選、設(shè)備選用在內(nèi)的一系列因素都會對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價產(chǎn)生很大影響。所以在一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開始的前期就需要廣泛調(diào)查和分析該開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并在此基礎(chǔ)上編寫合理真實(shí)的可行性研究報(bào)告和編制投資估算。

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，要從市場需求、技術(shù)力量、經(jīng)濟(jì)形勢等多方面對該項(xiàng)目前景做出合理客觀的預(yù)測。并且要對項(xiàng)目的整體情況做出綜合評價，保證該項(xiàng)目既符合所在城市的規(guī)劃要求，又能做到布局緊湊合理、充分利用地形地貌，在滿足使用功能、保證建筑物的間距要求的情況下降低地皮費(fèi)用。

有了真實(shí)科學(xué)的可行性研究報(bào)告作為決策的依據(jù)，接下來還需要編制投資估算，建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y估算程序。建設(shè)投資是指建設(shè)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。投資估算編制的過程中，要推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，避免決策的盲目性，降低投資風(fēng)險、減少決策失誤。另外，要在同類型項(xiàng)目中多多比較、廣泛調(diào)查，充分考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、運(yùn)輸、電力、水源、環(huán)保等外部條件，使投資估算更具科學(xué)性和可靠性。

2、設(shè)計(jì)階段工程造價的控制

工程設(shè)計(jì)是對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面規(guī)劃，是落實(shí)施工意圖的現(xiàn)實(shí)過程，是處理技術(shù)關(guān)系與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵一環(huán)，是保證控制住工程造價的重點(diǎn)階段，可以被稱之為工程建設(shè)的靈魂。設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占到總投資費(fèi)用的百分之一到百分之二，但事實(shí)上它對總體的工程造價成本的影響甚至可以達(dá)到百分之七十五之多，由此可見它的重要程度非同一般。

要建設(shè)合理的設(shè)計(jì)機(jī)制，必須要學(xué)會用控制設(shè)計(jì)概念的方式達(dá)到控制成本的目的。在設(shè)計(jì)招標(biāo)的過程中，要適當(dāng)引入競爭機(jī)制，確保擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。選出來的設(shè)計(jì)方案，既要保證技術(shù)一流、適應(yīng)性廣、新穎美觀，又要保證該方案的成本在可以接受的設(shè)計(jì)限額內(nèi)。這里所說的設(shè)計(jì)限額，就是按照之前的可行性研究報(bào)告的設(shè)計(jì)要求，把設(shè)計(jì)控制在分配的投資限額內(nèi)。要保證總計(jì)劃投資額不被突破，控制不合理變更。分配設(shè)計(jì)限額，即向每一個設(shè)計(jì)人員都分配一個投資限額的目標(biāo)，從而達(dá)到控制整體工程造價的目的。

3、招標(biāo)發(fā)包階段工程造價的控制

在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，實(shí)行工程投標(biāo)招標(biāo)，是降低工程造價、縮短建設(shè)工期的有效措施。通過招標(biāo)發(fā)包這一形式，能保證工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，不失為一種杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段，體現(xiàn)了公平、公開、公正的精神。

在投標(biāo)過程中需要編寫工程標(biāo)底和標(biāo)書，保證評標(biāo)定標(biāo)能夠順利完成。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，單位可以自行編制也可以請專業(yè)人士編寫。總之目的就是把標(biāo)底盡量控制在合理造價的下限，控制在可以接受的投資水平以內(nèi)。有條件時，盡可能對施工單位進(jìn)行實(shí)地考察，以防止那財(cái)務(wù)狀況差、施工質(zhì)量差、行業(yè)信譽(yù)差的單位魚目混珠。在中標(biāo)原則上，把握住合理低價的原則，堅(jiān)決杜絕內(nèi)部腐敗。

4、實(shí)施階段工程造價的控制

一個房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行到了實(shí)施階段，也就進(jìn)入到人力、物力、財(cái)力消耗最大的階段。對中標(biāo)的單位要認(rèn)真審核其施工組織設(shè)計(jì)和作業(yè)方案，涉及到計(jì)劃外的增加方案，一定要進(jìn)行合理化、公正化、經(jīng)濟(jì)化的綜合評審，選擇最合理的施工方案。對于建設(shè)中出現(xiàn)的工程變更和現(xiàn)場簽證，要進(jìn)行有效控制，盡量把設(shè)計(jì)變更提前到是施工階段的初期。尤其是對可能影響到整體工程造價的重大設(shè)計(jì)變更，更是發(fā)現(xiàn)的越早損失越小。對于現(xiàn)場簽證，要嚴(yán)格落實(shí)逐級審核制，保證責(zé)任到人。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立嚴(yán)格的結(jié)算審核制度，保證單項(xiàng)工程造價嚴(yán)格控制在預(yù)算內(nèi)，對于突破的確實(shí)需要調(diào)整的部分，做好動態(tài)控制。

對于工程承包方式，盡量采用總包加專業(yè)分包制，從而達(dá)到降低中間環(huán)節(jié)和工程成本的目的。在施工過程中，審價人員和費(fèi)用控制人員應(yīng)深入施工現(xiàn)場，通過現(xiàn)場查驗(yàn)或與監(jiān)理、總承包方及施工人員交流等方式掌握第一手資料，把握施工動態(tài)，審核費(fèi)用調(diào)整。當(dāng)所有工程都完成了，這時房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該首先自己做一份工程造價的自核，然后再送到審計(jì)單位進(jìn)行二次審核。旨在通過層層把關(guān)，最終能真實(shí)合理地反映工程整體造價，從而降低工程總成本.

四、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的管理控制是一個動態(tài)進(jìn)行的過程，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終。結(jié)合本文來說，就是貫穿于決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段和施工階段。只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個階段，都采取切合實(shí)際的計(jì)量方法，制定科學(xué)客觀的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在此之后能嚴(yán)格落實(shí)預(yù)算施工、定時自查他查投資估算完成情況。只有這樣才能保證有效的控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資，才能保證在房價得到合理控制的同時企業(yè)也得到良性健康成長。

參考文獻(xiàn)

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