房地產開發管理中若干難點及措施研究

【摘要】房地產企業要想在市場競爭中保持優勢地位，就需要深刻認識自身存在的問題，并針對問題進行改良。本文從房地產開發管理的重要性入手，指出了當前房地產開發管理中的若干難點，并針對出現的難點提供針對性的解決措施。

【關鍵詞】房地產企業；開發與管理；難點

近年來，作為我國經濟發展重要支柱的房地產產業出現較強的發展勢頭，由于房地產開發企業是投資巨大的企業，其面臨的風險也相對較大，可以說是機遇與風險并存，因此，對房地產開發過程中的管理至關重要。房地產開發管理的好壞直接關系到企業的利益得失，決定企業能否在市場上立足。所以，房地產開發管理中必須運用創新型的管理理念，以過去實踐中的成功管理案例為借鑒，在重視企業經濟效益的同時，保證住房的質量安全問題，讓人們擁有安全可靠的生活環境。

一、房地產開發管理的重要性

管理在一個企業或工程中起著領導作用，它直接決定企業的利益得失和企業是否能在市場上立足。在房地產企業中，管理工作包括施工進度、施工質量與施工的成本控制等多方面，好的管理能夠使得企業工程中的每一個環節都井井有條，呈現秩序化，最終保證企業施工順利，使得企業的綜合競爭力得到提高。相反，如果企業的管理者出現貪污腐敗現象，在施工過程中偷工減料、以次充好，那么建設完成的房屋沒有質量保證，會直接威脅人們的生命健康安全，這種豆腐渣工程所造成的巨大后果在新聞報道中屢見不鮮。因此，在房地產開發管理工作中，管理者要嚴格規范自身行為，遵守國家的規定，將工程實施的每一步都落到實處，為人們的生命財產安全作保證。此外，對房地產開發投資收益頗豐，因此做好開發管理工作，能促進我國經濟的增長。以某房地產企業為例，具體情況見表1：

表1 某房地產開發投資情況

二、房地產開發管理存在的問題

目前，房地產經濟已成為國內經濟發展的一個支柱產業，在迅速發展的過程中，房地產開發管理存在著以下幾個方面的問題：

（一）城市建設規劃不合理。房地產開發商為了節約成本，在開發土地時盡量選擇廉價的土地進行開發，這樣會導致城市的整體規劃不合理。另外，部分房地產開發商抓住商機盲目囤積土地，在城市的不斷擴大建設之中，土地的粗放利用嚴重阻礙了城市的正常發展。

（二）項目開發缺乏調研。近年來，部分房地產開發商在項目開發之前沒有進行深入的調研，致使項目設計和論證缺乏可靠的信息支撐，出現戶型單一、高成本等問題的產生，嚴重影響了房地產項目的銷售，直接損害了開發商的利益。此外，涉及房地產開發管理的體制不健全，在很多的項目工程中一味照搬照套現行的項目管理模式，缺乏針對性，不能使之有效地與房地產開發項目結合，從而出現項目施工進度慢、施工資金失控等現象的出現。

（三）舊居民區改造進度緩慢。造成舊居民區改造進度緩慢的原因有很多，其中包括一些思想守舊的老年人，對自己居住多年的房屋產生感情不愿搬離，有的甚至聲稱要死在這里，即使周圍的鄰居搬離自己也不會動搖。還有另外一種情況就是當地居民對于拆遷補助費用不滿意不愿搬離而發動的集體反抗，這些原因導致舊居民區改造的進度非常緩慢。

三、房地產開發管理問題的解決措施

（一）依據市場需求制定房屋規劃

隨著人們生活質量的提高，其對住房要求也有相應的提高。這就要求房地產開發商在滿足人們居住需求的同時滿足住戶的精神需求。例如，房地產開發商通過建設室內的合理布局和周邊環境的改善來提高居民入住的舒適度。

（二）加強項目前的調研工作

項目開發的前期管理主要包括規劃和設計兩個階段，在規劃階段中，項目開發商要深入市場做調研，為項目投資決策提供可靠的信息，這樣有利于控制風險。在設計階段中，要遵循以市場需求為根本的原則，全面考慮生態經濟、安全施工各因素，協調規劃施工過程。

（三）注重項目質量的控制管理

房地產投資的一大特點是投資的數額較大，這就使得人們在進行房屋購買時考慮的因素眾多，例如房屋的性價比、房屋質量以及物業管理等。其中，質量作為房屋建設里最重要的問題直接關系到居民是否具有購買欲。這就要求房地產開發商在開發過程中，按照國家和行業的標準，加強材料施工等各方面的控制和管理，高標準嚴格規范房地產項目建設。不僅如此，房地產開發商還要對開發項目的基礎設施質量進行負責，對于居民提出的意見要及時解決，總結經驗，為下一個項目的施工提供合理的建議。

（四）嚴格控制開發項目的成本管理和風險管理

在房地產開發商的競爭中，價格是決定成敗的關鍵因素。這就要求房地產開發商在進行項目開發時嚴格控制開放項目的成本。在規劃階段做好準確的項目評估，以最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤，在施工階段要嚴格招標控制施工的成本，這樣才能獲取更多利潤，提升企業市值。下圖為部分上市房地產公司的業績表。

圖2 上市房地產公司業績表

由于房地產投資周期較長，因此需要嚴格控制房地產開放項目的風險管理。大多數房地產開發商都會通過兩個方法規避風險，一是簽訂合同，通過雙方簽訂合同來明確甲方和乙方各自需要承擔的責任，在施工過程中出現問題時能夠減少隱蔽的損失；二是進行保險管理，將一部分不可抗因素造成的風險轉移給保險公司，這樣在一定程度上就降低了房地產開發商的風險和成本。通過嚴格控制房地產開發項目的風險管理，從客觀上減少房地產開發商的損失，進而提高房地產開發項目的競爭力。

四、結束語

隨著經濟發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求也相對較高，為了滿足居民的居住要求，房地產開發商必須高度重視項目開發管理的重要性，以科學化、現代化的項目管理體系來管理房地產的開發過程，從而保證房地產開發項目的質量，保障居民的住房安全，提高房地產開放項目的綜合競爭力，最終促使房地產開發商的經濟效益得到提高。