房地產開發項目工程造價全過程控制探析

【摘要】對工程造價全過程進行監督控制和跟蹤管理，將工程造價控制在合理的范圍和批準的造價限額之內極其重要。目前，工程造價控制存在一些問題，必須采用合理的模式與限額設計、動態控制等具體措施，以求取得高投資收益。

【關鍵詞】房地產工程造價全過程控制

引言

近年來，中國房地產市場的發展異常迅猛，日益成為國民經濟的支柱產業，對國民生產總值有著巨大的影響力。由于房地產業的利潤回報率過高，國家宏觀調控政策也在不斷進行調整，房地產業終將告別暴利時代。而對房產項目的成本控制成為了實現最大經濟效益的必要手段，其戰略意義甚至比規模擴張更為重要。在目前房地產市場競爭激烈的條件下，必須對工程造價實行全過程、全方位的控制，實現利潤的最大化。

一 房地產開發項目工程造價的控制模式

房地產開發項目一般周期較長，資金投入量大，影響工程造價的因素在工程建設全過程中時刻變化著。因此一般分為五個階段進行工程造價的全過程控制，即決策階段——設計階段——招標及簽約階段——施工階段——竣工階段。首先，在項目決策階段，決策的內容是決定工程造價的基礎，因此需要開發者確定項目的市場定位，對數個備選投資方案進行比較選擇，合理采納各方意見，進行技術經濟的比較分析，針對影響投資的風險因素和不同項目的開發要求進行投資估算。其次，在設計階段要進行設計估算以及修正概算、施工預算。在此過程中，房地產商要采用限額設計的方法，將造價目標按專業構成進行逐層分解，要求設計人員優化選擇材料、設備、結構設計等，并用價值工程的方法論證。施工階段是控制造價的重點階段，需要實行動態控制，對簽證進行當場的監督和管理，對項目變更進行嚴格審查。竣工決算階段的工程造價控制，一方面要審查各種竣工資料的真實性、合理性，以求更好維護各方主體的利益，另一方面要嚴格進行審計，審查各項取費是否符合規定，做好事后控制。

二 房地產開發項目工程造價控制的現存問題

1、綜合管理體制不完善

目前，我國房地產開發項目的工程造價管理大多只是采用階段性管理，基于項目全過程的綜合管理體制尚未建立。特別是房產開發商、設計人員、施工人員對工程造價的控制沒有統一，彼此之間又缺乏溝通。工程監理單位很少也難以進行決策，只是被動地對工程施工的質量與進度進行管理。而設計單位在設計階段進行了投資估算，但設計方案的各項造價標準并不嚴格，會導致投資偏高，且工程項目質量不佳。

2、工程造價確定方法滯后

目前工程造價的計算普遍存在偏離實際投資的問題，可能會造成估算的不科學、不真實。造成費用計算不準確的因素有很多：如定額子目缺失、消耗量與實際用量不符；新材料、新設備的價格更新滯后；采用的計算方法與實際工程意圖偏離；設計圖紙不準確等等。特別是由于近年來新材料、新結構、新技術的不斷涌現，但計算工程造價采用的定額消耗量仍然是過去的人工、材料、設備的統計數據。

3、招投標制度不嚴格

招投標過程中的造價控制也是造價管理的薄弱環節。許多工程項目沒有進行設計招標，也沒有比較推選方案，而是由公司上層直接指定房地產的大項目的承包單位，小工程也多承包給與公司有過合作的施工單位。由于缺乏競爭機制和選優程序，工程成本很容易一開始就高于實際。不少設計單位只在乎設計進度和項目的經濟效益，對于如何節約成本、提高項目的綜合效益并不重視。在現行制度下，還有一些承發包單位在申報投標價格時，故意壓低或抬高造價，使一部分房產項目的造價偏離了正常水平。

4、造價控制責任意識缺乏

工程管理人員很多責任意識缺乏，知識結構不夠完善，只重視事后控制，現代造價控制意識不足，缺乏市場競爭觀念、系統觀念和責任感。管理人員整體素質不高，特別是經濟、商務、管理、法律等方面的能力不足，綜合協調管理能力較弱。尤其，人力資源配備不完善，缺少經驗豐富的專業技術人員，不具備進行全過程、全方位、動態的工程投資控制和管理的能力，也沒有參與全過程造價控制的意識，更不具備全過程控制造價的實踐經驗。加之，如果管理人員將工程造價很好地控制在了限額設計之下，也沒有相應的激勵措施，使其更加失去控制工程造價的責任感和使命感。

三 房地產開發項目工程造價全過程控制的措施

1、設立貫穿工程建設全過程的造價管理體系

進行房地產開發項目工程造價控制的最根本的任務就是建立起貫徹全過程的造價管理體系。要控制好項目各種變動所造成的項目造價變化，把握好事前、事中和事后三大控制。工程造價全過程控制的技術方法主要是以下幾步：選定要開展造價控制的對象；收集、整理相關信息；確認項目內容的細節；分析項目開展的科學性；控制項目活動造價；改進和完善項目活動中的資源配置；開發項目造價結算方面的管理和控制。

2、確定合理的設計概算依據和工程投資估算指標

管理人員需要根據最新的人工、材料、設備、結構數據對工程經濟指標進行測算。用合理的投資估算指標，確定工程的靜態投資；再利用限額設計的方法，充分預測可能發生的動態投資。既要保證房產開發項目在預算時資金充足，能夠覆蓋整個工程全部投資需要，又要合理控制預算，盡可能節約成本。

3、嚴格執行招投標標準，推行限額設計

首先要實行方案設計的招標和競選制度，成立專家組，執行嚴格的招投標標準，對各種方案進行比較分析，擇優選擇最佳方案，以此來達到控制房產項目工程造價，降低設計費用的目的。推行限額設計，也就是說要在投資或造價的限額內進行滿足技術要求的設計。具體來說要做到，對各種技術經濟指標進行計算對比，在初步設計限額之下，擬定經濟合理的技術方案，嚴格按批注的技術設計內容和投資額度進行設計規劃。

4、避免隨意變更設計，實現動態控制

在項目進行項目概算之后，設計還有可能需要變更。但是進行設計變更必須謹慎，在項目建設后期再變更設計很容易引起巨大損失。特別是對影響工程造價的重大設計變更，需采用“先算賬后變更”的辦法，最終使整個建設項目在總造價計劃內完工。管理人員要審查設計變更的金額清單，對材料、設計市場價格進行實時的征詢了解，檢查變更簽證的真實性。另外，根據工程進展情況，需要實行動態控制，將預結算和造價審定工作轉移到合同履行過程中，對造價進行及時調整。造價管理人員要親臨施工現場，了解項目進展情況。

結束語

房地產市場的經濟變化快，競爭激烈，這使工程造價的控制也變得復雜多變。房產開發商應該對工程造價進行全面的管理，最大限度避免“三超”現象的發生，實現工程目標，提升企業效益。

參考文獻

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