經濟適用房項目成本控制的探究

【摘要】經濟適用房是我國保障性住房的重要組成部分，擔負著為中低收入家庭實現“居者有其屋”的美好愿望的使命，但是在這一政策的實施過程中也出現了一系列的問題。本文就出現在經濟適用房成本控制方面的問題，提出幾點建議，以期對政府政策的制定和實施起到一定借鑒作用。

【關鍵詞】經濟適用房；成本控制；全過程；研究

“十二五”規劃提出，建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。這一惠民利民的舉措，更是深得廣大民眾擁護。經濟適用房作為保障性住房的一部分更是承擔著重要的角色。然而，近年來關于經濟適用房政策是不是應該被取代的問題反復被提出，究其原因不外乎體現在經濟適用房的制度層面和經濟適用房不經濟、不適用的特點方面。關于經濟適用房不經濟主要體現在對經濟適用房成本的控制方面。

一、經濟適用房成本控制應體現在項目建設全過程，從項目的不同階段分項、全程控制其成本

1.建設用地的征地和拆遷補償費、安置費的控制

該項成本控制的關鍵是建設項目的選址。經濟適用房建設用地的選址必須符合城市總體規劃，還要考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等。從造價控制的角度考慮，經濟適用住房的建設用地不能有太多的地上建筑物和構筑物，一般應選擇生地。市政配套條件也是影響造價的一個重要因素，若建設用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠，無疑會增加小區基礎設施建設的費用。

2.勘察設計和前期工程費的控制

該項目可分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分，主要依賴國家出臺的各項優惠政策把經濟適用房的收費成本控制在最低水平上。三通一平工程費用是前期工程費控制的重點。土石方工程一般工期較短也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格實行總價招標。施工用水、用電線路的鋪設則要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設。

3.建安工程費的控制

設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。開發成本中建安工程費比例很大，而建安工程費的多少又直接取決于設計、規劃階段的造價控制。該部分成本控制的措施包括：建立科學的工程造價分析系統，為設計階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準。搞好規劃設計，合理確定工程造價控制目標。對于一般經濟適用房的建設來說主要是做好前期的規劃和單體設計。加大招投標力度有效控制工程造價。提高概預算的編制質量搞好結算工作。在滿足住宅的基本功能、保證居住質量的前提下加大住宅的進深對降低造價有明顯的效果。在保證結構安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料。

4.住宅小區基礎設施建設費的控制

小區的建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調降低造價。經濟適用住房的環境設計應堅持自然和諧的風格，學校、配電室、公廁、垃圾站、換熱站等非營業性配套公建的成本控制則可等同參考建安工程費的成本控制。

5.管理費的控制

在開發工作中盡量合理設置機構，減少管理層級，確立項目后成立項目開發部，隨施工進度靈活調整人員設置。從項目部運營費用保底等多方面控制管理費用。

6.貸款利息的控制

貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。在編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃時要予以充分考慮。在滿足項目需求的前提下盡量壓縮存量資金，力求減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用。

7.稅金的控制

目前經濟適用房建設相關的稅種主要有固定資產投資方向調節稅、耕地占用稅、營業稅含城市建設維護稅、教育費附加、企業所得稅等。在目前實施的經濟適用住房建設項目上，投資方向調節稅執行零稅率，耕地占用稅在多數城市也獲免征。這一部分主要依賴國家相關政策法規。

8.利潤的控制

經濟適用房的利潤部分，國家已在相關文件中明確規定為不能調整，嚴格在不高于3％利潤基礎上確定。

二、政府在整個經濟適用住房項目建設的過程中，應當充當監管者和服務者的角色

1.政府監管充分體現在成本控制的全過程

政府應從規劃設計、建筑施工、環境建設和物業管理等項目建設的全過程實行成本控制并完善招投標制度。全過程引入競爭機制，控制成本。通過招投標的方式，將有實力、有經驗、有社會責任感的企業吸引到經濟適用房的建設中來，利用其質量、信譽和品牌優勢，進行規模經營，降低成本。

2.提高政府管理水平，做好開發企業服務人

修改和完善各項政策措施，建立簡潔清晰的政策體系，建立公開競爭的招投標市場，引入社會監督機制，加強對偽招標的監察力度，提高土地的利用效率。為經濟適用房項目手續辦理提供高效服務，建立“一站式”審批流程，為企業提供高效便捷的服務，縮短審批時間，降低企業辦理手續的時間成本。

3.發揮政府協調優勢，為項目提供可靠資金來源

現有經濟適用房的融資渠道包括財政撥款、銀行貸款、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈，這幾種融資渠道有供給不足、極不穩定的特點。鑒于此，政府應該充分體現其協調職能，調動各方面優勢，借助多種力量保證經濟適用房融資渠道的暢通。

4.提供優惠政策，調動開發企業積極性

政府有關部門應考慮在經濟適用房項目之外的配套設施等方面給予一定的優惠政策，如允許開發企業在經濟適用房用地范圍內建設適量的一般商品房和利潤較高的公用建筑，適當提高開發企業的綜合利潤率，達到政府、低收入群體和企業共贏的理想目標。

5.制定公開透明的建設計劃及運行規則，便于公眾參與監督

政府通過制定近期和中長期建設計劃和運行規則，將經濟適用房項目作為政府公開承諾公諸于眾，通過媒體參與，廣泛宣傳經濟適用房相關政策，使每一個可以享受經適房待遇的民眾，都能得到政府的實惠，同時也使社會公眾參與到監督和評價中來。

三、開發企業在充分發揮自身優勢基礎上，挖掘潛能，促進成本效益最大化

1.進一步拓展經濟適用房的成本控制策略

在經濟適用房開發過程中，項目成本控制的管理是開發企業管理的重要內容，對項目成本應實行綜合性、全面性和微觀性“三性”管理。將成本控制的理論系統化，觀念深入化，形成一套科學的成本控制策略。

2.分清開發項目成本控制的層次和職責，加強成本控制的組織力量

為保證開發企業對項目開發成本控制真正實施到位，保證成本控制目標的實現，還應注重劃清公司管理、項目管理、崗位管理三個層次，制定不同層次的主要職責，明確各部門在成本控制中的作用，強化企業各部門的成本意識，形成成本控制的組織體系、崗位職責，便于分清責任，更有效地發揮各級各類人員參與開發項目成本管理的積極性，使成本控制的終極目標得以實現。

3.在成本控制中把握“度”，提升企業品牌形象

企業品牌是企業的戰略資源，經濟適用房是利國利民的民心工程，把握建設經濟適用房項目這一契機，提升企業在民眾中優良的品牌形象。由于成本支出和企業品牌之間存在作用和反作用的影響關系，品牌與企業利潤也是不可分割的連接體，故對經濟適用房的成本控制中，應充分把握成本控制的“度”，在創造利潤的基礎上創建優質品牌，將利潤基礎、品牌培養及成本目標結合起來，給企業創造長遠價值。

4.建立科學高效的激勵機制

成本控制應重視成本管理體系中的激勵機制，對成本控制好、綜合效益高的項目責任人進行獎勵，充分調動員工參與成本控制的積極性。同時對施工單位、監理單位建立相應的激勵機制，充分調動他們利用好的經驗、先進的組織方法、高超的技術能力等自身優勢，參與項目成本控制的積極性，加強企業成本控制的力度和廣度，最終實現企業目標成本控制。

經濟適用房作為保障性住房和特殊的商品住房，從其一出現就飽受爭議，但其對房地產市場做出的貢獻是有目共睹的。開發經濟適用房項目，成本控制是關鍵。加強全過程的成本控制，政府的積極參與和扶持，開發企業的重視和完善，構成了整個項目和諧有序發展的基礎。相信隨著保障性安居工程的大力發展，會有更多的保障性住房形式出現，經濟適用房政策也會更加完善和發展。

參考文獻

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作者簡介：王艷君（1980.03），山東青州市人，中國海洋大學項目管理專業2010級在職研究生，研究方向項目管理，現就職于青州市房地產管理局。