不動產登記機構改革之下房地產測繪管理體系的應用探究

【摘要】只有充分認識到目前房地產測繪管理體系所面臨的現狀與問題，才能使其不斷健全與完善。從而保障我國房地產行業的健康發展。論文結合筆者研究，從房地產測繪管理體系的現狀入手，為進一步完善房地產測繪管理體系提出了可行的建議。

【關鍵詞】機構改革；房地產；測繪；管理體系；建議

隨著時代的發展，城市化進程不斷加快。在這樣的背景下，未來一段時間的城鎮化建設將進一步推動我國經濟的持續增長。而房地產行業處于城市化進程的前沿，受到眾多的關注。再加上我國進行的機構改革，有關于不動產登記機構的就是要將林地登記、草原登記、房屋登記以及土地登記等職責合并。上述形式對房地產行業都產生了重要的影響。縱觀近幾年房地產行業的發展，不難發現其中也存在一些問題，涉及到房屋建筑質量、小區的環境質量等，甚至還包括了不動產的界址、面積等的確定。而這方方面面都離不開房地產測繪技術與其管理體系。

一、房地產測繪的相關概念以及特點

為了對房地產的權屬、形狀、位置、數量以及特征等相關信息進行獲取或者表述行為就是房地產測繪。而房地產測繪的主要目的就是為了房地產的產權管理、稅收、開發利用或者城市規劃等提供相關的基礎資料和定位信息。

一般來說，房地產測繪具有法定測繪的特點。房地產測繪必須依照我國相關法律法規以及技術標準，并在測量規范的約定下進行的。而所測得的數據結果等信息必須經過相關部門的審查，才能成為不動產產權的成果，從而享受物權法的保護。

二、我國房地產測繪現狀分析

1.在測管分離管理模式下的測繪管理

眾所周知，我國的不動產登記一直是分散登記，在此背景下的不動產測繪體制也不斷變化，經歷了由測管一體到目前測管分離的狀態。現在來說，我國的測繪管理體制存在兩種模式：

第一種，房地產測繪的完全市場化。因為我國市場經濟的不完善，再加上沒有完善的法律法規的支持，導致完全開放的房地產測繪體制下難以形成公開、合理、有序以及公平的競爭環境，因而問題頻發。如門檻限制較低，一個城市中存在多家甚至十幾家同意人的測繪公司；為了盈利，存在惡意競爭的狀況，且較為普遍；測繪公司中測繪技術人員技術不過關，導致測繪的數據漏洞百出。

第二種，測繪市場有限度的開放。這主要是經過不動產登記機構的認定，挑選出幾家符合相關測繪標準或要求的測繪企業。一般來說，經由不動產登記機構選擇的測繪企業大多是從機構中分離出來的。經過實踐證明，這種模式可以有效的提高測繪的質量和效率，并且杜絕惡意競爭的情形，形成公平、合理、有序、透明的測繪市場環境。

2.測繪成果的審核形式

房地產測繪屬于基本上屬于政府行使相關職能的行為。因此，房地產測繪產生的成果經由政府相關部門（房地產管理）審核以后，就被物權法保護。如果房地產測繪市場實現完全開放，那么就可能導致政府部門的審核成為形式主義，因為只要測繪單位的資質、實力以及提供的測繪數據達到相應標準就會被通過。或者還會產生另一種結果，嚴格審核房地產測繪的數據，然后登記機構再進行復核測量與計算。這樣雖然能保證測繪的準確性，但是卻增加了工作量，造成成本浪費。

3.缺乏明確的測量規范

隨著科學技術的發展和設計理念的不斷更新，現在的眾多房產建筑采用新型建筑材料，或者使用新的建筑形式。而這些新興事物在2000年頒布的《房地產測量規范》中并沒有明確的規范。這就為房地產開發商鉆測繪規范的空子提供了條件。

4.測繪技術人員專業素質不強，缺乏能力

上文分析，一些測繪企業是由房地產登記機構分離出來的，因此從其中轉型出來的技術人員缺乏相應的測繪技術與能力。雖然他們知道房地產測繪的重要性，即使有著較強的責任心，知道需要把測繪工作做好，但是因為技術能力不達標，就使得測繪工作顯得力不從心。或者一些測繪人員雖然有較強的知識與能力，但是沒有深刻認識到房地產測繪的重要性，導致測繪的被動應付。

5.房地產測繪的收費標準不合理

房地產測繪企業仍具備所有企業的特點，對于利潤和盈利的需求是他們奮斗工作的動力。但是縱觀目前測繪市場來說，其收費標準普遍偏低。一般來說，房地產測繪企業的收費標準由當地政府的物價局制定，但是在實際的測繪工作中，不僅要涉及到大量的建筑圖紙等，還需要在施工現場進行實際測繪。大量的工作量與偏低的收費標準嚴重不符。

三、完善房地產測繪管理體系的相關建議

1.切實可行的房地產測繪管理模式的構建

眾所周知，不動產登記機構的改革將直接影響到房地產測繪管理體系。因此，當不動產統一登記機構建立后，不動產測繪的市場將進一步的開拓。但是我們也需要認識到目前我國的房地產測繪市場還處于初級階段，需要腳踏實地、循序漸進。因此，就需要構建一個符合實際的房地產測繪管理體系，使得房地產測繪與市場需求平衡，從而規范、平衡房地產測繪市場。實踐證明，有限度的開放的房地產測繪市場是比較可行的。

2.建立健全我國測繪規范體系

要保障測繪市場的健康發展，就必須將其納入到測繪規范中來。因此，必須建立健全我國的測繪規范體系。測繪規范的建立，必須能夠逐步完善，并且具有一定的可操作性。此外，在有限度開放的測繪市場中，不動產登記機構、城市規劃部門以及測繪企業單位三方之間要建立共商機制，以便及時解決因建筑形式和建筑材料更新而帶來的測繪問題。

3.研究和使用新的測繪技術和工具

隨著城市化建設的進一步發展，需要登記的不動產也將越來越多，并且測繪也更加注重精度和效率，因此傳統的房地產測繪已經無法適應當前的發展需求。而科技的發展以及電子信息技術的進步，為先進測繪技術的發展提供了便利條件。借助航空攝影、遙感技術以及GPS衛星定位系統等先進技術，房地產測繪迎來了一個嶄新的時代。但是這些先進技術以及設備的應用，必須從政府層面著手，由政府進行規劃與布局。從不動產登記機構來說，大量的數據與信息的管理也需要借助GIS系統。那么這樣一來測繪企業和單位所測量的數據必須與不動產登記機構的管理系統對接兼容。

4.加強測繪質量管理

高質量的測繪成果不僅影響不動產登記機構的精確性，也可以提高測繪企業的信譽。所以，房地產測繪企業的測繪成果必須實行檢查和驗收制度。為了保障測繪企業所測量結果的準確性，測繪單位可以使用ISO質量管理體系，根據不動產測量的主要內容、方法以及過程等，將測量結果進行詳細的劃分，從而在測繪的每一個環節嚴格把關。另外，還需要將測繪質量與工作人員的獎懲關聯，以便激勵工作人員端正態度進行嚴格測繪，確保不會因人為原因導致測繪數據錯誤。

總結：

綜上所述，不動產登記機構的改革已經如火如荼，在這樣的背景下，房地產測繪部門要把握好與登記機構之間的關系，才能保障房地產行業的健康發展。從保障房地產登記機構的物權登記的質量來說，只有測繪部門與登記機構通力合作，相輔相成才能實現最佳效果。而目前我國房地產測繪正處于初步階段，只有循序漸進，不斷的對其管理體系進行健全和完善，才能增加人們對于房地產行業的滿意度，促進去健康發展，為社會主義市場經濟做出貢獻。

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