城市綜合體的開發利用

【摘要】城市綜合體通過各種功能綜合互補，建立相互存在的價值關系，從而使它能夠適應不用時段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調整。這些都與它形成的特點密切相關。

【關鍵詞】城市綜合體、城市的空間價值

一、項目概述

隨著經濟發展建筑用地逐漸縮減，建筑綜合體成為建筑發展的又一個大的方向。城市綜合體HOPSCA，它是指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的建筑群體。城市綜合體包含商務辦公、居住、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時城市綜合體通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。嘉洲陽光項目就是這樣一個特點鮮明的建筑群落，基地位于大連東港區的核心地帶，（項目占地4萬平方米，容積率5.0，基地中部有火車道從中穿過）。是大連未來東港CBD規劃建設的重點地段之一。設計之初我們就將其定性了九大特點：

1．高可達性

綜合體位于城市交通網絡發達，城市功能相對集中的區域，本項目就位于未來得城市CBD，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。

2．高密度，集約性

建筑高度和密度均很高，形成高樓林立的景象，成為城市的標志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中；晝夜人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。

3．整體統一性

建筑風格統一，綜合體中各個單體建筑相互配合、影響和聯系；HOPSCA中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調。

4．功能復合性

綜合體自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能：商務辦公、居住（包括住宅、居住公寓等）、商業、文化娛樂消費、完善的交通出行系統，形成綜合體功能的多樣性和復合性，同時各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。

5．土地使用均衡性

綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能。

（1）、 不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；

（2）、 兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求。

6.空間連續性

（1）、 平面的連續：鑒于HOPSCA各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；

（2）、 立面的連續：立面會影響HOPSCA的統一性，因此，要保持HOPSCA內建筑物的風格統一，就要使立面有連續性；

7．內部、外部聯系完整性

綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合；HOPSCA對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規模。

8．巨大的社會效應

因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應。

9．巨大的經濟效應

嘉洲陽光項目的建設目的就是通過其內部商業、商務辦公、酒店、公寓等多種功能的組合，通過強強聯合，創造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價值成功銷售獲利；商務寫字樓通過大部分出售和少量作為固定資產租賃獲利；底層商業內部大空間作為資產長期經營獲利；公寓則通過成功銷售獲利。

二、項目規劃設計要點

1.功能結構

（1）功能決定形式，場地為設計提出很大的困難，如果以平常的思路將無法提升社區的環境，屏蔽外來的干擾，也無法給業主帶來可觀的效益。臺式建筑不僅能提高容積率，也正在作為改善居住環境的手法，被人們所研究。采用“全臺式”和“部分臺式”可以創作出用地效率高，綠地率高，停車泊位多，公建安排恰當的方案，應用于此，更能起到“化整為零”的作用。我們根據鐵路的場地標高，結合基地較小的特點，我們決定底層滿鋪，起三層公建作為商業空間，鐵路將從公建中穿行。利用高科技材料（玻璃和鋼）處理鐵路部分的減震和屏蔽所產生的噪音，將不利因素結合現狀加以有效改造，公建上部為高層住宅區，以大庭院圍合縮減外部干擾。采取上述措施，可將鐵路的干擾減小到最小。

（2）因地制宜是場地規劃關鍵，外部因素影響內部因素，對場地特征諸如區位交通地形地貌等因素進行充分分析后，認為場地內最大的特色是北側美麗的海景，為了達到海景最大利用，用地北側沿長江路布置點式住宅，南側則點條結合布置。考慮到東港CBD新區規劃的景觀主軸線穿越小區，所以把這條軸線也納為該項目的主軸線，通過形象主入口將空中花園劃分兩個具有不同特色的庭院，圍繞著以東港區主軸線，深入設計的想法，讓小區主要入口正對區域的景觀軸線。

（3）入口處的四層會所，設計是本方案上設計上的點睛之筆，底部三層與底三層公建合設，人們從主入口可直接出入會所，通過會所的垂直交通設計，可直接上到頂層平臺，分別入戶，在此中會所不但起到了人們休閑娛樂的作用，而且還承擔社區大堂的功能。這也為業主對建筑空間的體驗上又增添了豐富多彩的一筆。頂層四層為橢圓形通體為鋼和玻璃建造，是內外空間更為通透，在外部正好把社區分成了兩個庭院，不但在平面上有界定，而且在空間上也加強了各自的圍合，在四層設有茶座，乒乓球等體育項目，人們可以在此四季一邊娛樂，一邊欣賞庭院的美景。

2. 交通組織

由于針對底層大型公建，不但滿足社區內部需求，另一部分將會出新，相對停車位就要劇增，底層車庫滿鋪，同時為公建頂層樓板減少荷載，和保證社區環境的寧靜和減少不必要的污染，所以禁止車輛在社區的平臺上行駛，這樣并不會居民社區的用地面積并不大，完全依靠人行，并不會給業主增添過多的步行距離。

3. 空間布局

如何在這樣一個處處有美景的城市中塑造出有個性，有活力的建筑綜合體并得到居民的認同是必須認真對待的一個課題，鑒于基地得天獨厚的周邊環境，確定了設計要遵循三點，第一，要有觀海的最佳角度；第二，要呼應城市的街道空間，第三，要在小區內部形成圍合街連續的有機空間。為保證沿街景觀的延續性和內部空間的完整性以及海景的最大利用長江路布置點式高層與后面的短條形住宅以及臨近的辦公建筑形成圍合式布局。這樣的一方面為社區居民提供了廣闊的戶外活動空間，另一方面也對下層場地內鐵路線的布置提供了空間。

大庭院空間的實現，是對傳統住宅親密鄰里關系的懷念，和對現今普遍的行列式布局的一種拒絕，它使居民一進入小區即產生強烈的歸屬感和向心力。而提供的豐富的交往空間和休憩場所，有利于社區意識的培育和社區情感的積累。

三、小結

嘉洲陽光項目通過城市建筑綜合體的理念，將公建包括配套功能（集中在屋面花園以下的三層平臺中，公建的功能主要是商業，娛樂，休閑，以商業為主）、寫字辦公樓功能（位于用地的西北角）、住宅、公寓功能有機的結合于一體。現項目已經建成投入使用，其建筑綜合體的設計理念得到了以上三大功能使用者的廣泛好評，彰顯了城市綜合體設計理念的先進性與生命力。

參考文獻

（1）龍固新：〈〈大型都市綜合體開發研究與實踐〉〉，東南大學出版社，2005.5.1

（2）〈〈商業房地產開發與管理實物〉〉，楊寶民，清華大學出版社，2004.6.1