城市混合居住社區(qū)的實踐進程探析

摘 要： 城市混合居住社區(qū)是一種新的居住模式，它有效地解決不同階層居民正常交往，緩解貧富分化的局面。本文從含義、類型等方面介紹了混合居住社區(qū)的優(yōu)勢，重在探討城市混合居住社區(qū)的實踐進程，并結(jié)合各種類型的城市混合居住社區(qū)，通過舉例子的研究方法探討國內(nèi)外城市混合居住社區(qū)的實踐進程。

關(guān)鍵詞：混合居住；住宅開發(fā)；實踐進程

1城市混合居住社區(qū)的內(nèi)涵

“混合居住”是相對于“同質(zhì)聚居模式”而提出來的西方城市，它產(chǎn)生于上個世紀70年代社會隔離背景下，顧名思義，其指的是具有不同特性的居民在城市中相互融合居住在一起。本著社會和諧的理想原則，“混合居住”模式意旨是自鄰里層面上形成一個共同受益的社區(qū)，特別是從低收入群體這一方面來說，使他們不被排除在城市主流社會生活之外，因此“混合居住”模式是解決不同階層居民交往、緩解貧富分化的有效途徑。

2 “混合居住”社區(qū)建設(shè)的實踐進程

2.1國外相關(guān)實踐綜述

2.1.1“社會性綜合社區(qū)”和“家群”概念

早在上個世紀初，追隨霍華德田園城市理論的雷蒙．翁溫，1905~1909年，他和助手帕克年在倫敦的西北部建設(shè)了漢普斯特德田園式城郊住區(qū)，這是一個創(chuàng)建“社會性綜合社區(qū)”的成功實驗，是當時英國在規(guī)劃設(shè)計方面的重要成就。

而近年來，人們更加傾向于認可混合居住這種模式，使之得到了進一步的實施。在英國的Milton Keynes社區(qū)，Halpern的“home zone”（家群）概念得到了較好的體現(xiàn)。

2.1.2 HUD的住宅開發(fā)策略

美國住房與城市發(fā)展部（HUD）根本的發(fā)展策略之一就是將不同收入階層的人混合居住。如在公共住宅這一項目中，HUD主要采用了以下兩種操作方法。第一種是采取分散的方式，把將要開發(fā)的公共住宅區(qū)分組，分成較小的團塊，分散在現(xiàn)有的中高收入居民區(qū)中。奧斯卡#8226;紐曼（Oscar Newman ， 1996）有過成功經(jīng)驗，在《創(chuàng)造可防衛(wèi)的空間》一書中，詳細地介紹了他在約克爾斯（Yonkers）市的公共住宅開發(fā)項目中，成功地把200個低收入者住宅單元，整合在中產(chǎn)階級鄰里中。紐曼運用了“迷你鄰里”（Mini-neighborhood）的模式，在7個不同的地塊上，把200個住宅單元分散布置。他指出每個公共住宅組團的住宅單元數(shù)目要盡可能小，一般小于24戶是理想的迷你鄰里住宅單元，公共住宅與周圍的中產(chǎn)階段住宅要相協(xié)調(diào)。這是較好的建筑形式，把公共住宅和商品住宅結(jié)合相互結(jié)合開發(fā)是HUD采取的另一種方法。在相同的鄰里中，需要根據(jù)當?shù)刈》渴袌龅臓顩r來確定公共住宅和商品住宅的比例。

2.1.3出租公寓的嘗試

新加坡是一個多種族的社會，是一個土地比較稀缺的國家，因而出現(xiàn)了高層建筑較為密集的現(xiàn)象，為了解決之一問題，創(chuàng)建一個和諧相處的生活環(huán)境成為了政府迫在眉睫的事情。新加坡政府指出：只是擁有“良好的住房，便捷的高科技設(shè)施和完善的照明系統(tǒng)”，并不意味著就擁有了一個世界級的家園。只有構(gòu)造團結(jié)和諧的生活空間，才能把由磚塊灰泥建成的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M生機活力和繁榮昌盛的社區(qū)。新加坡住房發(fā)展局（Housing Development Board，HDB）成立于1960年，目的是為了緩解新加坡住房的嚴重短缺問題和公共住房項目的推行和實施。起初，新加坡公共住房項目建設(shè)的目標較低，只是為一些居住條件較差貧困人口較擁擠的城區(qū)及中央商業(yè)區(qū)邊緣的棚戶區(qū)居民提供基本的出租房屋。因而，在20世紀60年代早期HDB修建的公寓主要分為三種，分別是單居戶型、兩居戶型和三居室的戶型，再將它們租給月收入不足800新元的低收入家庭，分別以20、40和60新元的固定月租金出租。為了減輕家庭的負擔能力，政府還進行高額房屋租金補貼。把混合不同戶型設(shè)在住房發(fā)展局的社區(qū)內(nèi)，既有出租房又有商品房，這樣不同民族和不同社會階層的居民就能混合居住在每一個社區(qū)里。此外，政府還采取了相關(guān)的激勵機制，如現(xiàn)金補助和優(yōu)先分房的措施，為了能夠相互照應，政府鼓勵復合家庭和已婚子女申請鄰近父母的住所。大規(guī)模的公共住房項目促進了經(jīng)濟增長，奠定了新加坡的多文化多民族的國家統(tǒng)一穩(wěn)定的基礎(chǔ)；同時也有助于創(chuàng)造一個繁榮、團結(jié)和充滿活力的社區(qū)。

80年代以前，基普斯灣那樣的廉租公寓是美國政府解決低收入居民住房問題的一種常見方法，如今這種做法并不多見；造成這種現(xiàn)象的一個主要原因是美國聯(lián)邦政府對低收入家庭住房問題缺乏重視，因而對其投資明顯減少。現(xiàn)在“混合收入出租公寓”是紐約市一種解決低收入家庭住房問題的新辦法。由市政府管轄的社區(qū)，在審議本社區(qū)開發(fā)商房產(chǎn)項目時，社區(qū)會與開發(fā)商達成協(xié)議，即在項目完成后，要求該房產(chǎn)項目中20%的單元房按低收入家庭廉價招租。換句話說，就是在一個房產(chǎn)項目中，80%的單元房根據(jù)市場價格標準招租房客；余下20%主要面對低收入家庭，一般由市政府通過媒體刊登廣告招租。所以這種“混合收入出租公寓”（Mixed-income Rental Units）也被稱為“二－八式公寓”。這種辦法是通過當?shù)厣鐓^(qū)居民靠自己努力來解決低收入家庭住房的一種新方法。

2.2國內(nèi)相關(guān)實踐綜述

國內(nèi)較早將其作為一種多樣化住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的實施發(fā)展戰(zhàn)略，并通過多種多樣的住宅產(chǎn)品類型，實現(xiàn)了部分住區(qū)居住人群的多樣化房地產(chǎn)企業(yè)是萬科。上海萬科城市花園開發(fā)建設(shè)周期較長，有十年的時間周期，因此可以根據(jù)不同時期居住需求的變化，隨時調(diào)整戶型、住宅類型等方面設(shè)施，并最終形成一個住宅產(chǎn)品類型多樣化和豐富化的住區(qū)。與同一時期的樓盤比較，上海萬科城市花園聚集了做不同工作、年紀大小不一、收入高低不同的人群；深圳萬科四季花城則通過修改原有規(guī)劃方案的方法，不僅使后期項目的聯(lián)排住宅種類增多了，還使得由單純的多層住宅住區(qū)構(gòu)成的單一形態(tài)得到了改變。

在最近新的一些住宅區(qū)項目建設(shè)中，萬科的住宅產(chǎn)品類型更加豐富，開發(fā)很多的新產(chǎn)品類型，如美麗的情景花園洋房（深圳萬科四季花城、天津萬科水晶城），新合院住宅（中山萬科城市風景），主要特點是有結(jié)合聯(lián)排住宅庭院環(huán)境、多層住宅變少平臺綠化增多和獨特的回家入戶方式等。還有坡地聯(lián)排住宅（深圳萬科四季花城、深圳萬科東海岸）等，以及高層復式公寓——“高湯”的嘗試（在深圳萬科金域藍灣的高層住宅底層增加復式獨立單元），“前湯”的嘗試（在成都萬科金色家園將高層公寓前側(cè)引入帶有入戶庭院的復式公寓），“高湯”和“前湯”式公寓的引入降低了樓層高度，增加了戶與戶之間的親切感，不僅豐富了住宅產(chǎn)品類型而且使得人群多樣性增強。

總的來說，國內(nèi)的混合住區(qū)樓盤呈現(xiàn)一種樓盤開發(fā)模式比較單一的局面，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要是開發(fā)商對混合社區(qū)認識較淺因而規(guī)避風險的意識較為深刻，主要以吸引中等收入以上的居住群體為目標。另外，往往采用大宗地塊批租的方式進行政府土地出讓，導致住區(qū)建設(shè)“大盤化”的問題出現(xiàn)。

參考文獻：

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