長沙兩型村鎮房地產開發模式研究

基金項目：湖南省軟科學項目（項目編號2012ZK3055 項目名稱 湖南省新農村住宅連鎖開發模式研究）、長沙市軟科學科技項目（項目編號K1106026-41）和湖南農業大學青年基金項目研究成果。

摘要：隨著兩型社會和新農村建設，長沙農村房地產市場巨大潛力引起房地產企業廣泛關注。根據長沙新農村示范村建設總結，鄉村旅游房地產開發模式是現階段房地產企業參與兩型村鎮建設的有效模式。從房地產企業角度對該開發模式進行系統分析，總結其開發優勢，找到開發中存在的問題，提出長沙兩型村鎮房地產開發應遵循可持續發展理念，房地產企業需找準項目產品定位，全面升級開發模式，有效改善農村居住環境，促進兩型村鎮房地產產業化發展。

關鍵詞：長沙；兩型村鎮；鄉村旅游房地產；開發模式

1前言

隨著長沙兩型社會建設的推進，農村房地產市場的巨大潛力引起了房地產企業的密切關注，因此引入房地產開發理念和思路，一方面可以解決農村發展資金，另一方面也是房地產企業進行產業轉型的有益嘗試。但是房地產企業參與新農村建設仍具有一定的局限性，農村房地產項目在市場流通受到限制，企業所追求的投資回報難以實現。因此通過對長沙兩型村鎮房地產開發模式研究在兩者之間找到一個平衡點，既形成農業與房地產業良好產業互動，為新農村建設提供智力保障和資金支持，又在保證農村糧食安全基礎上，提升房地產商綜合效益，是具有現實意義也是十分迫切。

2長沙兩型村鎮現有房地產開發模式分析

長沙兩型村鎮房地產開發應作為一個系統工程進行，包括建制鎮及農村行政村、自然村的住房，村鎮內的能源、道路、給排水、電力、通訊、綠化、環境等技術性基礎設施，村鎮內的中小學、衛生院、敬老院等社會性基礎設施以及鄉鎮企業和鄉鎮政府管理機構的用房開發建設[1]，對房地產企業參與提出了更高的要求。根據長沙村鎮各項建設工作總結，開發具體項目和形式雖然有所不同，但是房地產開發總的思路基本相同，采用的是鄉村旅游房地產開發模式。以鄉村旅游作為連接點，通過政府和市場的調節，實現農業和房地產業有效互動綜合立體式發展，是現階段房地產企業參與農村房地產開發普遍有效模式。

2.1 鄉村旅游房地產開發模式

鄉村旅游是以農民為經營主體，鄉村民俗文化為靈魂，城市居民為目標的一種休閑旅游形式[2]。鄉村旅游房地產開發模式是房地產企業依托鄉村資源包括現代生態農業，民俗文化，特色資源等，根據現有鄉村空間、農業自然資源和農村人文資源，通過旅游主題的規劃、設計與施工，以休閑觀光和旅游度假為目的進行房地產開發與營銷的方式。該開發模式以農為本，發揮旅游帶動效應將農業生產、居住、休閑、度假、運動、娛樂、養生、科技、教育等不同功能融為一體，實現現代農業與房地產業有效對接。房地產企業通過鄉村土地和設施用房開發，完善公共基礎配套設施，項目部分或全部實現旅游功能，提升土地價值，獲得開發利潤。

鄉村旅游產品類型豐富，現階段長沙農村根據自身發展特點主要進行景區旅游、農家樂+農莊和小城鎮三種具體產品開發。

2.1.1 景區旅游房地產開發模式

該模式是房地產商通過鄉村旅游度假區開發，以旅游業帶活農業，完善各項配套設施，提升鄉村周邊土地價值，在村鎮國有土地上進行度假型別墅及房地產項目開發，獲得投資收益的模式。長沙寧鄉關山村利用生態公園式村莊打造大關山鄉村休閑旅游度假景區，成功引入四川銀河投資、廣東碧桂園和湖南龍騰控股等公司開發建設休閑度假村。關山土地專業合作社利用引導農民集中居住開發和節約出來的集體建設用地指標統一有償轉讓置換到核心區進行度假區建設。碧桂園將流轉土地按征收價格的1.5倍置換成固定資產給農民，并為農民建設風情商業街和安置房，保證置換農戶人均免費享有10平方米的門面。通過度假區聯動效應，大幅提升關山村周邊土地價值，根據項目招商協議，碧桂園和銀河投資只征用少量農村建設用地建設度假別墅，利用高檔住宅銷售獲取預期投資回報。

2.1.2 農家樂+農莊房地產開發模式

該模式是房地產企業利用鄉村田園景觀，結合農業經營、農村文化和農家生活，進行農家樂和休閑農莊項目開發，提升土地價值，在鄉村周邊獲批的土地上進行高檔住宅項目開發模式。長沙望城區光明村以新農村示范村作為發展契機，采用以獎代投方式進行農村住宅改造，整治村容村貌，完善村莊各項配套設施，形成新農村田園景觀，農家樂得到充分發展。該村成立了湖南省第一家農村土地經營專業合作社，村民以土地入股，流轉出去的土地主要用于進行專業綜合農家樂和品牌生態農莊建設，土地區位價值大幅提升。

2.1.3 小城鎮房地產開發模式

該模式是將農村改造成中心城市衛星城鎮，破除城鄉“二元”結構，兼具城市和鄉村優點。通過城鄉戶籍制度改革，擴大村鎮房地產需求，農村非農建設用地以市場機制流入城鎮，房地產企業迎來更大的發展空間。長沙縣開慧鄉板倉小鎮以田園理念打造紅色旅游休閑衛星鎮，通過改革戶籍管理制度，實行非農業與農業人口統一管理，吸引農民進入小城鎮，利用農村優美的田園風光和良好的生態環境吸引城市資本進入，城里人通過審核成為板倉小鎮居民，享受當地優惠住房政策；推行一系列農村建設用地置換政策，小鎮住宅上市成為可能。開慧鄉政府抓住機遇，注資400萬元成立國有獨資開慧城建投資有限責任公司，開發板倉小鎮居民住宅，取得投資收益。

2.2 優勢分析

2.2.1 有利于貫徹兩型社會建設思路，實現土地集約利用和農村資源保護

鄉村旅游房地產開發需對村鎮土地進行整理，結合土地用途和特點，實現村莊內土地按功能集中布局，有益于保護農村自然和文化資源，形成鄉村旅游資源。調整村莊用地不合理結構，減少閑置用地面積，實現土地規模化經營，緊跟現代農業發展趨勢，改變過去農村一家一戶自給自足分散的經營模式，有效實現土地集約利用，實現長沙農村環境友好型和資源節約型建設。

2.2.2 有利于推動農村產業結構調整，提高農民收入

鄉村旅游房地產開發改變了傳統農業土地本身的大耕作的單一經營思想，以農業生產為基礎，將農產品加工，農業觀賞、農事體驗，農業科普示范，產品采摘結合，實現現代農業產業結構調整，改變長沙農村單一產業現狀，推動農村第二、三產業發展。隨著長沙休閑農業發展，農民就業機會增加，收入得到普遍提高。長沙農民人均可支配收入從2008年6056.3元增至2012年15057元，2009年長沙獲批兩型社會，2011年兩型村鎮建設成果顯現，人均可支配收入12717元比2010年增加4871.35元，增長比例高達62.1%，

2.2.3 有利于完善農村配套設施建設，改善農村居住條件

鄉村旅游房地產開發帶動政府基礎配套設施建設，例如關山村，修建關山大道，鄉村公路改造升級，形成便利交通體系，解決鄉村旅游景區可入性問題；在村莊內進行農村電網改造和居民飲水工程建設，完善農村生活生產基礎設施；推廣沼氣，太陽能新能源使用，降低能耗，保護農村生態環境，顯著改善農村居住環境。2010年長沙農村居民人均住房面積60.18m2，鋼筋混凝土結構和磚木結構住房比重分別達66%和33.2%，農村居民居住質量指數50.4％，比2009年提高1.42％，2011年，長沙農村居民人均住房面積62.04平方米，比上年增加2.51平方米，兩型村鎮居住質量得到全面提升。

2.2.4 有利于激發房地產企業參與熱情，有效實現產業互動

鄉村旅游作為一個新興的產業，投資潛力巨大，所衍生的房地產項目規模效益顯著。房地產企業運用該模式找準了參與兩型村鎮建設的切入口，通過景區、農家樂和農莊及小城鎮開發，有效解決房地產業與農業產業互動問題，實現兩型村鎮建設多元化投入，有效增加了企業獲利渠道，變外部促動為內生帶動，激發房地產企業參與熱情。

2.2.5 有利于推進城鄉一體化發展

長沙鄉村旅游堅持以服務城市為主題吸引市民下鄉觀光旅游，增加了農村農民與城市居民之間的交流與溝通，促進了農村經濟的發展，提高了農民的素質和生活質量。同時，農村房地產開發和基礎設施建設改善農村面貌，縮小了長沙城鄉差別，促進了農村社會的進步和城市鄉村的共同繁榮與發展，推進城鄉一體化發展。

2.3 當前存在的主要問題

2.3.1 產業特色不明顯導致項目定位難，盲目建設

農業帶動型鄉村旅游產品是該開發模式實現差異化定位的核心，但是長沙農村特色產業與鄉村旅游結合具有一定的滯后性。長沙鄉村旅游項目經營內容和形式不多，主要以農家樂和果蔬采摘園低投入形式為主，存在一定的同質化問題。由于長沙特色農產品和農業龍頭企業產業鏈發展不完整，與鄉村旅游結合不緊密，不能充分發揮農業帶動效應，導致鄉村旅游房地產項目定位難度增大。個別村鎮急于上項目跟風建設，僅對沿路的農村居民住宅外立面進行形象改造，內部質量較差，生活配套設施不完善，居住條件沒有得到改善，不利于可持續性發展。

2.3.2 適用范圍有限

鄉村旅游房地產發展主要依托旅游資源和便捷的交通條件。采用該模式需選擇依山傍水的山水環境，具備一定的旅游景觀資源或者區位條件較好能作為城市后花園的鄉村進行開發。一些偏遠的、資源匱乏的鄉村本身交通條件差，較難形成旅游資源，鄉村周邊土地價值低，提升空間小，難以實現房地產企業投資回報，不適用該開發模式。

2.3.3 開發周期長，資金壓力大

房地產企業參與鄉村旅游項目全程開發，從旅游景點到整個鄉鎮旅游景區建設，從農村基礎設施到旅游商服配套完善，項目規模大，開發周期長。農村房地產開發并不能像在城市短期內回籠項目資金，因此項目前期投入大，投資回收較慢，項目風險高。

2.3.4 城鄉二元結構加大企業開發經營難度

由于城鄉二元結構，大多數人認為農村不能進行房地產開發。房地產企業采用該模式參與長沙兩型村鎮建設，與城市房地產開發獲利方式區別大，開發重點不同，需求不同，經營管理方式不同，增加了房地產商進行開發和經營管理的難度。

3 長沙兩型村鎮房地產開發建議

3.1 遵循“可持續發展”開發理念

“可持續發展”開發理念的核心是建立在社會、經濟、人口、資源、環境相互協調和共同發展的基礎上，在兩型村鎮房地產開發中做到節能，節材，節地，很好的進行保護環境。鄉村旅游房地產開發建立在農業基礎上，形成特色農產品，延伸產業鏈實現農業產業化，將農業產業有效轉化為鄉村旅游資源進行開發，保護鄉村生態環境，改善農民居住條件，完善各項基礎配套設施，保證農民收入的可持續增長。

3.2提升農業產業特色實現項目差異化定位，體現鄉村特色

長沙兩型村鎮旅游房地產開發應先找準特色農業和資源定位，形成完整產業鏈，充分發揮帶動效應。在鄉村旅游項目定位階段通過與專業旅游開發公司合作，進行主題式旅游項目和活動策劃，使特色農業產業與旅游和房地產緊密結合，實現專業化差異化定位，體現濃厚的鄉村特色。

3.3 全面升級和創新開發模式，增大效益輻射范圍

將鄉村旅游房地產開發模式全面升級，延伸農業產業鏈，利用都市綜合體和休閑農業開發理念，統一標準、品牌、生產技術，形成規模效應和品牌效應，發展成為集農業、科技、貿易、會展、休閑和文化為一體多功能、高效率、大體量的農業綜合體。由于項目體量大，直接實現城鄉聯動效應，不僅提升房地產企業參與積極性，也將增大項目輻射范圍，有助于偏遠地區基礎設施完善。利用項目品牌效應，引入連鎖經營開發理念在不同地區結合實際進行專業復制開發，擴大規模效益，提高房地產商投資收益水平。

3.4政府加大扶持力度，拓寬融資渠道

長沙市政府應加大農村基礎設施建設投入，利用優惠政策鼓勵房地產企業與偏遠貧困村鎮結成幫扶對子通過捐贈方式參與建設，有效改善農村居住環境，提升居住水平。通過盤活農村土地資本，拓寬農村建設融資渠道，保障房地產企業參與新農村建設資金安全，緩解項目初期資金壓力，提高項目抗風險能力。

3.5 加快城鎮化，推進城鄉一體各項制度改革

由于農村土地流轉仍具有一定局限性，大多房地產企業對參與新農村建設持觀望態度。隨著長沙城鎮化推進，兩型村鎮房地產開發的核心客戶應不再局限于農民，必須破除制約城鎮化發展的體制障礙。通過農村建設用地制度、戶籍制度，金融制度和保障體系一系列改革，房地產企業將在規范有序城鄉一體土地市場參與農村城鎮化建設。

4結論

鄉村旅游房地產開發模式作為現階段長沙兩型村鎮房地產開發普遍模式，抓住旅游作為鏈接點，實現農業與房地產有效對接，推動農業產業結構調整進行農村房地產開發，有效改善長沙農村居住環境和降低政府財政壓力。但是房地產企業首要關注的資金的安全性以及贏利能力問題依然沒有得到有效解決。隨著城鎮化建設推進，政府應破除城鄉二元結構，減輕在農村房地產方面的稅收，有效引導房地產企業利用其專業開發優勢參與長沙農村各項建設，進一步激發其參與熱情。房地產企業應加強與政府的合作，結合利用當地地域、自然和人文環境的特點全面升級現有開發模式，實現城鄉一體化開發，在取得規模效益的同時塑造企業良好的社會形象，顯著提升社會綜合效益。

參考文獻：

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作者簡介：王文萱，女，1979年生，湖南農業大學工學院工程管理教研室講師，研究方向：房地產經營管理。