土地招拍掛制度改革的重要性

摘 要：價格機制是市場體系的核心，是市場配置資源的基礎性手段。土地招拍掛制度是土地向著更加公開、公平、公正和透明的方向發展。進一步推進土地招拍掛制度主要應從完善招標制度、堅持分類出讓模式，細化管理手段及加快配套制度建設幾方面入手。

關鍵詞： 土地 招拍掛 地王 房價

1前言

隨著房價地價攀升、 “地王”涌現，被視為“陽光政策”的國有建設用地使用權招拍掛制度（以下簡稱“土地招拍掛制度”）受到了越來越多的質疑和指責，全國各地也積極開始探討改革思路，采用“綜合評標”、“限房價、競地價”及“限地價，竟政策性住房面積”等方式，抑制地價和房價的過快增長。土地招拍掛制度到底應如何改革，成為當前土地管理不可回避的一個問題。

2全面認識土地招拍掛制度推進改革的前提

2.1土地招拍掛制度是土地出讓制度不斷完善的必然選擇

2.1.1 1988年我國實行土地有償、有限期使用制度以來，各地為規范國有土地出讓行為，開始探索優化土地資源配置的出讓方式。招拍掛制度作為一項公開、公平、透明的土地出讓方式，是從實踐中得到認可并逐步建立起來的，是土地管理制度不斷創新和完善的產物。 2.1.2土地招拍掛制度從實踐經驗最終上升到國家法律層次。作為我國基本法的《物權法》規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。可以說，這一規定明確了土地招拍掛制度的法律地位。

2.1.3土地招拍掛制度實施10多年來，已經比較成熟，為土地市場創造了一個公平、公開、公正、透明的競爭平臺，在土地出讓中起著舉足輕重的作用。

2.1.4相對于過去的劃撥和協議出讓方式而言，是一個巨大進步，最大限度地防止了暗箱操作以及由此導致的腐敗，通過引入市場競爭機制，保證了國有資產價值的充分體現，適應了我國社會主義市場經濟發展的需要，推進了我國土地市場化進程。因此，土地招拍掛制度應當毫不動搖地堅持和完善。

2.2招拍掛制度只是整個土地出讓制度的一部分

2.2.1國有土地有償出讓制度，包括制定出讓計劃、擬訂出讓方案、組織實施等一系列工作，招拍掛只是整個出讓工作的一個環節和一種方式，除了招拍掛外還有協議等其他出讓方式。因此，不能將土地招拍掛制度與土地出讓甚至土地有償使用制度混為一談，土地出讓用途、規模、節奏、方式和時序等都是影響土地供應的重要因素都不是招拍掛制度的內容。

2.2.2不能將實踐中土地供應結構不合理、供應不足等出讓制度實施中存在的問題或出讓工作其他環節的不足歸罪于土地招拍掛制度。當前實踐中試圖通過改革招拍掛制度，以平抑和控制房價地價的呼聲和做法，顯然只是一種愿望和態度，如果將招拍掛制度的完善放到降地價的軌道上，那么無倫如何也無法取得所期望的效果。

2.3片面強調改變“價高者得”原則是對招拍掛制度的誤讀。

2.3.1 當前各地的改革和探索中，無一例外地提出了改變價高者得的招拍掛原則，這顯然是對整個招拍掛制度的誤讀。招拍掛制度是招標、拍賣和掛牌三個制度的總稱或簡稱，根據有關法律法規和規章的規定，無論招標、拍賣還是掛牌，其特點和運行規則各不相同，當前有關文件和改革實踐中籠統地提出招拍掛改革，是不嚴謹的。

2.3.2拍賣和掛牌，就是以公開競價的形式，將土地使用權轉讓給最高應價者的交易方式，其根本的準則就是價高者得；對于招標，雖然不一定價高者得，但是，投標報價也是考慮的重要因素，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定，對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根椐開標結果，確定中標人。

3正確把握房價地價的關系是推進改革的重要條件

3.1地價不是房價快速上漲的主要原因。

3.1.1高房價是各種因素綜合作用的結果，不能全部歸于地價。供求關系是價格變化最根本的影響因素，成本價的影響是第二位的。短期來看，不斷加速的城市化進程以及充裕的流動性是房價上漲的主要推力。

3.1.2高房價背后是資源配置不合理，投資者、投機者和自住者爭搶中心城市和中心城區房子、分享優質資源，以及漲價預期過于旺盛，人們對房價的未來預期走高，使得投資需求增強，因此，僅靠改革土地招拍掛制度不能解決房地產市場的所有問題。

3.2理性看待“地王”問題

3.2.1“地王”是市場條件下的必然產物。地價受土地資源的供求及未來房地產市場的預期影響。在我國，土地作為一種有限的資源供給必然是不足的，在供需矛盾影響下，價格發生波動是正常的。供給的有限性和需求的剛性必然會使土地出讓價格上升，屢創新高。

3.2.2如果投資投機性購房需求不能控制，由需求帶動拿地，進而帶動地價上漲的鏈條就不會改變。另外，“地王”產生與“土地財政”、公眾對房價的過高預期、上市公司利用“天價地”可以提升的資產價值獲得更多金融支持等一系列問題有關。

3.2.3價高者得之，本身就是市場規則的體現，在充分市場競爭的條件下，“地王”的產生不可避免。如果“地王”出現是資產價值的真實表現，就不必大驚小怪，更不應該進行行政干預。因此，招拍掛制度本身是沒有問題的，不能因為出現“地王”，就停止土地招掛制度。

4進一步推進土地招拍掛制度應采取的措施

4.1土地招拍掛制度改革并不是推翻原有的制度，改革和完善的思路和方向是更加公開、公平、公正和透明，通過充分市場競爭來達到配置稀缺土地資源、規范企業行為，最終實現房地產市場穩定、持續、健康發展的目的，而不是調低房價、不出“地王”。

4.2招拍掛作為土地出讓的基本制度、基本規則不應改變，招拍掛仍將是未來土地出讓的主導方式。只要走市場經濟的路，就要遵循市場規則，通過取消招拍掛制度來抑制房價，不但違反市場規則，也不切實際。

4.3實踐中，土地招拍掛出讓制度確實存在一些問題，如：土地供應信息披露不充分、容易助推房價飆升，土地市場被惡炒等。這些問題，有的不是招拍掛本身所導致的或不能通過完善招拍掛制度所能解決。進一步推進土地招拍掛制度，應從以下方面入手。

4.3.1調整住房供應結構，增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

4.3.2嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房、土地投機，抑制不合理住房需求。

4.3.3加強市場監管力度，加強市場準入和合同履約監管，加強問責制，落實地方各級人民政府責任，遏制土地財政問題。

4.3.4完善房地產用地供應制度。在招拍掛供地的同時，允許企業和開發商合作建房。

4.3.5在產權清晰、符合建設規劃的前提下，讓集體建設用地、“城中村”土地和非房地產企業用地自由地進入市場，逐步形成競爭性的供應市場，加快建立多元主體的土地供給體系。