當前房地產管理相關問題的探討

關鍵詞：改革開放以來，隨著國民經濟的飛速增長，我國的房地產市場得到了空前的發(fā)展，并逐漸成為了我國國民經濟的支柱產業(yè)；但在其發(fā)展和管理的過程中，也存在很多問題；我國房地產業(yè)的管理離不開政府的宏觀調控，但是同時也需要房地產商和房地產市場管理部門的相互協(xié)商、科學的調整，在傳統(tǒng)的管理模式的基礎上改革創(chuàng)新，以適應中國未來房地產市場的發(fā)展趨勢。

關鍵詞：房地產；市場；管理；創(chuàng)新；發(fā)展

前言：

房地產管理是指房地產行政管理機關依法對與房地產交易有關的機構、各種交易活動和交易規(guī)則所進行的各項管理。房地產管理受到個人、企業(yè)和政府的密切關注，個人通過購買住房與房地產管理聯(lián)系起來，關系到個人的住房問題；房地產企業(yè)通過建房、賣房與房地產管理聯(lián)系起來，關系到房地產企業(yè)的利潤；政府房地產行政管理機關通過對房地產業(yè)進行宏觀的調控與房地產管理聯(lián)系起來，關系到國家的財政收入和房地產市場的穩(wěn)定。對于房地產市場的管理，主要是通過對市場活動的研究來制定市場規(guī)則，從而來規(guī)范市場行為。房地產市場的管理主要包括兩個方面的內容，一方面，管理部門要規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產開發(fā)商、房地產中介企業(yè)和多數(shù)從業(yè)人員的行為，也要規(guī)范消費者和投資者的行為；另外一方面，要能夠保證房地產市場能夠向社會提供準確可靠的信息，例如，住房信息、價格信息、房產信息等。

一、中國房地產市場的發(fā)展階段分析

改革開放以來，我國房地產市場從開始試點到現(xiàn)在已有三十多年的歷史了。雖然我國房地產市場起步較歐美發(fā)達國家起步比較晚，但是其發(fā)展速度非常的驚人，同時也是非常讓人擔憂的。我國房地產市場的發(fā)展經歷了四個階段：1978 ～1991 年理論突破與試點起步階段；1992 ～1995 年非理性炒作與調整推進階段；1995 年～2002 年相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段；2003 年至今，房價不斷上漲，國家宏觀調控的新階段。隨著中國房地產市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)在正步入第五階段，根據(jù)我國房地產市場目前的形勢分析，第五階段很肯能是房地產泡沫破碎的階段，房地產泡沫一旦破碎極有可能導致無數(shù)的投資者瞬間變得一貧如洗，出現(xiàn)房地產市場的經濟危機。這將對國民經濟的發(fā)展造成非常重大的影響。

通過上述對中國房地產市場的歷史發(fā)展階段的分析可知，不管是國家房地產行政管理機關，還是房地產開發(fā)商都需要對房地產目前的發(fā)展形和房地產管理中存在的問題進行深入的分析和總結，然后進行科學和合理規(guī)劃與管理，才能夠保證房地產市場的健康發(fā)展。

二、房地產管理中存在的問題及措施

2.1管理方式太過松散和表面化

近年來，隨著房價飛速的上漲，房價動態(tài)已經成為民生關注的熱門話題了；中央政府也非常重視對房價的調控。2007年以來，國家不斷出臺新政策，致力于控制房地產價格，特別是近幾年來，政府可謂是重拳出擊，短時間內密集出臺多項關于房地產管理的政策，但是收效甚微，房價依舊持續(xù)上揚。造成這種狀況產生的原因主要有三點：首先，大多數(shù)出臺的規(guī)定，形式化色彩太過濃重，只是走過場，沒有切中要害，不知不覺陷入“上有政策下有對策”的惡性循環(huán)，很多政策條文沒有從實際出發(fā)，可操作性不強；其次，房地產市場由于其相對的低投入高獲益特性，在很大程度上成為地方政府創(chuàng)收的重要形式，地方政府為了自身利益，對中央關于調控房地產價格相關政策執(zhí)行不力；最后，與房地產價格密切相關的金融、土地、企業(yè)、地方政府等多個環(huán)節(jié)在日常運行中通常各自為政，缺乏溝通協(xié)調，這種現(xiàn)象更讓大多數(shù)房產管理調控政策流于形式。

2.2房產行業(yè)泡沫經濟現(xiàn)象端倪初現(xiàn)

房地產行業(yè)作為一個競爭性行業(yè)，占有資源多，資金需求量極大，當社會資金被大量的挪用到房地產行業(yè)的時候，極易形成經濟泡沫，事實上，從2009年開始，這種泡沫經濟現(xiàn)象就已初露端倪，全國各地房地產市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40%以上。近兩年來，這種現(xiàn)象依然有增無減，購房者的觀望情緒愈加明顯，而房價的上揚也沒有因此而出現(xiàn)停滯。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，樓市若在經過6個月左右成交量的萎縮后，開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力，而大量房地產企業(yè)在價格急劇下滑中同時也將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產的“硬著陸”，因為靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟增長是不可持續(xù)的，并可能使整體經濟和社會受害，最終榨干社會財富。這一切如果不通過加強房地產經濟管理，運用創(chuàng)新手段對其進行調節(jié)，勢必會對于國民經濟的總發(fā)展將會構成巨大的威脅。

三、房地產管理應該如何創(chuàng)新

當前，房地產交易信息日趨網絡化、交易活動日趨市場化、交易主體日趨多元化，傳統(tǒng)的房地產管理模式顯然已經難以適應這種現(xiàn)狀，需要通過改革創(chuàng)新的方式來建立科學的、先進的、規(guī)范化的房地產管理模式。具體可以通過以下幾種方法來對房地產管理進行改革創(chuàng)新：

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式。中國的市場經濟是一種經濟手段，主要有價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律等基本運行規(guī)律。中國的房地產市場想要不斷健康發(fā)展，自身就要不斷探索創(chuàng)新，把科學的房地產管理方法運用到實際房地產管理中間去。同時還要學會借鑒國外先進的房地產管理模式，來促進我國房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）建立寬廣的交流平臺。政府房地產市場管理部門既要對房地產市場進行實際監(jiān)控，又要運用科學的辦法來對房地產市場進行宏觀調控，為市場主體提供高水平的服務平臺，從而滿足房地產市場多層次的需求。

（三）建立科學的評估體系。評估體系是用來對企業(yè)行為進行評價的標準，從而規(guī)范從事房地產相關產業(yè)企業(yè)與個人的行為，保障整個房地產市場的健康發(fā)展。科學的評估體系建立需要各相關部門的協(xié)助與配合，才能實現(xiàn)預期的目標。

四、制定詳細經濟發(fā)展規(guī)劃，確保房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

當前，我國經濟發(fā)展正處于轉型期，無論是經濟結構還是發(fā)展方式都面臨著調整與改革，在這個關鍵時期，我們必須轉變思路，認清形勢，鑒于房地產行業(yè)對國民經濟的發(fā)展有極其重要的影響，而住房條件關乎國計民生，在全民構建和諧社會的過程中，我們必須根據(jù)當下房產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定長期與短期發(fā)展目標，明確房地產經濟管理的總體思路，制定出符合實際需求的房地產行業(yè)的經濟發(fā)展規(guī)劃，以此來滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設的需要。同時，我們要有針對性地把宏觀的、長期的經濟管理目標分解為較為微觀的、中短期目標，使其更加符合房地產發(fā)展的實際情況，以求不斷理順當前房地產市場復雜多變關系，促進房地產市場健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展。

五、結束語

房地產管理是一項系統(tǒng)工程，需要各相關部門的密切配合，才能從真正意義上帶動我國的房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。針對當前中國房地產市場的現(xiàn)狀，當務之急就是對房地產的管理進行改革創(chuàng)新，使其適應當今中國的發(fā)展形勢。

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