房產開發中的質量控制與成本控制

【摘要】房地產業作為我國經濟支柱產業之一，目前國家正采取各種調控措施，使房地產行業持續良性的發展，房地產市場中的競爭越來越激烈，作為一個消費者，都希望購買到物美價廉的商品。那么作為房地產開發商，就需要在開發的過程中做好質量和成本的控制，從而使用戶購買到物美價廉的房子。質量控制和成本控制有利于促進房地產業的持續健康發展。本人結合自己的工作實踐經驗，對房地產開發的質量和成本控制從不同階段進行研究，旨在為我國的房產開發提供一定的理論指導。

一、房地產開發勘察階段的質量和成本控制

房地產開發勘察階段的質量控制直接影響設計質量，因為結構設計的安全性數據來源于勘察報告所提供數據。勘察數據的科學性和準確性直接導致結構配筋和基礎形式的選擇，對整個項目的投資起指導性作用，那么勘察工作的質量和成本控制應做到以下幾點。

1、建設單位對勘察隊伍的選擇和勘察設計任務書的內容要全面

勘察隊伍素質的高低決定了勘察成果的準確性，所以建設單位在選擇勘察隊伍是不能一味的追求低價，應多方比較，綜合考慮。建設單位向勘察單位下達察設計任務書時對所勘察的項目應做出詳細的要求，因為勘察單位的工作內容是根據建設單位的要求實施。建設單位對勘察單位提交的勘察方案應嚴格審查

2、勘察施工階段的質量控制

勘察過程中，應重點檢查如下內容：檢查人員是否持證上崗、原始資料獲得方式、手段以及儀器設備等，同時還要檢查原始記錄表格是否記錄清楚，經專人檢查后方可簽字。是否嚴格按勘察方案和勘察任務書的要求在實施。

3、對勘察成果的審核

勘察最后結果為勘察報告，，當勘察單位提交勘察成果后要嚴格審查是否滿足建設單位對勘察工作內容的完備性，對地基承載力特征值和極限值取值是否準確，對建筑物場地類別和基礎形式的判別是否合理。對現場工程地質條件、地質問題，而且還要結合設計、施工方案、要求以及條件和標準（地基處理開挖、支護以及降水要求），進行論證、評價，并在此基礎上提出解決問題的建議。

二、房地產開發方案設計階段的質量和成本控制

開發商在做方案設計之前，必須要對市場做大量的調查和分析，方案設計是施工圖設計的依據，方案設計的依據又來源于開發商對該項目的定位，針對的消費群體，一個科學合理的設計方案，可以為房產開發商贏得更多的利潤。做好這個階段的質量和成本控制，可以對下一步施工圖設計節約時間，該階段質量控制的關鍵在于建筑風格和功能設施是否滿足開發商的定位和針對的消費群體，是否符合當地社會經濟發展的需要，人文和景觀是否符合社會以及生態環境效益之間的和諧性。設計方案應滿足相關設計規范、標準和要求，應當確保計算準確性，文字說明應當清楚、圖紙準確清晰，以免出現錯、碰、漏和缺現象。

三、施工圖設計階段的質量和成本控制

1、設計單位的選擇

通過招投標的方式，房產開發商可以有更多得選擇設計單位的機會，因而就能獲得最佳的設計效果。參加投標的設計單位一定要具有國家規定的資質。在招標的過程中，不能一味地以價格最低位中標的標準，應該要綜合考慮設計技術水平以及投標價格兩個方面。

2、施工圖設計實施階段

圖紙是房產工程施工的依據，結構的安全性是不能有絲毫的差錯的。施工圖設計的合理性對整個項目的成本控制起決定性作用。開發商不能為降低成本而降低設計單位對結構安全系數的取值，但設計單位也不能過于保守，開發商在進行設計任務交底時應全面，在此過程中，要求房產開發商必須對建筑行業中的各種規定都要非常熟悉。施工圖設計完后，房產開發商應與施工單位一起反復審閱圖紙，做到圖紙零差錯，找出其中施工的難點所在，并就施工難題提出解決方案，為后續施工節省時間和成本。根據圖紙，房產開發商要對施工過程中可能會出現的索賠情況進行預測，盡可能避免和減少索賠的產生。。

四、施工階段的的質量和成本控

1、施工隊伍的選擇和施工合同的簽訂

在整個開發項目的實施中，建安成本占的比例是最大的，開發商要確保建安成本投資效益的最大化，必須要進行風險的分擔，選擇資金雄厚，管理水平高的施工隊伍尤為重要，這樣在建設過程中開發商可以將資金壓力轉移部分給施工單位，但必須保證施工單位有合理利潤。如何保證雙方的利益，施工合同談判時對造價的控制和取費方式很關鍵，注重合同的沒一個細節，盡可能的避免漏項或有爭議的內容出現，為今后在合同管理過程中避免合同糾分。

2、開發過程中開發商應監督施工單位做好以下幾方面，以確保項目順利進行：

（1）督促施工單位健全崗位責任制，明確各管理人員的職。

（2）嚴格審核施工單位編制的施工組織設計，專項施工方案。

（3）對施工單位的技術力量進行嚴格監管，避免盲目施工所造成的成本浪費嚴格驗收制度。

（4）加強對過程產品質量的控制和管理，保證產品合格，達到以質量降低成本的目的。

（5）隨時掌握政策法規變化，尤其是關于設計方面的規范變化，有關材料或產品的淘汰或禁用，并將信息盡快通知設計單位和施工單位，避免產生設計變更的潛在因素。加強對施工階段的質量和成本控制，開發商對承包單位提出設計變更要求進行統籌考慮，確定其必要性，同時將設計變更對建設工期和費用的影響分析清楚后才能確認，非改不可的需調整施工計劃，以盡可能減少對工程的不利影響；要嚴格控制設計變更的簽批手續，以明確責任，減少索賠。

3、開發商在施工過程中對合同的管理

（1）嚴格控制合同變更

合同一旦變更就可能引起成本預算的增加，對于整個過程的成本控制非常不利。因此，要盡量杜絕因合同變更而引起的建設規模的擴大和費用的增高。如果某些合同變更必須發生，那就必須認真處理。設計變更要經過建立單位、設計單位和房產開發單位的三方簽字才可以生效。

（2）實行效益獎勵制度

為了加強對施工現場的質量控制，就要求管理人員有很高的工作責任心和積極性。因此，必須采取一系列的措施激發管理人員的積極性，從而更好地對施工現場進行管理。如果將效益和管理人員的薪水掛鉤，就會在很大程度上調動他們的工作積極性。

（3）做好監理工作

監理單位在施工的過程中發揮了重要的作用。因此房產開發商在選擇監理單位的時候一定要非常慎重。監理單位應該要做好施工過程中的質量控制、進度控制以及成本控制等工作，每個月都要進行進度款的審核，以方便成本控制。

（4）造價人員做好工程變更的計算

一旦工程發生了變更，就會對預期的成本預算造成一定的影響。因此，造價管理人員必須明確的計算出變更工程中的每一個部分對于總成本控制的影響。除此之外，還應加強對工程進度款支付的管理。

結語：綜上所述，質量控制和成本控制貫穿房產開發的整個項目工程，其控制效果依賴于對房地產工程項目的各個階段管理水平。除此之外，房產開發商還要不斷地完善質量管理和成本控制的制度，從而有利于實現在確保質量前提下的利益最大化。

參考文獻

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