房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與管理綜述

摘要：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，引進(jìn)先進(jìn)管理方法和策略來減少風(fēng)險(xiǎn)，探索出必要的、合理的、有效的措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益尤為重要。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分類及控制措施進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn) 管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風(fēng)險(xiǎn)既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動(dòng)的結(jié)果與所期望值的任何偏離都是風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)管理不僅要降低損失發(fā)生的可能性，還有增大獲利的可能性，當(dāng)然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理體制有了很大的改進(jìn)，推行了諸如項(xiàng)目法人責(zé)任制、工程項(xiàng)目招投標(biāo)制、工程建設(shè)監(jiān)理制等一系列制度，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風(fēng)險(xiǎn)約束體制尚未建立。在開放性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)項(xiàng)目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，這就使得房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風(fēng)險(xiǎn)波及范圍都會(huì)愈來愈大，而且目前的房產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。因此，研究分析決策理論對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制具有十分重要的意義。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)

風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是在投資中的損失發(fā)生前保證經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，在損失發(fā)生后的復(fù)原工作也要令人滿意。基于這個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)應(yīng)該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)可以分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。損失前目標(biāo)指一個(gè)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理系必須具備的目標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的目標(biāo)以及減少煩惱和憂慮的安全目標(biāo)，這是風(fēng)險(xiǎn)管理體系需要具備的基礎(chǔ)性目標(biāo)，不受企業(yè)損失情況的影響。損失后目標(biāo)指在投資前企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠預(yù)見的最嚴(yán)重的損失發(fā)生后，企業(yè)根據(jù)自身情況在最低限度內(nèi)可以接受的目標(biāo)，它的內(nèi)容主要有生產(chǎn)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定以及發(fā)展的目標(biāo)。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分類

3.1運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資管理偏離實(shí)際操作的結(jié)果造成預(yù)期的可能性發(fā)生偏移。公司和投資的內(nèi)部因素和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境都可能產(chǎn)生影響。地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售、出租和租售三個(gè)主要類別，業(yè)務(wù)涵蓋零售零租、零售整租、租售結(jié)合、不售零租、不售整租、不租不售自營(yíng)六個(gè)子類。不同的業(yè)務(wù)模型的業(yè)務(wù)對(duì)象都具有不同的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。每個(gè)模式整體財(cái)產(chǎn)的比例是不同的，有不同的現(xiàn)金流，面臨著不同的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)操作、管理人才和經(jīng)驗(yàn)的缺乏以及管理能力的缺乏成為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。

3.2政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家或地方政府相關(guān)政策變化造成的可能的損失。房地產(chǎn)投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)管理政策和稅收政策等，他們都將對(duì)投資回報(bào)目標(biāo)產(chǎn)生巨大的影響。地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之前，應(yīng)當(dāng)綜合分析和研究在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、構(gòu)建指標(biāo)，和其他當(dāng)?shù)胤珊头ㄒ?guī)等風(fēng)險(xiǎn)。政策的嚴(yán)重失敗的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目將無法挽救。

3.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求變化給予房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為供過于求導(dǎo)致大量的空缺。二是地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)完成的結(jié)構(gòu)性矛盾，存在著嚴(yán)重的同質(zhì)化或不能滿足企業(yè)的需求。

3.4資金風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于地產(chǎn)投資大，資金回流慢造成的。良好的資本運(yùn)營(yíng)能力取決于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，對(duì)達(dá)到預(yù)期的效果起著非常重要的作用。在地產(chǎn)的快速發(fā)展的過程中，沒有強(qiáng)大的資本儲(chǔ)備，對(duì)于開發(fā)人員來說，融資問題是一個(gè)大問題。

4.有效規(guī)避地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的措施

4.1降低地產(chǎn)開發(fā)的管理風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行管理。首先，開發(fā)人員必須建立業(yè)務(wù)操作管理的概念，增加人才儲(chǔ)備。房地產(chǎn)開發(fā)涉及地產(chǎn)操作和管理操作兩個(gè)方面，房產(chǎn)屬性包含建筑形式、功能空間、環(huán)境、技術(shù)要求和其他專業(yè)內(nèi)容及其地產(chǎn)涉及相關(guān)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)、市場(chǎng)容量、格式的選擇、產(chǎn)品定位、業(yè)務(wù)操作等綜合因素。由于地產(chǎn)具有雙重特點(diǎn)，需要進(jìn)行跨行業(yè)整合資源和專業(yè)的人才隊(duì)伍、合理的商業(yè)計(jì)劃和投資項(xiàng)目的活動(dòng)。第二，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理提升項(xiàng)目業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一的操作包括投資管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督管理、統(tǒng)一營(yíng)銷管理。最后，設(shè)置合適的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略計(jì)劃，選擇合適的項(xiàng)目管理模型，包括租賃、銷售和租售相結(jié)合的投資組合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的競(jìng)爭(zhēng)力，屬性值等整個(gè)策劃，都離不開制造。地產(chǎn)開發(fā)整體思想，強(qiáng)調(diào)整體地產(chǎn)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，要求開發(fā)人員站在運(yùn)營(yíng)商、商家的角度統(tǒng)籌規(guī)劃地產(chǎn)的發(fā)展。所以，早期的地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)人員應(yīng)該請(qǐng)業(yè)務(wù)規(guī)劃、業(yè)務(wù)專家在調(diào)查地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.2根據(jù)國(guó)家政策和城市總體規(guī)劃，避免政治風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員應(yīng)該關(guān)注宏觀政策（如工業(yè)、土地和稅收），進(jìn)行合理的操作和位置的選擇。城市規(guī)劃巨大影響著的地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容如位置、區(qū)域、大小。因此應(yīng)充分市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目區(qū)域交通、競(jìng)爭(zhēng)情況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等，為了適應(yīng)城市規(guī)劃和降低項(xiàng)目的利益造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員可以利用租金調(diào)整的方式將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給消費(fèi)者，或者通過固定利率抵押貸款分擔(dān)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)人員還應(yīng)采取各種有效措施，盡力縮短項(xiàng)目的銷售周期，縮短投資回收期，減少投資的融資成本，避免融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

4.3加強(qiáng)資本運(yùn)作項(xiàng)目，選擇合理的現(xiàn)金流模型，防止資本風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本和運(yùn)營(yíng)成本將增加項(xiàng)目和管理的變更。良好的資本運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目和合理的現(xiàn)金流模型，是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。外國(guó)成熟的地產(chǎn)開發(fā)租賃形式通常是只租不銷售模式，獲得長(zhǎng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)回報(bào)。但是這個(gè)模型有一個(gè)先決條件是充裕的資本和順暢的融資渠道。

4.4做好初步的市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免戰(zhàn)略和措施失誤。早期階段的發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場(chǎng)、未來的地產(chǎn)供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)條件幾個(gè)方面的內(nèi)容。通過時(shí)間、過程、位置、規(guī)模、硬件、布局、性別、競(jìng)爭(zhēng)和兼容穩(wěn)定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個(gè)參數(shù)綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。應(yīng)重視后期管理的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因?yàn)楹笃诘墓芾硎堑禺a(chǎn)生存的基礎(chǔ)。因此，地產(chǎn)應(yīng)該有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；建立統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理概念。

5.總結(jié)

目前，我國(guó)和國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理理論和實(shí)踐有很大的差距。地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)具有挑戰(zhàn)性的新課題，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論還需要進(jìn)一步的完善，應(yīng)加強(qiáng)理論在實(shí)踐中的應(yīng)用，同時(shí)更多的地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)加強(qiáng)定量研究，使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并有意識(shí)地在工程實(shí)踐中應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)。

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