房地產成本控制管理新思路分析

摘要：隨著我國經濟的發展水平不斷的在進步，建筑業如雨后春筍般出現，特別是房地產項目，快速發展的勢頭，隨著形勢的發展，我們必須加強對工程造價全過程控制與管理。房地產項目投資數額巨大的特點決定了對其成本造價進行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發揮房地產的投資效益和經濟效益。

關鍵詞：房地產；成本造價；控制 ；新思路

一、房地產工程成本造價全過程控制管理常見問題

1.1房地產工程成本造價全過程控制管理現狀

成本管理，是房地產企業的日漸重要的管理活動之一。可以說，在任何市場競爭環境下，企業的成本管理活動總是會有一定的富裕空間。這并非意味著“成本” 可一壓再壓， 而是說在成本管理的探索活動中，可以不斷地發掘出潛在效益。

國內房地產企業經過約二十年的發展，已初步建立了成本管理的內部機制和外部配套體系，開發商通過設計方案征集、技術咨詢、工程招標、詢價等方式引入外部競爭，可以將成本控制在一定的范圍之內。但不同的企業即使操作相同的開發項目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異。

1.2房地產工程成本造價全過程控制管理存在的基本問題及其策略

在房地產工程成本造價全過程控制與管理工作中，存在著諸多問題，這些問題主要是在投資決策、設計、招投標、實施、竣工結算這幾個階段中產生。房地產工程成本造價全過程控制管理存在的問題具體表現在：

投資決策階段對工程造價控制管理的重視度不高

①現狀分析

在相當長的一段時期，我國工程建設項目普遍存在著盲目投資的現象，造成投資膨脹，工期延長，工程造價也隨之增長，主要原因是對其的重視程度不高，缺乏工程建設前期工程造價的有效依據，只能借鑒和參考決策者、專家等相關人員的經驗性意見進行工程造價的預算估算工作，這種憑經驗對工程造價進行控制與管理沒有根據工程的實際情況，具有不確定性，造成工程造價的不合理預算。

②相應策略

作為造價合理確定和有效控制的初始環節，決策階段工作質量的好壞對整個造價的高低起著十分重要的作用。投資造價必須從投資決策階段開始抓起，特別是項目建設標準水平的確定、建設地點的選擇，設備的選型標準直接影響著工程造價的高低，因此項目的內容是決定工程造價的基礎，直接影響項目后期各個建設階段工程造價的確定與控制是否合理、科學的問題。具體來說包括項目的可行性研究、投資估算的確定和項目的財務分析。可行性分析是運用現代經濟分析方法，在擬建項目計算期內對經濟規模、標準水平、建設地址、生產工藝、施工設備、資源設施等諸多因素進行調查、研究、計算和論證，以科學、準確地選擇最佳方案。

工程設計階段對造價控制不嚴

①現狀分析

工程設計階段的工作是工程造價控制管理的關鍵，對工程造價的影響也很大，但是在這方面存在著“重設計、輕管理”的現象，工程設計方案不規范，沒有根據工程的實際情況來設計，設計深度也不高，變更因素多，造成設計預算與實際工程造價出現嚴重偏差，設計階段工作的控制不嚴，嚴重影響工程的造價控制管理。

②相應策略

設計變更是施工階段影響工程造價的又一個重要因素。設計變更是工程變更的一部分，因而也關系到進度、質量和投資控制。所以加強設計變更的管理，對確保工程質量、工期和控制造價具有十分重要的意義。

設計變更應盡量提前，變更發生得越早則損失越小。若在設計階段變更，則只須修改圖紙，其他費用尚未發生，損失有限；若在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除上述費用外，已施工的工程還須拆除，勢必造成重大變更損失。所以要嚴格控制設計變更，盡可能把變更控制在設計階段的初期，特別是對工程造價影響較大的設計變更，要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規模、增加建設內容、提高建設標準。由設計變更產生的新增投資額不得超過基本預備費的三分之一。設計變更發生后，其審查尤為重要。設計變更無論是由哪方提出，均應由監理部門會同建設單位、設計單位、施工單位協商，經確認后由設計部門發出通知，并由監理工程師辦理簽發后付諸實施。

工程建設招投標不合理

①現狀分析

工程建設的招投標工作是非常重要的，但是目前房地產建設單位在招投標工作上存在著不合理現象，比如選擇那些沒有資質、報價最低的施工單位，這會影響工程的質量和工期，導致工程造價失去了良好的控制管理，另外，工程招標文件不夠規范，容易給施工單位鉆空子而要求增加工程造價。

②相應策略

建設工程在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標是控制工程造價的有效手段，通過招投標可以提高建設工程的經濟效益，保證建設工程的質量，縮短建設投資的回報周期，通過招投標，投標人經過激烈競爭確定出工程價格，有利于建設方節約投資、提高經濟效率。因此，在招標過程中應把握好以下環節：

Ⅰ工程量清單計價時，對清單質量的要求非常高，也即對清單編制人員提出了較高的要求。要求編制人員必須深入現場，熟讀圖紙，清單編制不得漏項，不得少算或多算，且對項目特征、工作內容應作詳細描述，否則引起調價變化較大。

Ⅱ招標文件是合同的組成部分，內容應全面，科學，且有針對性。對招標文件要實行會審制。重點審查工程招標范圍、計價方式、計價原則、結算辦法、評分辦法等，針對該工程的具體特點，對不適用的一些結算辦法、評分辦法作適當調整，使之更加科學，合理，公正。同時為避免串通投標，肆意抬高報價，可設定最高限價，即招標控制價，招標控制價的編制可參考國家相關預算定額予以計價，以達到合理控制招投標價格的目的。

工程實施階段管理失控

①現狀分析

房地產工程實施階段是工程造價控制管理的重點和難點階段，在這個階段，由于要受到自然環境、地質條件、施工材料變化、施工組織方案和措施調整等諸多因素的影響，給工程建設帶來很多不確定因素，使得施工難度增加，同時，施工現場的簽證不明確，簽證內容與工程實際不符，合同管理不嚴格等，造成工程造價控制管理失控。

②相應策略

施工階段的工程造價控制是實施建設工程全過程造價控制的重要組成部分，采取有效措施加強施工階段的造價控制，對管好資金，提高投資效益有著重要意義。要做到：

Ⅰ應該結合工程項目的性質和規模、工期、人料機供應情況、運輸、地質、氣候等技術經濟條件，對承包單位編制的施工組織設計進行優化。

Ⅱ加強圖紙會審，在施工前及時發現問題和解決問題。提高勘察、設計工作的質量，減少因圖紙本身的問題而引起的設計變更。確保工程簽證的客觀、準確、及時，嚴格簽證的審核，實行監理人員、造價人員對工程量變更進行會簽，主要材料價格必須經過甲方認可。

Ⅲ加強工程質量的監管，做好旁站和隱蔽監督，嚴格按設計圖紙和規范施工，防止施工單位偷工減料。

二、結束語

成本控制貫穿于項目的全過程，成功的成本控制是全員參與成本過程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標的壓價。成本控制管理應該是一種花錢的學問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么標準投入，投入能否帶來效益。

參考文獻：

[1]高寶山，李樹剛. 關于成本控制方法的應用研究[J]. 當代經濟. 2011（15）

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