關于提高房地產開發樓盤品質的思考

摘要：本文針對房地產開發前期設計階段，站在房地產開發角度從建筑設計、設備配置和綠色建筑三個方面進行了闡述，并給出了提高房地產開發樓盤品質的設計建議。

關鍵詞：房地產開發；樓盤品質；設計理念；建筑功能；設備配置

隨著人們消費觀念的日漸成熟，對于住宅的關注已經從以往單一地注重質量，轉變為質量和性能并重，而且對性能越來越加以關注。品質可以理解為質量和性能的總稱。所謂住宅的品質，既應包括住宅的質量狀況，例如施工質量狀況；也應包括住宅的性能狀況，例如隔熱保溫性能、隔聲性能、抗震性能、防火性能等等，實際上住宅的綜合性能水平是住宅的內在品質的核心，住宅的綜合性能包括：適用性、環境性、經濟性、安全性和耐久性。下面從三個方面提出對于“大連嘉園”項目提升性能品質的設計建議。

一、建筑設計

1、入戶大堂

公共大堂在功能上屬于整棟建筑的中央區域，也是客人進入整棟建筑時，第一印象感受最直接的地方，對于高品質住宅社區來說尤為關鍵。公共大堂首先要給業主一種高尚品質的共鳴，給人以生活感受上的優越感，給人以地位階層上的尊貴感；第二是精神上給人以賓至如歸的感覺，使業主和到訪賓客感受到如沐春風的家庭溫馨。入戶大堂是業主的會客大堂，大堂會客區能讓業主在酒店式的商務空間里進行交流對話，一邊休閑或會客，一邊欣賞戶外美景，舒適感與尊崇感不言而喻。同時本項目地處嚴寒地區，公共大堂也兼具著防風門斗的作用，將惡劣的天氣與室內隔離屏蔽。

2、高效外圍護節能設計

我國的建筑能耗量約占全國總用能量的1/4，居耗能首位，節能建筑正是適應這一時期的必然產物。通過對建筑的合理設計、合理選材，最大限度的把室內自然溫度控制在人體舒適溫度范圍內，從而為居住者提供健康、舒適、環保的居住空間，降低建筑物的運行能耗，減少溫室氣體的排放量，成為節能設計的主旨。

3、地下室自然采光

地下建筑主要能耗主要包括：采光能耗和動力能耗，尤其地下建筑中的采光能耗占的比例巨大。因此自然采光與自然通風對地下建筑的節能意義重大。在地下建筑中利用自然采光、天然采光不僅節約了照明能耗，更重要的是能滿足人們的心理需求。在地下空間可以采用多種建筑形式來進行自然采光。天窗采光適合于埋深較淺、地面部分為廣場或綠地的地下建筑，陽光可以通過頂棚的天窗很容易到達室內，采光效率高。對于規模不大的地下建筑，可采用庭院式自然采光。地下建筑的各部分圍繞一個小庭院布置，并在與庭院相鄰的圍護結構上開設大面積玻璃門窗，從而可以攝取陽光和景觀。在設計將自然景觀引入地下的同時，也可以使地下室在溫暖的季節可以自然通風換氣，在節約能源消耗的同時創造出更加舒適的地下空間環境。

4、建筑隔聲設計

正常情況下，建筑外墻的隔音是能滿足需要的，門窗的隔聲能力往往比墻體低得多，形成隔聲的“薄弱環節”。若要提高門窗的隔聲，一方面要改變輕、薄、單的門窗扇，另一方面要密封縫隙，減少縫隙進聲。對于隔聲要求高的窗，可采用雙層以上的多層玻璃。三玻兩腔中空玻璃的隔聲值比單腔中空玻璃隔聲值更好，同時三玻兩腔中空玻璃窗還具有更好的保溫隔熱性能。

5、社區公共會所

現在會所已成為物業項目的配套設施之一，買房人在考察樓盤時，從關心項目的價格、位置、交通、戶型等，進而開始注重社區的公共設施，會所也成為項目吸引買房人目光的必備指標。隨著社會的發展和人民生活水平的提高，人們更加注重生活質量，健身休閑已成為時尚。在這種大環境下，會所已成為眾人所關注的熱點，如休閑會所、運動場所、兒童游樂場、休閑廣場、養生會所等等。

二、設備配置

1、新風交換系統

據國際衛生組織研究，許多疾病與室內空氣污染相關，因此解決健康問題應從改善室內空氣品質開始。保持室內空氣清新，最直接有效的辦法就是提高室內空氣的流通。窗式自然通風器的工作原理是自然通風，是在自然壓差推動下的空氣微循環。窗式新風系統可以實現室內外空氣的持續自然交流，即使在沒有電源驅動的情況下滿足正常的人體耗氧量，讓人體在住宅中睡眠也有足夠的氧氣，實現真正的富氧生態生活空間。窗式新風系統實現可持續性通風，并且節能節電、噪聲低，使建筑成為“會呼吸的房子”。

2、同層排水系統

同層排水是同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上。同層排水優勢較多，如衛生間排水管路系統布置在本層（套）業主家中，管道檢修可在本層（家中）內進行，不干擾下層住戶；因為樓板上沒有衛生器具的排水管道預留孔，用戶可自由布置衛生器具的位置，滿足衛生潔具個性化的要求；排水管布置在樓板上，被回填墊層覆蓋后有較好的隔音效果，從而排水噪音大大減小；衛生間樓板不被衛生器具管道穿越，減小了滲漏水的機率。

3、凈水化系統

飲用水是人們生活必不可少的，小區供水是經過自來水公司處理之后，再經過市政管道輸送到小區供水泵房，由于管道長時間老化或銹蝕會產生一些沉積物或水銹等不利于人體的微物質，因此可在小區的供水出口處安裝一個大型的凈水設備，通過銀質的過濾網，多層過濾處理后輸送到每家每戶；另外還可以在每戶終端配備一個終端凈水器，使得飲用水凈化更加純凈，從而保證了人們飲用水標準，提高人們生活質量。

4、智能化管理系統

隨著計算機技術、現代通信技術和自動控制技術的迅速發展，利用先進的計算機技術、通信技術、控制技術及IC卡技術基礎上，采用系統集成方法，逐步建立一個溝通社區內部住戶與住戶、住戶與社區綜合服務中心，住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統，為住戶提供一個以家庭智能化為主的，營造舒適、安全、高品位、方便的家庭生活空間。

三、綠色建筑

1、太陽能利用

太陽能以其清潔、源源不斷、安全等顯著優勢，成為新能源的關注重點。在太陽能產業的發展中，太陽能熱水器的熱利用轉換技術無疑是最為成熟的，其產業化進程也較光伏電池、太陽能發電等產業領先一步。居住區太陽能的利用已成為項目不可或缺的要素。設計太陽能熱水器一體化住宅的造型設計充分考慮到其居住建筑的特點，實際中常常利用相同元素的重復、增減來達到藝術效果，使住宅內部嚴謹的結構性和功能的主導地位非常符合技術美學所強調的邏輯性及目的性。

2、綠色建筑評級

綠色建筑評價指標體系由①節地與室外環境、②節能與能源利用、③節水與水資源利用、④節材與材料資源利用、⑤室內環境質量、⑥運營管理六類指標組成。目前，在節能減排的大條件下，各地的許多住宅項目都在開展申領“綠色建筑標識評價標識”的活動，為項目獲得一個好的評價和口碑，同時也可獲得相應的政府專項補貼。但參加綠色評標會帶來工程成本的提高，建議申請“綠標二星”的等級，基本可以到達收支平衡。

以上是針對“大連嘉園”項目前期設計階段所提出的一些改進住宅品質、增加銷售賣點的建議，因篇幅有限，每項沒有展開論述，項目開發決策者可根據樓盤定位和松原地區的消費水平進行取舍，因為增添新功能必然導致建筑成本的增加，所以要綜合考慮成本與銷售的平衡點，以相對低的投入獲得最大化收益。

參考文獻

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