淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

【摘要】結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近幾年來經(jīng)過的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過程的開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)踐，通過對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)管理的調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，站在房地產(chǎn)開發(fā)商工程管理人員的角度，就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段難點(diǎn)進(jìn)行了探討，即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)層面對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行探討分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問題；對(duì)策

引言： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化，消費(fèi)者更加理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。過去的項(xiàng)目管理往往只局限于工程施工過程中的項(xiàng)目管理，其他開發(fā)環(huán)節(jié)則未被重視，因此項(xiàng)目管理帶有很大的局限性?，F(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)制及項(xiàng)目管理模式包括多方面，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、利潤(rùn)率水平等方面，顯得尤其重要。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理組織構(gòu)成

管理總是要通過一定的組織機(jī)構(gòu)來實(shí)施完成，開發(fā)商為使項(xiàng)目管理工作啟動(dòng)起來，首先必須進(jìn)行項(xiàng)目管理的組織工作，主要包括選擇和任命項(xiàng)目經(jīng)理，設(shè)計(jì)和組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目經(jīng)理是房產(chǎn)開發(fā)主要負(fù)責(zé)人，在項(xiàng)目管理在過程中，要充分了解項(xiàng)目運(yùn)行所面臨的問題、機(jī)會(huì)以及期望。在項(xiàng)目運(yùn)行在前期要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查分析，對(duì)自己的決策要有足夠在把握和認(rèn)識(shí)，保持時(shí)刻應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化在各種狀況，保證項(xiàng)目在順利運(yùn)行。在項(xiàng)目運(yùn)行和管理工作中，項(xiàng)目經(jīng)理要明確每個(gè)不同階段在工作目標(biāo)，督促項(xiàng)目參與人員對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行在安全性、重要性、關(guān)鍵性都要清楚在認(rèn)識(shí)。

整體來看，主要的目標(biāo)包括有以下：在項(xiàng)目整體完成后所能夠達(dá)到收益的要求，并且能夠合乎質(zhì)量建造的標(biāo)準(zhǔn)，能夠按照實(shí)際的建筑要求來進(jìn)行施工，要檢查工程是否在事先批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)范圍之內(nèi)，能夠判斷的幾個(gè)基準(zhǔn)有：控制成本方面工作的完善，進(jìn)度和效率情況，以及用戶滿意程度。

目前的經(jīng)濟(jì)時(shí)代需要知識(shí)和專業(yè)以及合作多方面因素的綜合，才能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值和地位的改善。因此，需要將管理的思維也進(jìn)一步提高，實(shí)現(xiàn)一個(gè)新的突破。在后期需要將創(chuàng)新的機(jī)制不斷引入，實(shí)現(xiàn)管理概念的創(chuàng)新和個(gè)人利益的維護(hù)。團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)和個(gè)人價(jià)值也需要和一些項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行整合完善。需要特別注意劃分的內(nèi)容，避免出現(xiàn)職責(zé)的混亂，要明確每一方的責(zé)任。這也是項(xiàng)目系統(tǒng)的要求，盡管很多的專業(yè)人員都需要參與，但是決策的權(quán)利始終還是在一個(gè)人手中。要不然會(huì)引起很多的效率不平衡情況，也會(huì)使得整個(gè)的發(fā)展出現(xiàn)漏洞。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

3.房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是控制，協(xié)調(diào)方面的管理。因此項(xiàng)目管理的實(shí)施過程是項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)

3.1對(duì)于開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)決策和管理

不斷明確項(xiàng)目的投資和科學(xué)性的內(nèi)容，實(shí)施經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的完善并采取目標(biāo)的分類。

3.2將項(xiàng)目計(jì)劃管理整合

結(jié)合目前公司實(shí)際出現(xiàn)的問題和情況，要堅(jiān)持年制度計(jì)劃，不斷將項(xiàng)目計(jì)劃作為后期發(fā)展的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，整合實(shí)踐和發(fā)展，將管理的體系不斷運(yùn)籌和協(xié)調(diào)，突出重點(diǎn)的工作內(nèi)容，這樣才能夠使得整個(gè)的工作運(yùn)轉(zhuǎn)擁有一個(gè)明確的支撐點(diǎn)。對(duì)于部門的工作起到指引的作用并針對(duì)于項(xiàng)目計(jì)劃的主線模式按計(jì)劃開展等等。

3.3實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)的過程管理

實(shí)施項(xiàng)目過程的時(shí)候，主要是根據(jù)實(shí)際的計(jì)劃和監(jiān)控的內(nèi)容進(jìn)行。要確定項(xiàng)目階段性的考察，并進(jìn)行合理的指正。

3.4進(jìn)行項(xiàng)目成果管理

項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目的實(shí)際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致，偏差是否合理，項(xiàng)目實(shí)施過程中采取措施，調(diào)整目標(biāo)是否合理等。

3.5注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理

因?yàn)橘|(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。

3.6項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型，再利用合適的過程和方法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)有著投資規(guī)模大， 建設(shè)周期長(zhǎng)， 開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點(diǎn)， 因此它的開發(fā)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。通過討論和分析，以下幾個(gè)方面的措施能夠明顯降低和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的機(jī)會(huì)。

4.解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中問題的對(duì)策

4.1加強(qiáng)項(xiàng)目的前期決策， 提高決策的準(zhǔn)確性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、涉及面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)， 所以房地產(chǎn)開發(fā)前期決策的準(zhǔn)確性對(duì)后期項(xiàng)目的成功與否有著決定性的作用， 而這一環(huán)節(jié)是很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)。許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失敗并不是因?yàn)橐恍┡既坏囊蛩卦斐傻模?而是在項(xiàng)目投資決策時(shí)就注定沒有市場(chǎng)， 注定要失敗。因此， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保證項(xiàng)目的成功開發(fā)， 應(yīng)采用科學(xué)的、系統(tǒng)的決策模式以提高投資決策的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。

4.2 降低開發(fā)成本， 加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力

由于房屋的銷售價(jià)硌始終是消費(fèi)者最為關(guān)注的問題， 所以降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本是提高開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力的重要手段， 是保證項(xiàng)目開發(fā)成功的重要渠道之一。首先， 通過合同管理的手段加強(qiáng)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制， 同時(shí)通過引進(jìn)項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制選擇費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的項(xiàng)目施工單位及監(jiān)理單位等方式來達(dá)到降低項(xiàng)目開發(fā)成本的目的。其次， 控制房地產(chǎn)開發(fā)成本首先應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度可達(dá)70% - 90% ， 設(shè)計(jì)階段工作水平的高低、質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少， 而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 提高房屋設(shè)計(jì)水平， 保證項(xiàng)目的開發(fā)成功

為保證項(xiàng)目開發(fā)成功， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高房屋設(shè)計(jì)水平， 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、新技術(shù)含量。在房屋設(shè)計(jì)、布局時(shí)， 強(qiáng)化居住的實(shí)用性， 合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源， 提高產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性， 增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力， 使房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地。

4.4將合理的企業(yè)品牌打造

房地產(chǎn)的企業(yè)品牌效應(yīng)是非常重要的，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的成功也有著至關(guān)重要的因素，可能會(huì)給企業(yè)帶來很大的價(jià)值。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步提高了，所以消費(fèi)者漸漸更加看重品牌，需要在這個(gè)過程之中采取合理的品牌建設(shè)。

5.結(jié)語

近幾年隨著我國(guó)的改革開放和政策的完善，漸漸開始成為了推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)。城市化進(jìn)程之中，房地產(chǎn)的發(fā)展也得到了很大的促進(jìn)，因此有著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，需要在這個(gè)過程之中不斷采取改變，實(shí)現(xiàn)完善的過程，保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。企業(yè)需要選擇合適自身模式的開發(fā)方式，并且減少投資的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高開發(fā)效率，保證企業(yè)有著完善的品牌效率，節(jié)省成本的基礎(chǔ)上加大收益，這樣才能夠使得企業(yè)后期的發(fā)展穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)

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