淺談房地產開發項目的成本控制

摘要：面對市場商品房保有量不斷增加、通貨膨脹壓縮房地產利潤空間、國內熱錢不斷流向房地產開發項目分享地產紅利、國家宏觀調控和抑制房價的多重壓力下，我國房地產利潤正在逐年縮水，越來越多的爛尾樓、鬼城區出現在人們的視線中。房地產的成本如何降到最低、如何將效益提高到最高成為地產商最關注的問題。地產的開發包括設計階段的設計藍圖、招標投標，施工階段的前期施工和建筑施工和竣工結算階段。房地產開發項目中，只有對各個項目的成本加以控制，才能實現地產企業資金的良性循環，才能有利于地產金融的健康發展。

關鍵詞：房地產；開發項目；設計成本；控制方法

一直以來，很多人都習慣于把房地產開發的成本控制壓縮在施工階段，采用減少建筑工人數量、增強工人勞動強度、延長工人勞動時間、壓縮建筑材料成本、縮短建筑工程時長等手段來挖掘房地產效益的潛力。其實，設計階段、施工階段和竣工階段中的投資控制、質量控制、工期控制等都是相輔相成、互相依存的關系。只有做好前期設計藍圖的最佳，將后期建筑費用降到最低，在施工階段保證準時、高標準地完成，在竣工階段完成審核工作，才能將房地產的成本控制在最低狀態，并且保證房產質量的最佳。由此看來，房地長成本控制的關鍵環節是前期設計部分，一個最佳的設計藍圖是蓋好一棟固若泰山的優質房產的基礎，只有基礎過硬，后期才能夠依照藍圖壓縮成本空間。

一、設計階段的藍圖設計和設計招標

設計階段是房產開發的基礎階段，是每一棟大樓的設計指南，設計階段費用在整個房產建筑工程中的費用所占比例只占很小一部分，一般控制在3%以內，但這不到3%的磚頭卻是撬起地球的支點，設計質量的重要性可見一斑。合理科學的建筑設計方案，可以有效降低建筑成本，使房產開發成本贏在起跑線上。只有將建筑的經濟適用性、安全性、藝術價值等多方面均衡，在保證產品質量的前提下設計方案才能達到最優。中國的房地產開發已經有將近三十年的發展經驗，地產開發設計公司良莠不齊，大公司打著名牌的旗號其設計方案并不是經濟性和安全性相結合的，小公司又缺乏參加大項目競標的經驗，所以，推行設計招標，擇優選擇設計單位顯得至關重要。

前期設計包括房地產經濟圈的綠化設計、商圈配套服務設備設計、商品樓設計和成本預算等部分。一些工程設計盲目的攀比技術、任意提高安全系數和設計標準、追求建筑的外在藝術風格，大大降低了成本的經濟性，壓榨了成品樓的利潤空間。比如對偏遠商業圈的商業樓盲目追求地標性外在，大手筆花在建筑的外在上，并不能實現其經濟效益的良好預期。而對于居民樓的使用面積設計、公共設施設計，不追求經濟適用性，都應該在設計方案競標中遭到淘汰。個別的設計師在大宗采購上大做文章，卻不注重細節。比如，樓道內的消防栓安置位置不合理導致浪費，管道沒有通過最短捷徑安置造成浪費和安全隱患，消防水槍與消防栓的重復安置等都在一定程度上造成建筑成本的增加。

應當設立專家組對參加設計方案競標的作品進行測評考量，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，可以邀請多家競投和限額競標，對優良但未被采納的設計方案可以議價購買以備后用，對采納的競標公司建立合作關系，簽訂責任合同。建筑設計方案的購買應當分期付款，包款到戶，明確設計方案中每一位設計者的責任，在爭取不改動最初設計方案的前提下，分階段付款，直至最后竣工。

二、工程招標的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。施工材料的品質，施工單位的效力對施工階段的成本控制、施工質量及進度都騎著至關重要的作用。在招標過程中應采用第三方公證，本著公平、公正、公開的原則進行投標競爭。對各個參加競標單位的資質應嚴格審查，嚴禁三類企業、無照企業參加競標，避免對參加競標企業的等級劃分。

對于招標文件應做好編制統計，對參加競標的企業和公司應悉心積累、篩選、分析。競標成功的企業要追溯其歷史檔案，對有不良從業記錄的企業要做到心知肚明，與招標企業所簽訂文件中所涉及的費用條款要反復推敲，以便日后施工階段的造價控制。不論是高價競標者還是低價中標者，要一視同仁，推行工程量清單計價報價與合理低價中標，在保證質量和效率的同時避免低價競標惡性競爭。保證質量、工期的前提下，采取最佳價格競標，并且簽訂合同。

在簽訂的合同中明確協議條款，對合同中涉及工期、價款、違約處理等內容要有明確的規定，對不明確、含糊其辭的內容要充分考慮施工過程中的突發事件，預測施工過程中的不正常因素，對索賠要有上限規定，有效避免過多賠付。在此之外，應合理規避建筑工程中的風險，采用購買工程保險、勞動人員保險等措施，使預期風險得到適當轉移和有效分散，從而將施工階段的成本壓縮到最低狀態。

三、施工階段的成本控制

施工階段是房地產成本控制的最有效階段，也是建筑資金流動最大的環節，是工程招標的成本控制的實施部分，是招標企業簽訂合同的實施環節。加強合同履行的監管，完善施工單位行為的管理，能夠促進企業的正常工作，不免發生“三超”現象，并且在“三超”發生后，通過保險公司、勞動合同等分擔規避風險，不至于控制失衡，為房地產企業的盈利建立保障機制。

在施工階段有兩個部分是最容易控制成本的，一是建筑材料的采購，二是建筑工人的工資和以外理賠。對于建筑材料的采購，要延續工程招標中的合同規定，嚴格按照雙方協議進行采購，建材的價格浮動應符合市場大宗貨物價格走向，超過預算的漲幅可以終止采購合同。與此同時，建筑材料應盡量采用新材料和高科技材料，會計部門嚴格做好建材收購的統計，禁止私自動用關系非法采購，嚴格看守進貨渠道，保證建材質量安全。

建筑工人的成本主要受工期影響。天氣、氣候、環境、突發事件等都可能成為影響工期的原因。影響施工工期的最關鍵因素是變更施工方案。針對工程變更，應盡量做到減少工程費用支出，嚴格履行合同中的規定，對一攬子承包工程要提出索賠要求，使工期延誤的成本升高降到最低。對于建筑工人要做好監督和管理，注意安全生產，工期內嚴格禁止建筑工人違規操作。簽約員工必須簽訂勞動合同和人身意外保險，對不遵守規定的勞工要果斷辭退或罰款處置。

四、竣工階段的成本控制

竣工并不意味著房地產開發的投資結束。竣工后建筑的審核、配套設備的裝置、周邊環境的綠化和美化、合同預算的核定等都是不小的開支。在建筑完成之后，開發項目中的建筑安裝和設備安裝可以承包到企業，也可以自行安裝。北方的供暖設備裝置應堅持排放標準適宜、經濟適用和節能環保相協調，居民區內綠化面積與娛樂健身器材要符合居民的生活需求。

控制房地產成本是當下房產改革的關鍵，房地產開發項目的控制是房地產成本控制的重中之重。壓縮房地產開發項目的成本有利于我國房地產企業的繁榮發展，有利于我國社會主義市場經濟的繁榮發展，有利于我國房地產經濟的健康發展。只有協調房地產前期設計、施工建設、竣工建設和后期養護的成本，注重前期設計階段的最佳設計，才能合理控制房地產開發成本，充分挖掘房地產利潤空間。

參考文獻

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