論房地產企業管理成本的控制

摘要：本文首先介紹了房地產管理成本控制的概念，然后分析了在房地產企業管理成本中進行控制的必要性，隨后分析了在房地產管理成本控制中存在的問題及其原因，最后，針對管理成本控制的問題，提出了對策和建議。

關鍵詞：房地產企業；管理成本；問題；建議

2013年，國家加大了對房價的控制，隨著“國五條”及“六點原則”這一系列房價調控政策出臺，我國的房地產市場面臨著非常嚴峻的形勢。同時，房地產開發的成本和費用卻在逐漸地增加，房地產企業的利潤正在逐漸地降低。如何在競爭激烈的房地產市場中獲得生產和發展，對于房地產企業來說是一件非常重要的事情，既應當在外因上時刻掌握市場發展的方向和趨勢，還應當從內因上強化對內部管理成本的控制。

一、房地產管理成本控制的相關概念

成本控制指的是在項目的成本產生的過程中，為了控制原材料、人員、管理、機器等方面的費用支出，實現降低工程的成本，完成投資目標而采取的一系列的成本預算、實施、計劃、核算、考核等活動。成本控制的最終目的是實現企業的盈利。企業通過內部或外部提供的各種相關的經濟信息和成本管理的信息，通過技術、經濟、組織、核算等方法來提高成本控制的水平。具體來說，成本控制包括三個方面的內容。一方面，通過成本控制來配合企業進行戰略目標的選擇和實施，通過降低成本的措施，不斷地提高企業的市場競爭力，獲得最終的定價權，獲得企業利潤。另一方面，成本控制通過利用成本、資源、價格、數量之間的互動關系，追求企業利潤的最大化。此外，成本控制的直接目的便是降低成本。通過降低成本，帶動相關變量，提高企業的競爭優勢。從而達到企業利潤最大化。

房地產管理成本控制指的是通過對房地產的項目進行成本管理控制，達到降低企業成本，提高企業市場競爭力的目的。房地產管理成本的控制屬于管理項目的一部分，主要指的是為確保項目在批準的預算里順利完成所需要的過程。具體來說，房地產管理成本的控制主要由預算成本、編制成本、估算成本和控制成本所組成的。目前，房地產管理成本的控制已經成為房地產的企業管理和生產經營活動的一項重要的組成部分，成本是其管理控制的對象。也是我國房地產行業走向成熟和穩定的必經之路。房地產管理成本控制的目標是降低房地產的運營成本，提高房地產企業在市場競爭中的地位，探求房地產企業的可持續發展。

二、強化對房地產企業管理成本控制的必要性

當前，在房地產企業競爭非常激烈的今天，強化對房地產管理成本的控制，既是保障房地產企業的盈利能力、投資收益、股東權益和再生產能力的重要手段，又是企業管理活動有條不紊進行的重要保障。

首先，強化對房地產企業管理成本的控制，有利于提高房地產企業的盈利能力、投資收益、股東權益和再生產能力。房地產企業的盈利能力體現的是企業的成本支出和企業收入實施的能力，主要管理的是企業的收入和支出。當企業的成本支出明顯的低于企業收益的時候，那么說明該企業的盈利能力非常強。因此，通過對房地產企業的管理進行合理控制，企業便可以節約出大量的管理費用，然后企業可以對節約的這部分管理費用進行再分配，從而創造出更大的生產力，進一步提升企業的生產能力，增加企業的收益。房地產企業每開發一個項目，都是經過仔細分析后再進行投資的，而且投資的目的都是期望獲得利潤。管理成本的付出會間接地影響著投資利潤的結果，通過合理的控制方法，對管理成本進行控制，能夠減少直接成本支出，創造更多的剩余資金，為企業的發展提供有利的保障。

其次，強化房地產管理成本的控制，能夠確保房地產企業管理活動有條不紊的進行。之所以房地產企業管理成本的控制具有合理性，是因為如果缺少了企業管理成本，那么企業管理的活動就沒辦法順利進行。對房地產企業管理成本進行合理的控制應當對合理的成本支出與不合理的成本支出進行合理的界定，使得投資金能夠得到有效利用，發揮其最大作用。同時，這也是房地產企業的管理成本控制的一條重要的原則。在進行管理成本是不是有效界定的時候，應當通過對成本支出產生的效果來分析，如果效果不明顯或沒有效果，那么說明這項管理成本的支出效率比較低或者無效。

此外，房地產企業管理成本支出和企業收入效果之間的對應關系表現的范圍比較開放，支出的效果不容易進行量化，而且支出對企業受益的影響在時效方面具有持續性。因此，對房地產企業管理成本的控制主要是從管理成本的科學性和合理性方面來說的，而不是需要壓縮多少管理成本。通過科學的、合理的安排管理成本，最大限度地發揮管理成本的效果。這樣才能夠更好地向企業自身要利潤，才能夠在激烈的市場競爭中處于有利的地位，也可以確保企業為以后的長久發展打好結實的根基。

三、房地產管理成本的控制過程中存在的問題及其原因

（一）房地產企業管理在成本控制制度方面存在的問題及其原因

房地產管理成本控制的制度主要包括預算管理制度、成本控制的崗責制度和內部控制制度三個方面。房地產企業管理在成本控制制度方面存在的問題也體現在這三個方面上。

首先，關于預算管理制度方面存在的問題及其原因。房地產預算管理主要包括部門成本費用、項目投資成本的預算和銷售預算等方面。當前，我國大多數的房地產企業的預算管理制度在一定程度上對于成本控制發揮了約束作用，但是預算科目沒有細化，而且預算的數據沒有科學性，缺乏一定的依據。另一方面，由于企業對于預算的執行效果缺乏分析和評價，導致預算管理的制度相當的不完善，對成本控制也造成了一定的影響。

其次，關于管理成本控制的權責制度方面存在的問題及其原因。關于成本控制的責權方面，我國多數的房地產存在著成本控制制度覆蓋范圍相對較窄，沒能在管理層、實施層形成有效的約束機制，在項目的施工和決算等階段也缺乏相應的控制方法和措施。雖然部分企業在分工和責任上進行了規定，但是，這些規定相對來說比較的陳舊，不符合房地產企業的現狀，具有一定程度的滯后性，而且缺乏預見性。

再次，房地產企業在內部控制制度方面存在的問題及其對策。內部控制主要由公司高層、經營管理層以及具體員工所組成。進行內部控制的目的是確保企業經營的效果，保證財務報表的準確性。當前，由于管理人員對于內控制度存在著認識上的誤區，導致我國房地產企業內控制度的評價體系還沒有形成，其有效性也沒能很好地發揮出來，其相關職能也沒有進行不斷地強化。造成很多資源和人員的浪費，公司內部部門人員的重疊，資源不能最大化，從而企業成本不斷上升。

（二）房地產企業管理成本控制在組織管理方面存在的問題及其原因

當前，我國房地產企業管理成本控制在組織管理方面存在的問題主要存在兩個方面。一方面是房地產企業的組織機構框架方面主要存在著組織機構臃腫，組織管理比較松散和企業組織機構缺乏相應的責權評價體系等問題。同時，部分的企業織機構在設置的時候沒能從企業的長期經營目標方面考慮。另一方面，房地產成本控制在組織管理方面還存在著人員方面的問題。由于當前我國房地產的人員招聘多為校園招聘和社會招聘兩種形式，導致房地產企業在人員方面存在著專業水平相對較低，綜合素質相對較差等問題。加之，房地產企業在員工的崗責體系方面也不是很完善，導致房地產企業員工在成本控制意識方面比較的落后。

（三）房地產企業管理成本控制在成本核算方面存在的問題及其原因

房地產企業管理成本控制在成本核算的方面存在著兩方面的問題。一方面表現在會計核算狀況方面，具體來說，在執行企業會計制度方面，存在著進行核算成本費用的時候，比較的簡單，而且很難完成對每個部門的成本費用進行控制。此外，當前的財務核算沒有按照部門進行科學合理的分配和歸集成本費用。另一方面，在成本控制的核算水平方面比較低。具體來說，房地產企業在會計核算方面，僅僅存在于靜態成本控制的水平，沒能夠很好地發揮管理成本控制的作用。在目標成本控制的方面，我國房地產企業目標成本控制的基礎非常薄弱，還未形成比較完善的動態成本控制制度。

（四）沒有先進的成本控制方法

主要根據財務部門的決算報告，這是傳統的房地產企業成本控制，由于業務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現代房地產企業管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發現，不能對癥下藥，應采取有效的措施控制企業成本。

四、房地產管理成本控制的對策和建議

（一）完善房地產管理成本的控制制度的建設

首先，關于預算管理制度方面。房地產企業進行預算編制是為了更好的對企業的成本費用進行控制，逐步的把成本投入落實到資金的方面，從而達到控制和約束資金使用的目的。對一個新開發的項目進行預算編制的時候，應當首先對目標的成本進行拆分，然后根據計劃分解與控制項目，制定出資金使用規劃來控制和約束項目成本，按照預算要求使用資金。房地產企業還應當建立、健全預算的調整制度，緊密聯系動態成本控制。此外，房地產企業的管理者還應當強化對預算的執行情況進行分析和考核工作，讓企業的每個部門都參與到預算編制中，在所有員工間形成成本控制的意識。

其次，關于管理成本控制的崗責制度方面。房地產企業應當建立、健全成本控制的崗責制度，通過確定企業每個崗位及其人員的分工和責任，讓企業的員工明確自己的職務級別和權利，每個部門擁有的職權范圍，從而實現管理的成本控制。在建立、健全崗責制度的時候，應當做到分工明確，履行職責，相互協作。

再次，關于管理成本控制的內部控制制度方面。管理成本控制屬于內部控制，內部控制主要有風險評估、內控環境、控制活動、監督、信息與溝通等方面。通過構建內部的控制制度，不斷地完善房地產企業管理的成本控制。強化內部控制制度可以明確責任、急早的發現問題，診斷問題，解決問題，最大限度地降低損失。強化內控制度一方面應當從加強企業管理者的風險意識和責任意識，建立完善企業的組織結構。另一方面，建設公司的風險管理框架和體系，防范和預防潛在的風險。

（二）強化組織領導，加強監督管理

首先，通過進行組織機構框架的調整，來強化組織領導。一方面，由于房地產企業的部門一般會設置的非常的多，這就要求在進行管理成本的控制的時候，應當進行資源整合。通過整合，實現部門分工明確，責權分明，從而提升企業的競爭力。另一方面，在進行框架調整的時候，應當充分地結合管理成本控制，建立項目管理責任人的制度，最大限度地發揮各個部門的優勢。

其次，通過對企業員工進行培養，提高員工的素質。一方面，通過對企業員工進行培訓，有利于提升企業員工的能力和整體素質，進而強化企業的組織領導，提高管理成本的控制水平。另一方面，房地產企業還應當建立科學的人才評價體系。人才體系的評價工作是一項重大而繁瑣的項目，通過建立科學的人才評價體系，實現人盡其才。此外，還可以通過輪崗的形式，提高全體員工的成本控制意識，從而增強管理成本的控制結果。

（三）創新成本控制核算的方法

房地產企業的核算科目體系非常的龐大，在進行成本控制核算的時候，應當盡量的將核算科目進行細化，同時增加輔助科目的核算工作。通過精細化管理，有助于企業強化對管理成本的控制水平。另一方面，房地產企業還應當完善企業的動態成本管理，具體來說，應當首先做好動態成本管理的基礎性工作，然后對于全過程管理、合同性成本等進行創新，建立起適合房地產企業情況的控制限額標準。此外，房地產企業還應當通過建立新的輔助核算科目，進而區分動態的成本變化與實際成本存在的差異，從而判斷企業管理成本控制的水平。通過分析和統計新建的輔助核算科目，能夠分析在管理成本中存在的不足，進而采取相應的對策進行控制和管理。因此，創新成本控制的核算方法，有利于建立、健全房地產企業的預警體系和指標，將房地產管理成本的控制水平提升到一個新的臺階。

（四）引入先進的信息系統進行成本管理

成本管理手段現代化是提高企業現代化成本管理水平的重要條件。首先現代化成本管理離不開信息處理，隨著社會主義市場經濟體制的逐步發展與完善，企業的管理越來越復雜，對信息處理的準確性、時效性的要求越來越高，傳統的手工操作顯然已不能滿足這一要求。其次以計算機技術為中心的信息管理手段已經成為降低企業成本的主要手段之一，它降低成本的作用是與傳統的方法無法相比的。因此，企業應引入先進的信息系統，通過一體化多部門的應用模式，企業采購、銷售等業務系統處理后的數據自動傳遞到會計信息系統，并進行進一步的財務核算，保證了財務數據的完整性和及時性，便于對企業經營活動過程的全程進行監督和控制，全面實現財務，業務一體化。提高財務人員的工作效率和管理人員的業務水平，并通過實施有效的資源規劃，可以使得企業資源在各個方面都得到合理的配置和利用，從而實現企業經營效益的提高。

（五）監督機制、約束機制和激勵機制的建立與相互配合

責任書在項目開始之初簽訂，使合同管理得到加強。成控部相關人員、設計部相關人員及項目部（或項目公司）全部人員組成的項目成本管理團隊，只要達到了項目成本控制目標就應獎勵，否則進行處罰，其原則是“獎罰對等”。 以下幾項是采用這種方式的好處：（1）完整管理鏈條的形成，各個環節都有成本控制的滲透，可以全過程控制。（2）各相關部門工作的積極性可以充分調動，實現優勢互補且互相監督與制約。（3）各部門之間的推諉和扯皮現象可以避免。（4）企業員工的成本控制意識和團隊作戰精神得到促進，表彰、獎勵和樹立榜樣。

五、結束語

綜上所述，本文首先介紹了房地產管理成本控制的概念，然后分析了對房地產企業管理成本進行控制的必要性，隨后分析了在房地產管理成本控制中存在的問題及其原因，最后，針對管理成本的控制的問題，提出了對策和建議。通過分析，得出房地產企業要想在競爭激烈的市場環境中生存和發展下來，必須從企業管理成本上進行控制。房地產企業應當不斷地完善企業管理的制度建設，強化組織領導，加強監督，創新核算的方法，進而提高房地產企業管理成本的控制水平，獲得企業的長遠發展。

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