王振華 “白銀時代” 比誰活得更久

善于抓機遇，更要執著人生

距離新城控股董事長王振華辦公室最近的走廊墻壁上，掛著集團眼下一個熱銷地產項目的系列廣告。熟悉公司的人稍加留意可以發現，其中品貌端正的男主角，竟是來自分公司的內部員工。顯然，王振華對這樣的安排挺滿意的：“很多企業的文化實際上從某種意義上就是老板文化，我這個人比較務實，講求誠實做人、踏實做事。這樣的廣告貼近新城控股的真實形象?！?/p>

真實的王振華，出生在江南富庶之地常州武進，自古多才子?！皬那耙粋€縣里就有十幾個狀元，常州這一塊文化傳承尤其較好?！彼坪跏抢^承了這個江南小城里的才子基因，王振華的入行經歷與書結緣，附著風雅。還是武進第一棉紡廠車間副主任時，他已經開始白天上班、晚上自己創業的生活?？恐约毫黹_的一家織布廠，幾年下來積攢了200"多萬元，恰逢紡織業市場已經呈現出明顯的疲軟之態，極其偶然間，一本朋友推薦名為《投資潮中永不沉沒的船--"房地產》的書為王振華指明了進步的階梯——書中，李嘉誠、包玉剛等地產大亨的地產傳奇故事讓人熱血沸騰。

32"歲的他考慮了可行性。1993"年7"月，王振華籌資創辦武進新城投資建設開發有限公司，在城郊小鎮邊做邊學。他清晰記得，江蘇省常州市武進區湖塘鎮上，村主任批出一小塊角落土地，他建造了兩幢僅可容納72"戶人家的住宅樓，那是他的第一個項目。

房地產事業沒有虧待這位“新人”。他生性勤懇，懂得因勢利導，過去管理層的經歷給了他一個善于從大局出發，思維縝密的腦子。房子很快賣光，白手起家的王振華正式踏入彼時中國社會最為蓬勃繁榮的企業生態圈——房地產行業。

“天知道哪塊云彩有雨”，用這句話來形容房地產業再合適不過了。王振華剛剛入行，政府宏觀調控就開始了;整個行業風云變色時，他扎根城郊集鎮，走農村包圍城市路線，從一年一個項目到如今九十多個項目并行;幾次銀根收緊導致成交量大跌，新城毫不手軟，堅持量在價先、一盤一策的策略，促進市場回暖;2001"年新城借殼江蘇五菱B"股上市，卻趕上政策更新，B"股公司無法A"股市場融資，一路堅持到2012"年末，成功登陸港股上市。眼下2014"年又是一個市場動蕩的年份，王振華一路走來，克服重重關卡。

所幸，書中傳奇業已實現。新城控股自1993"年成立至今21"年，從5"個人的民營班子到5000"多名員工的大型企業;集團始終堅持穩健布局，逐漸規模擴張，憑借堅定的信念和領先、創新的開發模式，成為擁有兩家上市公司、跨足住宅地產和商業地產的領先綜合性地產集團。他個人多次同時登上胡潤、福布斯兩大富豪排行榜。

他帶領著新城控股，一路從農村走進城市，從長三角為王到全國范圍的地產大鱷;2014"年更是成功將觸角延伸海外，投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，邁出國際化第一步。王振華在中國房地產大幕拉開一段時間后才出現，但他對每個新城人的殷殷叮囑已為自己的成功做下注解：“我認定一件事情就會執著往前走，時間就是功夫，功夫到了一定會成功。怕就怕走到一半堅持不下去回頭，這樣的人很難成功?！?/p>

對話王振華

生態圈殘酷，笑到最后的才是贏家

人物周刊：作為地產行業的領軍人物，你如何看待當前市場環境？

王振華：短期看來，房企生存的生態圈將會更為殘酷。盡管當前整體的市場環境還不錯，政策面不但見底而且已經轉向支撐市場，這是一個好的現象。但競爭正在不斷加劇，城市分化、版塊分化、樓盤分化的現象將進一步加劇。2014"年尤為特殊，供應量太大的城市，它的競爭很激烈會;土地供應與需求關系比較吻合的地方，它銷售的價格可以比較穩定，不管你是三四線城市，還是一線大城市，都是必須要遵循這樣的規律。

與此同時，房企間的優勝劣汰才剛剛拉開序幕。大企業會繼續追逐業績的增長，而小企業所面臨的是更為實際的生存問題。目前國內共有近9"萬家房地產企業，這其中90%"的企業最終選擇退出或者被淘汰出局。

人物周刊：怎樣確保新城控股是最后勝出的10%"？

王振華：我去年在給新城的全體員工寫的一封信還說，任何一家公司都不能說自己很有把握，說自己判斷得非常準確。能有70%"的把握，我都算是很滿意了，因為在行走的過程中間，不可能踩在每塊磚上面，總歸有幾步虛浮。任何事情都是一種冒險，超過50%"就超出了平均水平，能有60-70%"在市場里面勝出的把握就越大，一定會有快速的發展。對新城來說，相比快速強勁的虎豹，我們更愿意做駱駝，十五天不吃不喝也能走出沙漠，可以堅韌而長久的活著。

人物周刊：萬一真的遇到沙漠要怎么辦？

王振華：我一直強調，形勢越嚴峻，越要練好內功。以今年上半年為例，在新城控股重點布局的幾個城市中，南京、蘇州、無錫、常州、上海等地平均成交降幅達21%-38%，但新城控股旗下新城地產在這些城市逆勢增長35%，市場份額和排名均位列前茅。中國由于環境特殊，政府調控下，國內很多城市、區域的政策完全不同，造成每個城市的競爭環境各不相同，正因為新城控股在長三角區域和中部省會城市深耕多年，對當地市場和客戶都十分了解，在產品規劃設計上非常貼近剛需和改善性客戶需求，內功練得好了，產品的競爭力強，才在前11"個月，銷售額近210億元，較去年同期有明顯增幅。僅“十一”黃金周期間，僅新城控股的成交量就高達幾百套之多，我們采取了一盤一策、以變御變的銷售策略，加強節奏的把握和節點的控制，在較為嚴峻的銷售環境中逆勢增幅明顯，取得不俗的成績。

人物周刊：這樣的成績你滿意嗎？

王振華：上市至今，我對于集團總體的表現比較滿意。新城控股連續兩年復合增長在36-37%"左右，總體來說發展的還是比較快的，特別集團上市后在業務領域內的持續增長以及為股東帶來的持續回報。就個人而言，相比于短期的股價表現，我更關注的是集團在業務層面的長期發展。我始終相信，笑到最后的才能成為真正的贏家。

穩健是立足之本，“微創新”是發展的主旋律

人物周刊：發展過程中有最擔心企業出現的問題嗎？

王振華：這就是為什么我每個項目都要去看，希望心中有個數。新城控股目前發展的項目超過90個。這么多個項目，最怕幾個項目同時出問題，如果一個企業有10%"的業務滯后，都有可能被拖垮的。在新城，我至多只接受個別項目出現小的問題，這樣的問題也是我們需要付出學習成本和進行反思的地方。這么多年下來，我們依靠反思文化和誠實做人、踏實做事的精神，團隊在不斷成長進步，企業也沒有出現大的偏差，也逐漸形成了以“穩發展”為核心的發展模式。我們堅信，穩健發展讓會使企業活的更久，活得久會比眼下活得好更好。

人物周刊：“穩發展”體現在哪些方面？

王振華：主要有四點：城市深耕區域聚焦、住宅商業雙核驅動、始終保持財務穩健、人才戰略清晰持續。新城控股多年來的復合增長率始終保持在30%以上，我們曾經做過一個復合增長模型，如果新城控股能夠在目前的基礎上，每年保證不低于20%的復合增長率，那么集團到2030年的收入更是可以達到驚人的數千億元。當然，這是個一個模型測算，但也反映出只要企業能夠穩健地發展和增長，能夠活得久，其規模必定越來越大。我們看到許多跨國的500強企業，他們的發展軌跡都是如此。

以我們堅持住宅商業雙核驅動的戰略為例，誰都知道，商業需要好地段，現在城市發展日新月異，再過幾年好地段就沒了，所以自然希望這幾年找到好的位置，住宅地產要選擇競爭性相對低的區域，商業地產還在跑馬圈地、尋找并打造城市商業新中心。公司上市以后，"我們就確定了“地產穩步往前推，商業加快向前跑的策略。未來我們計劃，在2017"年要開業15個Shopping"Mall，在建25個，需要相匹配的開發和管理經營團隊。之所以敢這樣做，正是因為我們從2008"年開始做商業地產，到現在6"年的時間里，確信對商業地產已經有了比較清晰的了解，加上商業團隊越來越大并且得以鞏固，這才開始發力了。

人物周刊：你呼吁新城要走“穩健”、“標準化”道路，不擔心會認為是保守嗎？

王振華：穩健不意味著保守，更不等于墨守成規。我們也不會觀望，一旦發現機遇，我們行動很快。只是在前期過程中，我們會研究得比較透。一旦發現市場潛力，我們會不遺余力的投入。標準化也是和穩健相吻合的，啟用標準化進行管理，不僅僅是容易避免出現錯誤，更多是希望通過標準化的模式，總結錯誤經驗再推廣出去，防止明天重復犯今天的錯誤。種種嚴備的防范都是為了活得更好。

當然，我們在審慎前行的同時，也在不斷嘗試各種創新，我們認為：創新未必一定是顛覆性的，通過不斷的量化積累，最終量變也能帶來質的飛躍。我們把它定義為“微創新”。“微創新”將成為新城下一個發展階段的主旋律。

人物周刊：新城式的微創新具體體現在哪些方面？

王振華：新城目前在“微創新”方面取得的成績已經滲透到公司各個業務板塊，在住宅和商業領域的產品、各類服務甚至在我們積極倡導的公益慈善中，都能看到新城式的微創新，比較具有代表性的有：住宅微創新、商業微創新、服務微創新和公益微創新。

住宅微創新主要是指我們的百年住宅，這是新城長期探索的一種住宅上的創新理念;商業微創新方面，我們主打的“吾悅”系列產品已經研發至第三代產品在注重用戶體驗的時代，吾悅廣場以“悅空間"悅生活”的理念從而將其“體驗式”商業旗艦優勢宣揚到極致;在服務微創新上，我們的全民經紀人平臺以及在O2O方面的嘗試，都已經在進行試點推廣。在公益微創新方面，我們的“七色光項目”已經堅持多年，從公益項目變成公益產品，并且在傳統公益的基礎上進行創新，詮釋著公司的公益品牌。

人物周刊：遇到大家都一窩蜂趕熱潮時，你怎么控制自己沖動的欲望呢？

王振華：今年大家都開始說要回歸一線城市，的確是一線城市的基數大，量大、集聚效能大，尤其是人的集聚效能大了以后，需求就更旺盛。新城的布局里每一線的城市都有，我們不會跟著大家一哄而上，那里競爭一定非常激烈。我們會細致到看城市區域供應，區域供應中區塊的供應，城市研究都是以區塊為單位?，F在很多老城區沒有新地塊、新房推出，而新城區則是大盤比比皆是，在一二三線城市都是如此，城市布局最終還是要研究透市場格局。

人物周刊：要超出長三角范圍，對新城是一個挑戰嗎？不同區域的挑戰怎么面對？

王振華：所以我們要做城市研究。就說珠三角和長三角，技術標準、文化標準都不同，我們一定要結合當地條件開展。比如今年我們進入長春，因為氣候溫度原因，長春真正能夠野外作業的時間是很短的，基本上11"月底就不能動土了，全部冰凍了，到明年五月才能動工，一年只有7"個月的施工時間。所以我們也還在摸索。但可以肯定的是，看準一個方向開始投入，我們就會勤勤懇懇的，從早到晚連續不斷地前進，比較執著。

人物周刊：從沒有過中間放棄的情況嗎？

王振華：人總是要活著，企業也總是要進步，整個社會是動態的，要根據大環境而動。我們跟著市場和政策，適時調整策略方向，但路一定會走下去。

責任感是最大驅動力，未來躋身行業第一梯隊

人物周刊：你和創業之初有變化嗎？

王振華：蠶蛹如果只會自己照鏡子，永遠也變不成蝴蝶。創業初期，我的動機很單純，就是多賺錢，讓自己富裕一些。但現在帶領幾千人規模的企業，要對新城控股的員工們和為我提供機遇的社會負責，責任感成為了最大驅動力。

人物周刊：你對新城今后如何走是有著怎樣的設想？對未來有其它打算嗎？

王振華：盡管這個生態圈很殘酷，但是只要機會存在，我都會一直做下去。新城現在苦練功夫，為的是未來和巨頭們絕地搏殺后，能夠成為幸存的少數派。我希望新城控股能夠繼續堅持“穩發展、微創新”的企業理念，繼續堅持住宅地產與商業地產雙核驅動戰略，以長三角為基礎，拓展全國化布局，我們預期到2017年，銷售總額可以達到500億元以上，特別是在商業地產領域，要讓“吾悅”品牌進入內地商業地產企業第一梯隊。如果說近期有其它計劃，應該就是在公益方面再加把力。

人物周刊：當代企業家熱衷公益事業不在少數，你會怎樣做？

王振華：總體來說我算不上什么“家”，但是對企業公民的社會責任我持高度認可。至今為止新城在社會公益方面投入超過了2億，最近我們也在慢慢思考，這部分到底往哪個方向走。該做的好像都嘗試了，未來我們在公益方面需要做的微創新，是怎樣能從心靈方面多加關懷。因此，新城自建公益品牌“七色光”旗下的“流動圖書館”，今年便深入了江西、安徽和山西等留守兒童眾多的地區，重點對當地的留守兒童進行了心靈關懷。

王振華攻城記

1993.7

涉足房地產業，

籌資創辦武進新城投資建設開發有限公司;

1996

創立新城控股，出任公司董事長;

1998

新城從農村進入常州市區;

2001

新城房產重組江蘇五菱實現B股借殼上市;

2003

新城走出江蘇進入上海，為后續發展奠定基礎;

2012.11.29

新城控股正式在港交所掛牌上市;

2014

參股投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，

邁出海外投資第一步。