資金鏈緊繃：大房企甩包袱 小房企求自保

文/梁倩

在房地產市場疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”。記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產以避免重蹈“光耀地產危機”，與此同時，一些看似穩健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

業內人士表示，從現階段來看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來一段時間內難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預計房企收購、并購、出售資產等動作將更為頻繁，房地產市場正面臨新一輪整合大潮。

斷臂求生 大小開發商加速賣項目

北京產權交易所最新數據顯示，6月13日至19日，企業國有產權項目成交金額3.76億元，房地產業一改此前低調態勢，與建筑業、金融業居成交金額前三位。近日，上海聯合產權交易所發布的信息顯示，房地產業新推掛牌金額居各行業之首，一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。

在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤和房產集團轉讓千島湖潤和建國度假酒店，江西盛田房地產開發有限公司出售49%的股權，天津市金鑫房地產聯合開發公司轉讓天津域通房地產發展有限公司35%股權，北京博宏房地產開發有限公司轉讓宜昌恒天發展置業有限公司65%股權，中國寰島(集團)公司轉讓海口翠島溫泉度假酒店有限公司100%股權及相關債權等。

中原地產市場研究部首席分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環境下，中小房企較龍頭企業來說資金來源單一，在企業不能通過降價有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經營困境，賣資產是企業為了避免成為第二個光耀地產、興潤置業不得已而為。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受記者采訪時表示，中小房企的項目大多在三四線城市及個別的二線城市，由于市場和最初預判有較大差別，回款難度較大。加上現階段商業銀行開發貸款實行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣資產自保是其最現實的選擇。

值得注意的是，最近出售資產的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據悉，北京城建年內已經兩度掛牌出讓資產。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價在北京產權交易所掛牌轉讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽國際老年公寓項目公司股權的80%和6.18億元債權，作價6.43億元。

中冶置業日前加速分拆南京下關“地王”地塊，以10.4321億元的底價，將南京五道口置業100%股權以及68551萬元債權在上海聯合產權交易所掛牌。這已是中冶置業今年第四次轉讓旗下公司的股權債權，3月，中冶置業曾將旗下“南京港寧置業”和“龍江灣置業”兩家公司的60%股權作價20.68億元賣給了深業集團，并將“南京立方置業”的100%股權作價9億多元賣給了上海證大地產。此后，又以25.38億元將南京金名城置業有限公司轉讓給北京龍湖。

此外，在收購潮中，萬科也不再僅僅是買方的角色。6月10日，浙江萬科南都將杭州萬業置業有限公司34%、33%的股權分別賣給朗詩綠色地產、寧波金翔。

對此，張大偉表示，房企在2013年非理性擴張帶來的是高負債，因此房企加速賣項目以解資金之渴，緩解資金鏈風險，“尤其是資金沉淀時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目，將是房企售賣的主要目標”。

思金若渴 上市房企負債率過高

中原地產市場研究部數據顯示，對23家在A股上市的大型房企財務指標進行分析發現，今年一季度房企資金鏈確實呈現緊繃之勢，23家房企平均資產負債率達到77%的歷史最高水平。

從剔除預收賬款后的實際資產負債率指標來看，今年一季度，23家A股上市房企實際資產負債率達到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。

負債高企之際，房企資金來源渠道卻在不斷收緊。據國家統計局發布的數據顯示，今年前5個月，房地產開發企業到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前4個月回落0.9個百分點。其中，國內貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

而近兩年比例大增的直接融資，即作為中小房企資金多數來源的信托等第三方機構，也出現大幅收縮。用益信托數據顯示，今年以來，房地產集合信托市場逐月走弱，5月成立的房地產集合信托占比僅為18.1%，為年內最低值。

趙路興表示，一方面，美聯儲逐漸退出QE（量化寬松貨幣政策），加大了房企海外融資的難度；另一方面，在國內房地產市場轉向的同時，信托基金等將迎來還款高峰期，也進一步促使信托類產品急劇收縮。在此背景下，房地產企業的間接融資渠道、直接融資渠道被逐一封死，經營資金面臨前所未有的壓力。

在A股上市的房企中，已有20家公司發布了半年報預告。其中，明確增加盈利的只有5家，有14家明顯下滑，榮豐控股、嘉凱城、創興資源等企業發布了首虧預警，深物業、粵宏遠、世榮兆業、廣宇集團、濱江集團等發布了預減。

張大偉分析表示，因為去年結轉的部分銷售額，目前數據其實低估了企業的壓力，下半年很多企業面臨的壓力更大。“一線城市籠罩在觀望氛圍之中，盡管近期已有項目陸續降價，如北京大興、通州等郊區多個樓盤降價幅度超過10%，但成交依舊表現遜色。”

“雖然近期央行房貸五條釋放出首套房貸定向寬松的信號，且多地傳出限購松綁的消息，但也很難在短時間內對樓市整體回暖產生實質效應。我們預計，接下來房企迫于銷售業績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項目主動加入降價行列。”張大偉說。

大浪淘沙 行業將迎來新一輪整合

近日，有報道稱上海悅合置業有限公司旗下嘉定悅合國際廣場項目因資金問題已于6月1日被迫停工，并延遲交房半年。悅合置業相關工作人員表示，公司資金鏈斷掉后，現階段正在和一家央企談并購事宜，虹口區有兩個項目也準備轉讓，公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。

趙路興表示，部分房企短期內如果遭遇現金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，或將成為下一個面臨倒閉破產或被收購的企業。

張大偉認為，房企半年報壓力巨大，在認購下滑的情況下，房企面臨促銷轉變為降價的壓力。在部分千億級房企業績都上漲乏力的情況下，成群結隊的百億級房企和中小房企，即將經歷一場大浪淘沙的分化。

清科研究中心發布的報告也顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產依然遙遙領先其他行業，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。未來房地產行業將面臨整合洗牌，行業競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區域拓展、人才、產品設計等多個方面全面開展。

同策咨詢研究總監張宏偉指出，有三類房企正處于危險之中：第一類是產品類型偏高端、周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類是前期拿地過于激進，導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類是資信不太好、貸款受限的中小企業。

對此，萬科董事會主席王石近日表示，他一直認為樓市有調整的必要，目前樓市增長的放緩主要是經濟轉型所致，預計未來2～4年會處于持續調整期，但不同城市及地區的調整幅度難以一概而論。他認為，中央不應針對樓市再出臺大規模刺激政策，應該讓樓市軟著陸，允許市場自行調整，“沒有新政策就是好政策”。