李嘉誠(chéng)的信號(hào)

傅航

李嘉誠(chéng)又開始賣樓了。

11月初，泛海控股發(fā)布公告稱，將動(dòng)用38.22億港元收購(gòu)和記黃埔旗下的香港上市公司和記港陸71.36%股權(quán)。

和記港陸主要的資產(chǎn)是位于上海路98號(hào)港陸黃埔中心和上海黃浦區(qū)西藏中路18號(hào)港陸廣場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)，其收入來(lái)源主要靠租金和利息。

在商海浮沉一生的李嘉誠(chéng)為何連續(xù)出手內(nèi)地物業(yè)？

市值基礎(chǔ)上又溢價(jià)111%

截至9月30日，和記港陸凈資產(chǎn)價(jià)值為41.7億港元，而泛海控股相當(dāng)于以53.2億港元的總代價(jià)收購(gòu)和記港陸，溢價(jià)1.28倍，從市凈率來(lái)看，泛海控股收購(gòu)價(jià)并不算貴。但香港和內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)算物業(yè)價(jià)值所采取的方法不同，香港采取的公允價(jià)值，而內(nèi)地則是賬面價(jià)值。即對(duì)于和記港陸來(lái)說(shuō)，其旗下投資物業(yè)已經(jīng)按市值計(jì)算。

根據(jù)和記港陸提供的三季報(bào)顯示，其流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)29.3億港元，非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)17億港元，沒有有息負(fù)債，負(fù)債總額僅為2.95億港元。在流動(dòng)資產(chǎn)里最大的資產(chǎn)在現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大約為26.2億港元，其次為三個(gè)月到期的銀行存款為2.87億港元。非流動(dòng)資產(chǎn)里最大價(jià)值為投資物業(yè)約為10.23億港元，其次為可供出售的財(cái)務(wù)資產(chǎn)6.7億港元。

可以看出在和記港陸的資產(chǎn)里，位于能讓泛海控股溢價(jià)收購(gòu)的就是投資物業(yè)，即位于上海的兩棟商業(yè)地產(chǎn)，而截至9月30日，該投資物業(yè)公允值約為10.23億港元，但是泛海控股大約為整體和記港陸估價(jià)為53.2億港元，在假設(shè)其他資產(chǎn)價(jià)值不變的情況下，如果與歸屬母公司所有者權(quán)益相比，筆者認(rèn)為，泛海控股此次收購(gòu)多出了大約11.4億港元，即泛海控股為投資物業(yè)溢價(jià)了約11.4億港元，如果按資產(chǎn)評(píng)估法來(lái)考量，和記港陸的投資物業(yè)增值約111%。如果與全體所有者權(quán)益相比，泛海控股溢價(jià)了大約9.8億港元，物業(yè)增值約95.8%。

根據(jù)和記港陸年報(bào)披露其物業(yè)項(xiàng)目總共建筑面積大約在38849平方米，如果按增值11.4億港元計(jì)算，該商業(yè)地產(chǎn)折合每平米55000港元，即每平米約44000元人民幣（不包括地下停車場(chǎng)的面積價(jià)值）。

筆者網(wǎng)上查詢兩處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)分別為港陸黃浦中心每平米27370元，港陸廣場(chǎng)每平米36583元，兩處均價(jià)約為每平米31976元。

悲觀態(tài)度早現(xiàn)

那么到底什么原因?qū)е吕罴握\(chéng)出手和記港陸上海的兩棟物業(yè)？

2011-2013年，和記港陸物業(yè)凈收入增速持續(xù)下滑，分別為2%、1.69%、-0.6%。另外，管理層對(duì)其物業(yè)資產(chǎn)的看法也表露于和記港陸的年報(bào)中。

尤其是自2011年開始，管理層對(duì)未來(lái)的展望開始出現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度。例如在2011年年報(bào)里其表達(dá)對(duì)未來(lái)的看法“鑒于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇停滯不前，以及歐債危機(jī)惡化，由于上海辦公室單位供應(yīng)充足，預(yù)期來(lái)年在出租率及租金收入上升方面是挑戰(zhàn)的一年。”

2012年年報(bào)里表述如下，“隨著上海非核心商業(yè)區(qū)較低租金的辦公室供應(yīng)增加，租戶對(duì)取得優(yōu)惠租賃條款及具競(jìng)爭(zhēng)力的租金的要求提高。 因此，來(lái)年兩幢辦公室及商業(yè)物業(yè)在出租率及租金上升方面對(duì)于本集團(tuán)而言將會(huì)是具挑戰(zhàn)性的一年。”

2013年表述則更為悲觀，“隨著上海外圍新開發(fā)商業(yè)區(qū)內(nèi)鄰近地鐵線及具有先進(jìn)建筑規(guī)格的辦公樓宇數(shù)量增加，且彼等辦公樓宇于很多情況下亦能提供吸引之首次租金組合，本集團(tuán)的兩幢辦公室及商用物業(yè)于爭(zhēng)取租戶方面正面臨日益激烈之競(jìng)爭(zhēng)。”

和記港陸在上海的物業(yè)建于上世紀(jì)90年代初期，建筑本身從設(shè)施到外觀都無(wú)法與大批新建的商業(yè)地產(chǎn)相比，自然其租金價(jià)格也就競(jìng)爭(zhēng)力減弱。

從以上管理層的態(tài)度，也可以看出其實(shí)李嘉誠(chéng)早有出售之意。

另外，在李嘉誠(chéng)出售之前，即2014年半年報(bào)和2014年三季報(bào)的資產(chǎn)方面存在較大變化。流動(dòng)資產(chǎn)較年初減少45%，總資產(chǎn)減少約29%，減少項(xiàng)目主要是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，該科目大約減少32%，約為減少了12.6億港元。endprint