最貴房價相對論

陳思進

最近，面對中國房價下行微調(diào)、樓市理性回歸的狀況，有位專家對比北京和摩納哥，認(rèn)為摩納哥房價三四萬歐元一平方米，相比之下，北京的房價一點兒都不貴。結(jié)論是，北京的房價是合理的，是不可能跌的。

摩納哥是世界上人口最稠密的國家，也是一個典型的微型國家，人口只有3.2萬人。由于摩納哥的地中海氣候，即使在夏天的午后，也罕見超過30℃的高溫，而冬季霜凍和降雪也極為罕見，一般每十年才發(fā)生一兩次，因此成為聞名世界的旅游勝地。

而政府的低稅收政策，也吸引了許多外國公司前往 。摩納哥擁有全球最高的GDP總值，人均國民總收入是183150美元。據(jù)美國中央情報局公布的世界概況顯示，摩納哥的貧困率全球最低，百萬富翁和億萬富翁的比例是世界之最。因為摩納哥有吸引富豪的法律——不征收個人所得稅。

此外，不法之徒也“用腳”投票奔向了摩納哥。2004年摩納哥因賭場對洗錢持寬松政策，被經(jīng)合組織譴責(zé)對財務(wù)信息缺乏披露與合作，堪稱“逃稅難民”的避稅天堂。

就這樣，全世界的富人都聚集到了摩納哥，房價也因此連續(xù)4年榮登世界最昂貴房地產(chǎn)市場之榜首，平均58000美元一平方米。

真實的量化

然而，摩納哥的住房究竟有多貴呢？

舉例來說。在地處安靜花園區(qū)的一幢戰(zhàn)前建筑里，一套頂層兩臥附帶陽臺的公寓，僅僅750平方英尺，并配備一個路邊停車位和22平方英尺的儲存室，在市場上的標(biāo)價為220萬美元。這個價格即使在北京，也并不驚人吧。

而且，盡管摩納哥的絕對房價比北京貴，但摩納哥近三分之一（29.21%）的居民是億萬富翁，其余的居民也都是百萬、千萬級的富人，平均58000美元一平方米的房價對他們來說，根本就不算什么。而即使對于當(dāng)?shù)厝藖碚f，我們來量化一下吧，按房價收入比（平均房價除以平均家庭年收入）來計算，他們的平均年收入是183150美元，一個三口之家的平均年收入接近55萬美元，以每套房子100平方米來估算，平均每套房子為580萬美元，房價收入比還不到11倍，也都遠遠低于北京的房價收入比。相對來說，摩納哥的房價比北京便宜。

然而，最近又有媒體報道稱，孟買的房價已接近1萬美元/平方米，相比上海的近3萬元/平方米的平均房價，考慮到印度的經(jīng)濟發(fā)展水平落后于中國，因此有人得出結(jié)論，上海房價還很低，未來還將繼續(xù)上漲。有一位經(jīng)濟學(xué)家甚至還據(jù)此預(yù)言，未來5年中國房價還要漲1倍，而且以后每5年會漲1倍。

不過，但凡對印度樓市稍有了解的人都知道：印度的商品房市場極其有限，主要是面向富人階層，只是個小眾市場，絕大多數(shù)普通百姓要么依賴自建住房，要么居住在政府的保障房里。因為印度的商品房僅供富人專享，買賣商品房也只是富人的游戲，無論房價多高，對普通印度人的影響并不大。和摩納哥的房市其實一模一樣。

但是，中國的情況卻大相徑庭。保障房的規(guī)模極小，除了極少數(shù)人以外，絕大多數(shù)百姓都要到商品房市場購買房子，因此房價的高低直接關(guān)系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的價格做比較，房價收入比不過5倍而已，比上海的房價收入比低太多。顯然，孟買的相對房價比上海便宜。

另外，如果以上海的高檔住宅房價和印度孟買富人購買的商品房房價作比較：上海高檔住宅單價已經(jīng)漲到了10萬元以上，大大超過了印度孟買同樣的住宅單價。而且，房屋單價的計算標(biāo)準(zhǔn)在中國和印度也有差異，在印度所說的房屋單價是指凈空間的價格，而國內(nèi)多是建筑面積的單價。因此，上海的絕對房價也一樣比印度孟買貴！

英美德也是大差異

而針對全球房價過高的現(xiàn)象，IMF公布數(shù)據(jù)稱，在近來的系統(tǒng)性銀行危機中，將近三分之二的危機在爆發(fā)之前，都出現(xiàn)過房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰，引發(fā)了當(dāng)代人記憶中最嚴(yán)重的金融危機，如毀掉了愛爾蘭和西班牙。

IMF計算得出，英國眼下的房價收入比值，比該國這一比值的長期平均水平高出27%。但是德國的房價收入比值，則比長期平均水平低了16%。這一重要差異應(yīng)如何解釋呢？

歸根究底是因為在德國，居住自有產(chǎn)權(quán)的房子，不像在美國或英國那么重要。據(jù)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)顯示，德國居民住房自有率為39%，而美國就高達63%。這在一定程度上是歷史造成的。

因為德國的許多城市在二戰(zhàn)中被摧毀了，戰(zhàn)后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發(fā)商僅用幾年時間，便建成了數(shù)百萬套出租房，租房市場受到嚴(yán)格監(jiān)管，租戶受到一整套法律的保護。比如，大多數(shù)租房合同都是沒有固定期限的，只要按時交房租，房東幾乎無法終止租房合同，租房是一種絕對舒適的選擇。

其次，抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產(chǎn)貸款通常不像其他國家那么容易獲得，貸款提供方一般要求貸款者至少支付20%～40%的首付。

這就導(dǎo)致了抵押貸款再融資——英美兩國借款人對于利率下降的通常反應(yīng)——在德國幾乎不可能實現(xiàn)。消費者在自家房產(chǎn)升值后再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導(dǎo)至整個系統(tǒng)所花的時間，比英美市場要長得多，降息導(dǎo)致住房市場繁榮的可能性也更小。

根據(jù)德國央行的數(shù)據(jù)顯示，盡管利率超低，但2013年私人家庭住房貸款額僅增長2%。除東德地區(qū)房價曾短暫上漲外，德國在戰(zhàn)后歷史上從未出現(xiàn)過大規(guī)模的全國性房地產(chǎn)繁榮，經(jīng)濟也保持著可持續(xù)的發(fā)展趨勢。

一個接一個的泡沫

而論起日本的房價泡沫，當(dāng)年東京房價也曾經(jīng)如日中天，號稱“買下美國”！結(jié)果呢，以大跌超過90%而告終，從此蟄伏20多年！至今東京房價比上海還要低。

眾所周知，人類的金融史，幾乎就是一部泡沫史。過去，每隔大約100年便會產(chǎn)生一個大泡沫，回顧金融歷史400年，從1637年的荷蘭郁金香狂熱，到1720年的英國南海泡沫，再到1837年的美國銀行大恐慌。歷史上最恐怖的大蕭條，其泡沫就始于1907年的大恐慌，無一不是一個泡沫接著一個泡沫，以及一個泡沫破滅接著另一個泡沫破滅的歷史。

而在最近這30年，隨著世界經(jīng)濟越來越趨于一體化，信息傳播的速度越來越快，泡沫的規(guī)模越來越大，其出現(xiàn)的頻率越來越高。繼南美、東南亞和日本之后，單單這10年中，全球又經(jīng)歷了無數(shù)的大小泡沫，其中巨型泡沫就有過兩次：一次是互聯(lián)網(wǎng)泡沫，另一次就是次級抵押貸款引發(fā)的2008年金融危機。每一個泡沫的起因都頗為類似，結(jié)局也相同，人們跟隨泡沫追漲殺跌，結(jié)果卻深受其害。

如果說中國人對房子情有獨鐘，人人都想擁有住房產(chǎn)權(quán)，使無法購房的低收入家庭對高房價抱怨連連。那么不妨借鑒“新加坡模式”：富人購買商品房，普通百姓居住組合房屋，窮人住進政府廉租屋（政府向富人征房產(chǎn)稅建造廉租屋），以此避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)日本式的巨大泡沫。