售后房物業公司工程款核算管理淺析

陳暉

本文提出以下物業公司資金核算與管理方法。

一、科學設置業務流程

根據該物業公司業務特征，筆者設計了公司業務流程圖（1）。

圖（1）

二、正確進行會計核算

（1）預付時控制點：必須要附業務部門匡算明細，附外部或者內部審價的審定單和匯總表。有了審價核定單，確保預付金額在控制的范圍內，不會超付。

借：預付賬款——浦房集團外——某某施工單位

貸：銀行存款

（2）分攤后控制點：一個季度一次分攤，把業委會不認可以及維修資金用空的款項單獨核算，根據判斷再做處理，同時必須進行項目核算。

借：其他應收款——某某業主大會

其他應收款——未分攤——某某業主大會

（摘要列明項目）

貸：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

（3）小修列支成本控制點：根據內部核算的要求，小修公房收入部分已經計入在公房租金收入中，小修公房支出部分應該在成本中列支，其中超過公房小修收入額度的款項出會出現紅字。

借：開發成本——物業成本——小修費支出——外包小修費——公房小修費——小修養護

貸：其他應付款——某某施工單位

（4）收到款項時會計處理控制點：收到大中修公房來款。

借：銀行存款

貸：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

借：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

貸：其他應付款——某某施工單位

收到街道款項。街道立項項目必須考慮承受能力，往往是街道承擔30%的工程支出，其余要求在維修資金中分攤，而維修資金卻無力承擔。

借：銀行存款

貸：其他應付款——某某施工單位收到私房款控制點：轉出已經到賬的分攤款項，按業委會分項目進行核算，將收到的各項私房款，與分攤時的數據其他應收款——某某業主大會進行比較，比較缺口，查找原因，這個工作量較大，因為可能有數十家業委會，每個業委會的項目達十余項。

規定分攤員與會計人員一個季度對一次賬。

借：銀行存款

貸：其他應收款——某某業主大會

借：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

貸：其他應付款——某某施工單位

（5）結轉控制點：對照當期其他應收款判斷是否要出成本，核算收到的各類款項，匯總，并且與預付款比較，其中也可以將部分差額在政府補貼中列支。

借：其他應付款——某某施工單位（公房+私房+街道）

開發成本——物業成本（摘要寫明什么項目出成本）

遞延收益——政府補貼

貸：預付賬款

通過上述核算設計，會計人員對業務進行控制，為企業規范管理，促進效益發揮作用。endprint

本文提出以下物業公司資金核算與管理方法。

一、科學設置業務流程

根據該物業公司業務特征，筆者設計了公司業務流程圖（1）。

圖（1）

二、正確進行會計核算

（1）預付時控制點：必須要附業務部門匡算明細，附外部或者內部審價的審定單和匯總表。有了審價核定單，確保預付金額在控制的范圍內，不會超付。

借：預付賬款——浦房集團外——某某施工單位

貸：銀行存款

（2）分攤后控制點：一個季度一次分攤，把業委會不認可以及維修資金用空的款項單獨核算，根據判斷再做處理，同時必須進行項目核算。

借：其他應收款——某某業主大會

其他應收款——未分攤——某某業主大會

（摘要列明項目）

貸：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

（3）小修列支成本控制點：根據內部核算的要求，小修公房收入部分已經計入在公房租金收入中，小修公房支出部分應該在成本中列支，其中超過公房小修收入額度的款項出會出現紅字。

借：開發成本——物業成本——小修費支出——外包小修費——公房小修費——小修養護

貸：其他應付款——某某施工單位

（4）收到款項時會計處理控制點：收到大中修公房來款。

借：銀行存款

貸：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

借：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

貸：其他應付款——某某施工單位

收到街道款項。街道立項項目必須考慮承受能力，往往是街道承擔30%的工程支出，其余要求在維修資金中分攤，而維修資金卻無力承擔。

借：銀行存款

貸：其他應付款——某某施工單位收到私房款控制點：轉出已經到賬的分攤款項，按業委會分項目進行核算，將收到的各項私房款，與分攤時的數據其他應收款——某某業主大會進行比較，比較缺口，查找原因，這個工作量較大，因為可能有數十家業委會，每個業委會的項目達十余項。

規定分攤員與會計人員一個季度對一次賬。

借：銀行存款

貸：其他應收款——某某業主大會

借：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

貸：其他應付款——某某施工單位

（5）結轉控制點：對照當期其他應收款判斷是否要出成本，核算收到的各類款項，匯總，并且與預付款比較，其中也可以將部分差額在政府補貼中列支。

借：其他應付款——某某施工單位（公房+私房+街道）

開發成本——物業成本（摘要寫明什么項目出成本）

遞延收益——政府補貼

貸：預付賬款

通過上述核算設計，會計人員對業務進行控制，為企業規范管理，促進效益發揮作用。endprint

本文提出以下物業公司資金核算與管理方法。

一、科學設置業務流程

根據該物業公司業務特征，筆者設計了公司業務流程圖（1）。

圖（1）

二、正確進行會計核算

（1）預付時控制點：必須要附業務部門匡算明細，附外部或者內部審價的審定單和匯總表。有了審價核定單，確保預付金額在控制的范圍內，不會超付。

借：預付賬款——浦房集團外——某某施工單位

貸：銀行存款

（2）分攤后控制點：一個季度一次分攤，把業委會不認可以及維修資金用空的款項單獨核算，根據判斷再做處理，同時必須進行項目核算。

借：其他應收款——某某業主大會

其他應收款——未分攤——某某業主大會

（摘要列明項目）

貸：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

（3）小修列支成本控制點：根據內部核算的要求，小修公房收入部分已經計入在公房租金收入中，小修公房支出部分應該在成本中列支，其中超過公房小修收入額度的款項出會出現紅字。

借：開發成本——物業成本——小修費支出——外包小修費——公房小修費——小修養護

貸：其他應付款——某某施工單位

（4）收到款項時會計處理控制點：收到大中修公房來款。

借：銀行存款

貸：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

借：專項應付款——物業維修基金——應收公房款

貸：其他應付款——某某施工單位

收到街道款項。街道立項項目必須考慮承受能力，往往是街道承擔30%的工程支出，其余要求在維修資金中分攤，而維修資金卻無力承擔。

借：銀行存款

貸：其他應付款——某某施工單位收到私房款控制點：轉出已經到賬的分攤款項，按業委會分項目進行核算，將收到的各項私房款，與分攤時的數據其他應收款——某某業主大會進行比較，比較缺口，查找原因，這個工作量較大，因為可能有數十家業委會，每個業委會的項目達十余項。

規定分攤員與會計人員一個季度對一次賬。

借：銀行存款

貸：其他應收款——某某業主大會

借：專項應付款——物業維修基金——應收業委會修繕款——大中修

……相對應項目

貸：其他應付款——某某施工單位

（5）結轉控制點：對照當期其他應收款判斷是否要出成本，核算收到的各類款項，匯總，并且與預付款比較，其中也可以將部分差額在政府補貼中列支。

借：其他應付款——某某施工單位（公房+私房+街道）

開發成本——物業成本（摘要寫明什么項目出成本）

遞延收益——政府補貼

貸：預付賬款

通過上述核算設計，會計人員對業務進行控制，為企業規范管理，促進效益發揮作用。endprint