上海新地王是否內定受質疑

劉德炳

上海誕生全國新地王 單宗地塊總價248.5億元

11月18日，備受業界關注的上海董家渡地塊成功出讓，經過僅僅兩回合的競拍，便以248.5億元的總價被上海外灘投資開發有限公司、上海佳渡置業有限公司、中國民生投資股份有限公司三家公司聯合體（以下簡稱“中民投聯合體”）一舉拿下，成為上海乃至全國今年的總價地王。

不過在地王的光環之下，其地價低于業界預期也引發了種種質疑。此外，中民投聯合體和中民投股東之一的泛海控股，分別作為兩方參與這一土地的角逐，也令這一地塊蒙上了內定的嫌疑。不過對此，上海市土地交易市場工作人員回應稱土地出讓全程透明，并不存在內定一說。

不到2分鐘成交新總價地王

11月18日，位于上海南外灘核心區域的黃浦區董家渡13、15地塊（黃浦區小東門街道616、735街坊地塊）國有建設用地使用權掛牌出讓活動在上海市土地交易市場舉行。

這一地塊土地面積為175143.1平方米，出讓面積為126740.1平方米，地上容積率為5.54，規劃地上建筑面積為701900 平方米，總建筑面積為1139400 平方米，掛牌起始價為248億元。

據去現場參觀的業界人士介紹，共有中民投聯合體和泛?？毓蓛煞礁傎I人參與競價，不到2分鐘時間，該地塊就“閃電”成交，由中民投聯合體以人民幣248.5億元競得，溢價率僅為0.2%。

據了解，248.5億元的價格是今年上海乃至全國單宗土地成交價最高的一塊地，即今年的全國總價地王，從土地出讓交易記錄來看，這一地塊的價格僅次于2009年碧桂園、雅居樂、富力地產聯合以255億元拍得的廣州市亞運城地王。

新地王價格實際單價只有21809元/平方米

雖然如此，這一地塊的最終成交價卻比市場之前預期的價格便宜不少。

10月13日晚間，“董家渡地王”正式掛牌，起始總價為248億元。10月，有業界人士向媒體表示，這一地塊地處外灘金融集聚帶，地段優勢得天獨厚，預計成交總價有可能高達300億元，成為中國有史以來總價最高的一個地王。

結果，成交總價不僅比市場預計的便宜，其單價更是遠低于業界判斷。董家渡地王11月18日成交后，有多位業界人士即表示，其建筑面積為701900 平方米，總價248.5億元，折合樓面價達到3.54萬元/平方米。

事實上，根據《中國經濟周刊》記者拿到的出讓文件顯示，這一土地的實際單價遠低于3.54萬元/平方米。

記者注意到，這一地塊不僅有701900 平方米的地上建筑面積，另外還有437500 平方米的地下建筑面積。而在地下建筑面積中，其經營性商業建筑面積限定為 111100平方米、停車庫建筑面積限定為 326400平方米。一位地產界從業人士告訴記者，由于地下商業和停車庫均能形成銷售，而且在上海，部分地下商業和停車庫同樣價格不菲，因此這部分建筑面積也應該算在單價中。

據此測算，這塊地總建筑面積高達1139400 平方米，其單價只有21809元/平方米。而同在上海浦東，有些地段不如該地塊的土地，價格與之相差無幾，有的甚至遠遠超過董家渡地王。例如，同在上海浦東，地段遠不如董家渡地王的周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊，其單價樓面價也將近2萬元/平方米；距離上海浦東核心區外灘商圈更遠的世博園板塊去年出讓過大批土地，其中有些地塊的樓面價高達近4萬元/平方米。

有關部門稱“不存在內定”

總價低于市場預期、單價實際較低，以及此前苛刻的出讓條件，引發了市場的種種猜測。

記者注意到，該地塊在出讓時提出了較高的門檻，比如有：綜合用地各用途比例，商業比例不大于 17%，辦公比例不小于 65%，住宅比例不大于 18%；受讓人自持地上辦公物業不低于 60%，10年內不得轉讓；禁止設置一般商品交易市場等。

對此，上海市土地交易市場有關工作人員向《中國經濟周刊》記者表示，該地塊位于南外灘核心商業區，將建設以金融功能為主的城市綜合體，希望以持有型物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質企業參與競拍。

此次拿地的三家公司聯合體中，上海佳渡置業有限公司是中國民生投資股份有限公司的孫公司，即此次拿地由中民投和上海外灘投資開發有限公司主導。中民投是由全國工商聯發起，經國務院批準成立的一家大型民營投資集團，于2014年5月9日在上海成立，注資資金500億元，由59家大型民企發起，致力于發展包括新能源、鋼鐵、礦產物流、房地產等在內的九大板塊。中民投負責人在接受媒體采訪時表示，中民投希望將新外灘打造成為具有國際影響力的新興金融中心。

十分值得注意的是，記者從上海市規劃和國土資源管理局了解到，這塊土地10月13日發布了上市交易公告，在這之前，該地塊早已經過了預申請（自2009年開始，上海就開始試點土地預申請制度，以緩解土地供需矛盾，改變唯價高者得土地無序競爭的局面），而只有通過了預申請的企業才能最終參與11月18日的土地拍賣。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，據此前預申請公告結果，董家渡地王共接受20人次的咨詢，最終進入現場競買的僅有2家企業，即中民投聯合體和泛海控股。

同策咨詢研究部總監張宏偉進一步指出，泛?？毓杀旧砭褪侵忻裢豆蓶|，雖然表面上看中民投聯合體和泛海控股是兩方公司，但是，無論最終哪家企業獲得對董家渡地王的開發權，最終兩家企業都會獲益，只不過最終主導這個項目開發的幕后人不一樣而已。為何這一地塊只有中民投及其關聯方通過預審請并參與競買？記者就此采訪了上述上海市土地交易市場工作人員，然而她表示，這一地塊的出讓全過程完全公開透明，并不存在內定一說。