吸收投資取得的土地使用權，土地增值稅清算時如何確定土地成本

吸收投資取得的土地使用權，土地增值稅清算時如何確定土地成本

問：A企業2004年取得一項土地使用權，支付土地出讓金600萬元，2008年按照評估價值2000萬元對甲房地產公司投資，占股份50%。2010年，甲房地產公司補交土地出讓金400萬元后，改變了用地性質，經規劃部門批準進行商品房開發。2013年，該項目達到土地增值稅的清算條件，在清算時，對如何計算土地成本稅企產生分歧；有人認為應當按照600＋400＝1000（萬元），作為土地成本，有人認為應當按照2000＋400＝2400（萬元）作為土地成本。請問，哪種方法正確？

海華房地產開發有限公司 楊鄒

答：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資，聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。再待轉讓時應征收土地增值稅對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”

需要說明的是：第一，這項免稅規定中包含了房地產開發企業。第二，這項規定只是在投資環節暫免征收土地增值稅，待再轉讓時應征收土地增值稅。第三，由于投資方在投資環節免征了土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計稅基礎，將來再轉讓時，不得按評估價值作為扣除基數，而只應當按A企業取得土地使用權的原值作為扣除基數。

剩下的問題是，按照2000-600＝1400（萬元）計算的土地增值稅由誰來納稅？

由于是A企業享受了土地增值稅的免稅規定，現在，應當納稅的當然是A企業，A企業繳納了土地增值稅，取得完稅憑證后，甲公司可以按2400萬元作為基數計算扣除。A公司沒有取得完稅憑證，甲公司只能按1000萬元作為計算土地增值稅的基數計算扣除，投資時評估增值的1400萬元在計算土地增值稅時不得扣除。

房鐸海

（接上頁）車庫按成本價轉作“固定資產—地下車庫”，在這一環節，不繳納土地增值稅和契稅。

四、物業管理用房、業主共有的會所的處理

物業管理用房、業主共有的會所，屬于非營利性的產權屬于全體業主的房產，開發成本作為“公共配套設施費”分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。

五、幼兒園的處理

開發項目中建造的幼兒園已經移交地方教育主管部門，屬于建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的設施，開發成本作為“公共配套設施費”分配計入有關開發產品成本，在計算土地增值稅時可以扣除。

楊國富