房地產開發企業將開發的商品房自用后再轉讓可否享受附加扣除

房地產開發企業將開發的商品房自用后再轉讓可否享受附加扣除

問：我公司2013年3月1日，將開發的寫字樓4000平方米轉作“投資性房地產”并對外出租，會計核算已經計提了折舊。由于金融危機的影響，公司資金緊張，2014年7月又將這部分房產出售給承租人，銷售收入6000萬元。請問，先出租再出售的這部分房產在計算土地增值稅時，可否享受附加扣除？

東建房地產開發公司 古青云

答：計算土地增值稅時的附加扣除是指計算增值額時允許扣除的房地產開發費用和財政部規定的其他扣除項目。

一、房地產開發費用

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第七條規定：房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

1．財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

2．財政部規定的其他扣除項目，是指對從事房地產開發的納稅人按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發〔1995〕110號）第六條的規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

（三）對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。

二、轉讓舊房允許扣除金額的規定

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，允許扣除的舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以新都折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。這主要是考慮到物價的變動因素，如果按原成本價作為扣除項目金額，因物價變動的影響不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

關于新舊房如何界定？《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省，自治區，直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。

新房自用多長時間確認為舊房？據了解，各地大多以一年為限。例如，北京市地方稅務局《關于印發〈房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（京地稅地〔2007〕134號）規定：房地產開發企業納稅人建造商品房，以自用或使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅的清算范圍。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔20 09〕31號）第二十四條規定：房地產開發企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計超過12個月又銷售的，允許計提折舊費用在稅前扣除。也可理解為，按照會計制度規定已經計提折舊的房產就屬于舊房。

綜上所述，稅務機關一般采用自用或出租一年為新房與舊房劃分的標志，但是，如果是屬于竣工待售的商品房空置在一年以上，仍然屬于新房。

你公司寫字樓出租時間已經超過一年，而且，已經轉入“投資性房地產”科目核算并計提折舊，再對外銷售，應當按照舊房及建筑物的規定來計算繳納土地增值稅，不可以享受附加扣除的政策。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條“關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題”規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

根據上述分析，你公司轉讓舊房可以享受每年加計5%的政策。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條的規定，實行核定征收。

宋旭