房地產開發企業的土地增值稅在什么情況下應當核定征收

房地產開發企業的土地增值稅在什么情況下應當核定征收

問：房地產開發企業的土地增值稅在什么情況下進行核定征收？核定征收如何依法進行？土地增值稅清算后，再出售結存的房產如何繳納土地增值稅？

慶陽房地產開發公司 葛慶爾

答：一、關于核定征收問題

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）的規定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

上述諸條非違規即違法，也就是說房地產開發企業只有違規違法才可以進行核定征收，不違規不違法不得搞核定征收。國家稅務總局要求，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定征收工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

二、土地增值稅清算后，出售存量房納稅申報問題

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時分房產類別計算的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

某類房產單位可售面積成本費用＝清算時該類房產扣除項目總額÷該類房產總可售面積

納稅人應當在轉讓房地產后按月向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

謝志強