投資選擇、人口結構與房價上漲

陶澤榮

摘要：過去10年間，太倉市經濟、人口結構都發生了明顯變化，多個因素交織在一起，推高了太倉市房價，引發市民對房價持續上漲的擔憂，但是通過對太倉市人口結構的變化、市場供求平衡等影響房價關鍵因素的分析，可以發現現有的條件不足以支撐太倉市房價持續上漲。

關鍵詞：太倉；房價；人口結構

經濟增長的同時，伴隨著物價上漲，在過去10年間，物價上漲中的典型代表是房價上漲。房價持續過渡上漲帶來了很多負面影響，不利于經濟健康發展。為了維持經濟社會穩定，控制房價快速上漲，國家出臺了一系列政策進行調控，包括限購、限貸、征收房產稅、加緊建設保障房、甚至直接限制房價等措施，但是市場反應不佳，從調控效果看，房價基本陷入了上漲——調控——上漲——調控的惡性循環，很多政策都沒有達到預期的效果，房價離人們的心理預期也越來越遠。

對于房價上漲，有很多觀點，有人認為是城鎮化促進了房價上漲，大量農村人口進入城市，住房需求增加，推高了房價；也有人認為是大量的貨幣供應，促使貨幣資金流向了房地產市場，成為天量貨幣的蓄水池；也有人從當前的土地制度出發，認為政府不斷抬高土地轉讓的價格，推高了房屋的建設成本。無論是哪一個原因，一個事實就是，在過去多年間的房價一直是上漲的，直到2014年，房價上漲的速度終于趨緩。

究竟是什么原因一直推動房價上漲，本文以江蘇太倉市為例，研究推高房價的原因是否可持續。太倉是一個典型的中國沿海地區縣級市，城鎮化程度較高、工業經濟實力雄厚，居民人均收入水平高，2013年地區生產總值達到1002.28億元，城鎮居民人均可支配收入43 364元，綜合實力排在全國百強縣前十名。這樣的城市可以說是四五線城市中的一個代表，以這樣一個城市為例可以較好地驗證同類城市房價的發展趨勢。

一、太倉房價上漲的原因

（一） 經濟增長

在過去10年間太倉市經濟保持了高速增長，在2003年，太倉地區生產總值才210億元人民幣，到2013年已經增長到了1002.28億元人民幣，增長了4.77倍，經濟增長同時帶來了居民可支配收入的不斷提高，同期太倉居民可支配收入從每年人均12375元，增長到每年43364元，增長了3.50倍（見圖1和圖2）。

圖1太倉地區生產總值2003-2013年增長趨勢

Fig.1 Taicang GDP Annual Growth Trend of 2003-2013

居民收入大幅度增長，提高了居民購買力，這是保證太倉房價持續上漲的最根本的原因，對比圖1和圖2，在過去10年間，太倉居民購買力是足以支持房價上漲的。

（二）投資需求

圖3 太倉房價2007-2013年的變動趨勢

Fig.3 The Change trend of Taicang House Price of 2007-2013

在過去10年間，特別是在2007年之后，房價出現了較高速度增長（見圖3），于此相對比的是整個股市出現了下跌。2007年底上證股市出現了歷史最高點，之后一路下跌，特別是從2010年往后，基本維持在2000點上下震動。而太倉住宅房價從2007年時均價不到4000元，漲到2013年的8200元一平方米，房價上漲了2.1倍。顯然在這段時間內投資房地產的回報率遠遠高于股票。因此在居民不斷提高的投資能力下，從理性投資角度看，能夠提供足夠回報率的房地產市場是必然會吸引大量的投資者。一旦居民將房地產投資作為優先選擇時，房地產市場需求就會增加，進而會推高房地產價格。

（三）人口結構

在過去10年間，另外一個推高太倉房價的是人口結構的變化。相對于蘇州地區其他的幾個縣級市，太倉人口規模比較小，人口基數不大。但是在過去10年間，太倉經濟發展，吸引了大量的外來常住人口在太倉工作生活，太倉市常住人口規模集聚增加，在2003年太倉有52.75萬常住人口，到了2013年達到70.7萬人，是2003年的1.34倍（圖3），常住人口增加了三分之一強（見圖4）。常住人口穩定增加，不管是自行購置還是租賃房屋，勢必增加對住房需求，改變市場的供求狀況，房價上漲得到了合理的支撐。

圖4 太倉2007-2013年戶籍人口與常住人口的變動趨勢

Fig.4 The Change Trend of Taicang Household Registration and Resident Population of 2007-2013

二、太倉市房價上漲的可持續分析

房價持續上漲需要有內在動力和外在的吸引力，無論是居住需求、還是投資需求、或者市場供給與需求趨勢，任何一個因素的改變都有可能導致市場需求發生明顯的變化。

（一）人口結構已經發生變化

在蘇州市范圍內太倉市屬于人口規模偏小的地區，2013年太倉市戶籍人口僅僅47.45萬人，從2003年到現在總共增加了2.34萬人，2007年至今只增加了1.07萬人。另外常住人口從2003年至今增加了17.95萬人，其中從2007年至今增加了4.89萬人，特別是從2010-2013年常住人口總數是負增長的，2013年的常住人口少于2010年的規模。

太倉已經進入老齡化社會，通常國際上把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為進入老齡化社會的標準。在2013年太倉市47.45萬戶籍人口，中60周歲以上老人為13.23萬人，占總人數27.89%，遠遠超過了老齡化的標準，目前太倉的老齡化程度是整個蘇州地區是最高的，這一趨勢還在加劇。

戶籍人口基數少，老齡化程度加劇，外來人口持續減少，從中長期看，住房需求勢必不斷減少，購買動力會明顯下降，從人口結構角度看，是不支持太倉房價繼續上漲的。

（二）居民收入增長幅度將會趨緩

從房價增長幅度看，2013年房價相對于2007年，太倉商品房價格從4285.59元每平方米漲到2013年的8588.95元每平方米，增長了2.00倍；住宅價格從3942.27元每平方米增長到了8200元每平方米，增長了2.08倍，年均增長率達到了12.25%，這要遠遠高于市場一般投資的收益率。也超過了太倉人均居民可支配收入的增長率，同期太倉人均可支配收入從21576元，增長到43364元，增長了2.01倍。一方面，可以看出居民有能力支付較高的房價，另外一方面從某種角度看，居民收入增長速度都被房價增長速度吞噬掉了。從長期來看，房價上漲抵消了居民收入上漲，會影響到居民在其他領域的消費能力，會影響到居民的生活水平，這對經濟可持續發展是不利的。

經過30多年經濟高速發展，特別是最近幾年，居民收入增長速度比較快，能夠趕上房價增長的幅度，但是對于居民可支配收入增長來講，難以一直保持兩位數的增長速度。特別是中國經濟經過長達30多年的高速增長后，即將進入一個結構性調整階段，經濟增長速度也會隨之調整，居民收入增長的速度也會調低，無法支撐不斷高漲的房價。

（三）市場供給需求平衡發生改變

從2007年開始，截至2013年，太倉總共新開工建設了10340562平方米的商品房（其中住宅面積是7240136平方米），同期累計銷售商品房面積是7363351平方米（其中住宅5358757平方米），銷售面積中包括期房面積（見表1）。這就意味著在過去7年間開工建設的商品房還有2977211平方米沒有銷售出去，包括1881379平方米的住宅，按照2012年太倉人均住房建筑面積44.78平方米計算，1881379平方米的住宅可供42000人居住，考慮到2007年至今只增加了1.07萬戶籍人口，常住人口從2010年之后一直在減少，另外太倉城市化率在2013年達到了為64.48%，農村城市人口轉換的空間已經很小了，因此保守估計，要增加這42000人至少需要10年左右的時間，在不考慮現有住宅空置率的情況下，消化掉這些住房需要很長的時間。

結論

太倉市房價雖然在過去10余年間增長幅度較大，但是隨著老齡化加劇，外來人口減少，居民可支配收入增長趨緩，房地產供大于求的趨勢越來越明顯，房地產投資需求也會向理性投資轉變，類似城市高房價是不可持續，有三點要特別注意。

第一，政府不能再把房地產作為推動經濟發展的主導產業。房地產市場面臨一個重大轉折，要允許房地產市場進行一次調整，適應經濟社會環境的變化。如果政府試圖以政府行為干預房地產，勢必積累該行業的風險，催生更大的房地產泡沫，對經濟長期健康和金融市場穩定造成沖擊。

第二，在現有的條件下，居民不應該把住房投資當做一個最佳的投資選擇，現有的房價中存在一定的泡沫，在主要支撐房價上漲的因素發生轉變后，投資房地產不可能帶來更好收益，如果房地產行業不能軟著陸，出現硬著陸，泡沫破滅，投資的損失會更加嚴重。

第三，房地產市場和金融市場密切聯系，現在購房是建立在信貸基礎上的，很多購房者透支了未來的收入，房地產市場進入轉型時期，一定會出現一些不可控的因素，蔓延開去，會影響到金融市場穩定，美國次貸危機發生就是和房地產市場有很重要的關系，監管部門需要加強對房地產市場以及與之相關的金融業務監管，防患于未然。

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