房地產企業項目融資與資金管控

田原

摘 要：房地產企業是資金使用密集型企業，房地產企業財務管理的核心內容包括了項目融資和資金管理。隨著房地產市場競爭的愈演愈烈和房地產行情的錯綜變化，房地產企業在經營和發展的過程中面臨著巨大的資金壓力。房地產企業對項目融資和資金管理的要求很高，資金籌集和管理成為房地產企業發展的關鍵環節。

關鍵詞：房地產企業；項目融資；資金管控；對策

中圖分類號：F271 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02

資金是企業生存和發展的重要資源，企業的資金管理貫穿于企業發展和經營管理的各個環節。尤其是對于房地產企業而言，作為資金密集型的企業，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉速度，降低企業成本，促進房地產企業經濟效益提升。房地產企業是專門從事房地產開發和經營管理活動的企業組織，房地產項目的開發具有投資規模大、投資成本高、資金周轉周期長等特點。因此，房地產企業相對于其他企業組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強房地產企業的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產企業經營活動的順利進行具有重要意義。近年來，房地產項目成為推動我國經濟增長的重要項目，房地產項目的投融資問題也日益受到關注，如何加強房地產企業的融資管理，提高房地產企業資金管控水平，促進房地產企業資金管理效益的提升成為房地產企業財務管理的核心內容。研究房地產企業的項目融資和資金管理，旨在提高房地產項目的融資能力，降低房地產企業的融資成本和融資風險，提高房地產企業的資金管理水平，有效地整合房地產企業的資源，提高企業資金使用效益，實現房地產企業整體效益的最大化。

一、房地產企業在項目融資和資金管理方面存在的問題分析

1.房地產融資決策不當

在房地產項目的融資過程中，由于房地產企業缺乏科學的融資決策，造成項目融資出現融資結構不合理的情況，造成企業融資成本過高和引起債務危機的現象。房地產企業針對某一地產開發項目的投資，需要進行融資決策分析，進而確定企業的項目融資的渠道、數量、風險等要素。但是，由于房地產企業缺乏科學的決策分析流程，沒有對項目融資決策進行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產項目融資的經濟性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務風險。另外，缺乏科學的審批流程和審批制度，也是造成房地產企業融資決策不當的重要原因。

2.房地產融資市場體系不健全，融資效率低

房地產項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運行過程中，我國房地產企業尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產企業的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產企業巨大的融資風險。在我國房地產行業的融資體系還不夠健全，許多房地產企業在企業的發展過程中存在短視行為，企業過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環境的影響，受到宏觀經濟調控的影響，房地產企業的銀行貸款的融資方式嚴重制約企業的發展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產企業在項目開發的過程中，存在融資成本過高的風險，這嚴重地制約了房地產企業項目開發資金的有效籌集，給房地產企業帶來巨大的財務風險和市場風險。另外，房地產項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產項目的投資規模、融資方式、項目建設的數量、融資的時機等，缺乏充分的考慮，造成房地產項目開發盲目融資的現象，給房地產企業造成潛在的財務風險。

3.房地產企業內部控制水平不高

房地產項目建設是一項投資周期長、投資規模大、投資成本高、面臨風險多的項目。因此，房地產企業在項目開發和經營管理的過程中面臨多重風險的考驗。而當前許多房地產企業由于缺乏科學的風險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴重的不足和問題，造成企業存在巨大的風險和危機。房地產企業缺乏健全的內部控制體系，對企業的財務管理風險和融資風險缺乏充分的預警、識別和應對機制。企業缺乏對融資風險和資金管理風險的重視，對變幻莫測的市場環境缺乏冷靜的、科學的分析和認識。這造成房地產企業嚴重的財務風險隱患。最后，房地產企業缺乏健全的內部控制機構，對投資和資金缺乏有效的監督管理職能部門，造成房地產企業的風險。

4.資金管控不嚴和調度不合理，造成企業財務困境

在房地產企業的項目投資和開發管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產項目資金管理的效率，可能導致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產企業資金調度的不合理，營運不暢，可能導致企業陷入財務困境或資金冗余。

對項目建設資金的使用缺乏有效的預算管理，房地產項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監督和控制，嚴重影房地產項目開發資金的正常運轉，影響和制約項目的進度和項目投資資金的周轉，不利于房地產企業的財務安全，影響房地產企業的健康發展。

二、加強房地產企業項目融資和資金管控的措施建議

1.加強房地產企業融資決策分析

科學的融資決策分析，對于提高房地產企業的項目融資水平，降低融資成本和融資風險具有重要意義。房地產企業在進行房地產項目投資之后，應該進行科學的融資決策分析，探討企業融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風險和債務風險等。企業應該對項目資金的籌集途徑進行科學的比較分析，對企業的債務責任和融資規模以及融資期限進行綜合的評價分析。從而確定企業的融資目標和融資方案。企業應該充分認識自身的融資能力，提出建設性的融資方案，充分的咨詢融資顧問，降低融資風險和融資成本。

2.推進融資渠道創新，實現多元化融資

房地產企業在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產行業的深入發展，例如，地產基金、地產投資專門機構、地產信托、地產專業投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發展。企業在進行項目融資中應該主動發展多元化的融資，推動房地產企業融資渠道的創新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業的融資風險和融資成本，提高房地產企業的融資效率。其次，房地產企業可以通過股權融資的方式獲得企業發展資金。房地產企業通過上市發行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產企業有效的利用資本市場，獲得企業發展資金的方式。再次，房地產企業可以通過發行公司債券的方式融資。房地產企業雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業長期發展的資金需求。因此，房地產企業可以發行公司債券，為企業籌得建設資金。債券融資是一項穩定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產企業對信貸融資的依賴，改善房地產企業的融資結構。房地產在融資的過程中應該合理地控制企業的資產負債率，保證良好的社會形象，穩步擴張，促進企業健康穩定發展。endprint

3.監督資金使用過程，提高資金使用效率

通過對房地產企業的自有資金、多渠道融資籌得的資金進行合理的組織和安排，制訂科學的資金使用計劃，提高房地產項目的資金管理水平，加強對房地產建設資金的使用過程的監督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風險因素。在房地產項目的設計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產企業應該科學地制訂資金使用計劃，加強對資金過程的監督和控制，避免資金使用過程中出現浪費和流失的現象，降低資金使用的成本。另外，應該加強對項目建設資金的集中管理。房地產項目的建設資金使用主要流向工程的采購和建設成本中，因此，必須加強對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監督，嚴格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產企業的財務部門應該制定滾動的預算計劃，加強對資金使用的預算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應該加強對項目資金的收入與支付過程的監控。針對房地產項目的運作流程，加強對關鍵節點的資金流動的監控，建立完善的內部控制制度，完善相關的資金審批、嚴格用款審批制度，有效防范資金使用風險。

4.完善資金管理制度，保障房地產項目資金安全

房地產企業在進行房地產開發的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機制。房地產企業在進行資金管理過程中，應該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費用的計量、審批、確認以及支付程序。完善房地產項目的資金存取、費用收付制度，加強對資金流動的審批和操作流程的規范，從而保證房地產項目的資金有效管理。提高房地產項目的財務資金計劃管理水平。在房地產開發的階段，應科學地編制項目建設資金使用計劃及原材料設備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據實際的工期需要和工程進度需要，科學合理地安排項目資金使用，從而實現科學的房地產項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩定性，促進房地產企業財務管理的效率，降低房地產企業的財務風險。

資金對于資本密集型的房地產企業發展而言至關重要，關系房地產企業的投資、開發和戰略發展。因此，房地產企業在進行項目立項、土地儲備、房地產開發的過程中，需要大量的資金投入。房地產企業的項目融資和資金管理與控制，關系到房地產企業的生存和發展。因此，房地產企業應該建立科學的內部控制體系，實施多元化的融資模式，加強對融資渠道的創新，不斷完善企業的財務管理制度，提高對企業資金管理和使用的監控，加強對資金使用的預算管理和內部審計，提高房地產企業的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業的財務風險，促進房地產企業健康持續發展。

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[責任編輯 王 莉]endprint