抑制房地產市場波動的對策分析

何紅

摘 要：為抑制房地產市場波動，建立房地產市場發展目標是必要的。過去的房地產市場主要追求經濟的發展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產市場發展的目標是抑制房地產市場波動，促進其穩定健康發展的前提和基礎。通過對房地產市場波動含義和房地產市場波動根源的分析，提出抑制房地產市場波動的對策。

關鍵詞：房地產；市場波動；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地產市場波動含義

學術界對房地產市場波動并沒有確切的定義，許多學者將“房地產市場周期”及“房地產市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區別。簡單來說，房地產市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產市場波動廣義的含義是房地產經濟數量表現出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產價格水平、房地產經濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態。

二、房地產市場波動根源

房地產市場供求關系變動是房地產市場波動的根本原因。從長期來看，房地產需求會不斷上升，這是由房地產在國民經濟中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產的不可移動性，盡管土地供給和房屋供給都會不斷增加，但是二者在數量和結構上總是存在差異，這就使得一定長的時間內房地產市場發展中存在波動。假設房地產市場供給在短期內保持相對不變，房地產市場需求呈現持續出上升趨勢，而此時土地的供應量不變，房地產生產過程較長，使得房地產市場無法在短期內增加供給，從而使得在相對較長的房地產市場運行過程中，基本保持不變的房地產供給將無法在短期內滿足不斷上升的房地產需求，導致房地產市場波動。

三、抑制房地產市場波動的對策

1.明確房地產市場發展目標

房地產業的穩定健康發展與其市場繁榮，帶動了國民經濟增長，提高了居民的生活水平。為抑制房地產市場波動，建立房地產市場發展目標是必要的。過去的房地產市場主要追求經濟的發展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產市場發展的目標是抑制房地產市場波動，促進其穩定健康發展的前提和基礎。

2.加大房地產市場需求調控

供求關系是房地產市場波動的根源，因此調整房地產市場的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產市場的大幅度波動。針對中國房地產市場需求的特點，應通過抑制投資和投機需求、限制被動需求、打擊虛假需求三種措施來調整需求和供給之間不平衡關系。

3.加強保障性住房建設

中國保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現了資格審查不嚴，保障對象錯位；建設標準不嚴，戶型不合理；區位不合適，交通不便利等現象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設的發展。在保障性住房制度完善方面，應加大保障性住房建設考核力度，盤活空置房進入保障性住房市場、鼓勵房地產商參與保障房建設，完善保障性住房的準入和退出制度。

4.健全房地產市場監控機制

房地產市場運行是個完全動態的經濟變化過程，對房地產開發項目的完整周期實行動態跟蹤能更早的發現房地產市場中存在的問題。首先，應建立房地產市場預警機制，根據監測的數據設立合理的警戒線，為房地產市場調控的時間與手段提供依據。其次，應完善房地產市場監測機制，通過房地產市場監測數據，政府或房地產企業可以對市場進行周密的分析，進而預測供應量，促進供給與需求平衡。房地產市場監測體系建設必須注重其長效性，從監測制度、信息及動態等方面加強長效機制建設。

5.完善房地產業相關政策

能有效抑制中國房地產市場波動的宏觀調控政策有許多因素，主要包括土地供應政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。

（1）完善土地政策

中國土地政策是房地產市場宏觀調控體系中重要組成部分，它以優化土地資源配置、保護土地資源為最終目標，通過經濟、法律及行政手段，以保證國民經濟穩定健康發展。為了使中國房地產市場供需平衡、結構合理，土地供應應進一步定量化、結構化與目標化。根據土地政策對房地產市場的產生的三方面影響，應加強城市存量用地挖潛供應，增加保障性住房土地供應比例，完善城市土地節約集約利用考核評價。

（2）完善金融政策

房地產金融是指，貫穿房地產全過程，隨著中國房地產金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對房地產市場的發展進行引導，運用金融政策促進房地產市場穩定健康發展。金融政策對中國房地產市場的的影響體現在市場供給與需求平衡關系上，通過供給與需求的調整來影響房地產市場的價格。首先，房地產金融政策通過調節貨幣供應量以及利率水平等方面來影響房地產開發企業的融資能力，從而影響房地產市場的供給。其次，金融政策對住房需求市場針對性漸強，2011年1月國務院對貸款購買第二套住房進行了限制，規定貸款利率不低于基準利率的1.1倍。從以上國家出臺的金融政策來看，國家的宏觀調控政策對房地產市場的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強。

（3）完善稅收政策

房地產稅是國家經濟宏觀調控的重要手段之一。房地產市場體系包括開發、轉讓及交易和保有3個階段。房地產開發階段課稅，將會影響房地產商品的供給，控制投資規模和調節投資結構；房地產轉讓階段課稅，能夠有效抑制房產投機行為，影響房產市場的需求；房地產保有階段課稅，會使資源得到合理使用和最優化的配置。通過以上三個階段稅收的調控，可平衡房地產市場的供求矛盾，避免房地產泡沫帶來的不利影響。首先，應制定科學的房地產稅計稅依據，增強其稅收的靈活性和針對性；改變稅收分塊管理的現狀，加強房地產交易的公正性，增強房地產稅收課征的有效性。其次，不斷完善房地產價格評估制度。一方面，要加強對房地產價格監測和評估體系，逐步形成能符合中國實際國情的房地產估價體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，稅務部門內部應建立健全評稅機構和培養專職評稅人員，加強房地產稅收征管的力度。參考文獻：

[1] 黃超杰.房地產市場供需對房價波動的影響分析[D].濟南：山東大學，2010.

[2] 劉國慶.房地產業對相關產業帶動效應的動態分析[J].集體經濟，2009，（10）.

[責任編輯 仲 琪]endprint