房地產企業會計核算問題淺談

邢英

摘要：作為我國第三產業的有機構成部分，房地產行業在國民經濟中的作用日益明顯；但是因為房地產行業本身的特性，我國房地產企業會計核算仍然面臨著不少問題。本文將首先闡述房地產開發企業會計核算的特別性，其次闡述房地產企業會計核算的問題，最后提出改進的措施。

關鍵詞：房地產 會計核算 問題 對策

房地產開發企業是指開發和運營房地產項目的企業，它是生產與銷售合二為一的企業。該行業的特殊性使會計核算工作還存在一定的漏洞，尤其是在實行新會計準則后，對于會計核算的要求也變得較為苛刻。與其它行業的會計核算相比較，房地產會計核算對象與核算內容都有其特性。但是當前房地產會計核算明顯不符合市場經濟的特征，從而影響到企業的經營效益，還會妨礙現代化房地產企業規程、體制的訂立。

一、房地產開發企業會計核算的特性

由于房地產項目的開發周期較長，開發、營銷移交與售后服務過程中牽涉到的內容較多，且沒有明晰的地點或時間界線來區分各個生產流程，而對每個開發環節進行開發成本的會計核算既沒必要也缺乏可操作性，而在房地產會計核算中，一般將項目的開發周期當作成本結算期。

開發房地產的資金最少都需要上百萬，是一類高資金的投入項目。可能產生在開發過程中的風險包括：市政計劃調節或地價變更引起的土地風險；產業策略變更或銀行信貸策略變更引起的籌資風險；規劃不當或作業質量不高引起的成本風險等等。

具備較高價值的房地產開發公司的商品常規的營銷模式為：預售與分期付款模式。同普通的企業比較，房地產企業會計核算的收入明確方法是特殊的。房地產企業的投資和產出的比例階段性不好預測，業績的起伏較大，披露的信息失真，這些問題都有其特殊性。

二、房地產開發企業會計核算的問題

（一）無法有效避免房地產會計核算風險

在開發房地產項目時，企業會遭遇諸多風險。這就需要房地產企業盡量規避這些風險，我國證監會頒布的會計準則雖然規范了房地產企業會計核算的行為，然而它只要求房地產企業規避擔保抵押貸款風險，卻未制定房地產企業必須為應對風險提取質量保證金等法令。

（二）借款費用資本化的問題

因為房地產項目的開發周期長，且資本的回籠較慢，投資的成本相對集中，其開發資金的籌集一般都要用到債務資本。然而在新會計準則的規定中，借款費用資本化的范疇被擴充，而唯有借款費用滿足特定的條件時才能資本化。而房地產企業明確借款費用資本化的影響元素也并非易事；即便可以明確，但也不能將長時期未開發的土地儲備中所包涵的借款費用資本化。

（三）企業業績不能透過收益評價的指標如實反映

由于開發房地產的投資和產出的周期較長，在會計報表上時常會出現業績的劇烈起伏，其在建設時期的業績較差，然而當竣工并售出建筑后，房地產企業通常會將預售賬款計入收入中去，其引起的現象是運營狀況不能透過凈利潤指標如實反映出來。

盡管房地產開發企業的運營情況較為良好，但是其凈利潤太少甚至顯示為負數；并且一個房地產企業，即便其在建項目多、預售狀況喜人、資本流動鏈穩固、盈利能力健全，也可能出現倒閉等狀況。比如：因為建設項目的質量問題引發資產的抵償或資金流動受阻等等。所以，除開會計核算指標外，房地產企業還要預防外部風險。

（四）會計科目的設立不科學

房地產企業的會計核算最令人頭疼的一個難題就是會計科目的設立不科學。當前，我國新會計準則對金融、石油、銀行等各領域都作出規定：應設立科學的會計科目，然而卻未對房地產企業的會計科目的設立作出明文規定。各企業都是依據企業本身的發展狀況來設立會計科目，未形成一致的標準。房地產企業的會計成本費用項目包含土地征收以及拆遷補償費、前期工程費、建設安裝工程費等等。工程的費用項目很多，而且其牽涉的內容較為廣泛。比如：僅開發間接費用就包含項目管理費、資本化借款費、銷售設置建設費、物業管理費等。開發的間接費用核算與工程項目的開發有直接關系，然而其所包涵的費用項目也無法明確是哪一部分產生的，在會計科目的設置上還不夠科學。會計科目的混亂給房地產企業資金成本的核算造成了較大的阻礙。此外，因為常規的房地產項目的建設周期較長，工程建設需要分成好幾個步驟，項目從驗收到竣工結算的時間太長，這無形中增加了會計核算人員的工作強度。

三、房地產企業會計核算的完善舉措

（一）增大房地產企業披露信息的程度

房地產企業披露的信息中需要包含土地的成本和土地的儲存量。房地產企業是否能獲得發展決定于房地產企業是否有充裕的土地儲備量。因為土地利用人不能透過土地使用權總額來預判房地產企業的土地儲備狀況，所以就需要企業增大土地儲備量并完成信息的有效披露工作。

房地產企業還需要增大其現金披露程度。披露的企業現金信息包含運營活動中所構成的全部現金流量，如此才能提升資金流量信息披露的質量。

應有效預防房地產企業的風險。在房地產企業的財務狀況表上應對各類風險——例如土地風險、籌資風險等進行預判，提高房地產企業風險辨別能力，并且應按一定比例提取質量保證金，幫助企業預防風險。

（二）健全房地產企業的結款費用核算制度

依照原始成本的準則以及費用配比的準則，房地產開發中的結款費用應與工程總成本發生直接聯系，也就是說將其劃歸到房地產項目開發的間接費用中，并且構成房地產項目的部分成本。核算房地產企業的結款費用時需要充分權衡配比準則，將還未竣工且累計成本的發生額大于該工程的預收賬款的各房地產開發項目明確為成本對象，進而對借款費用進行分攤。此外，在獲得除開臨時投入或儲蓄利息的收益后，應依照實際已花費的資本來核算房地產項目的成本。各房地產開發項目應分攤借款費用——借款費用=借款費用總數-臨時投入獲得的利益-儲蓄利息。這樣，各房地產項目的成本對象就等于未竣工且累計成本的產生額大于該項目的預售賬款。endprint

（三）加快健全房地產項目的成本核算

房地產開發工程的成本核算必須明朗化，其既可針對全部房地產開發工程，也能夠是單獨的建設項目。那部分擁有一致的開發地點、類似的構造、一致的施工企業以及一致的施工場所的房地產開發項目也可被當作成本核算對象。

房地產開發工程中的那些規模龐大且周期較長、成本核算以區域劃分的房地產項目，如果負責項目建設的企業不同，其核算的對象也可以是各建設企業的不同施工部分。

為了解決不同戶型、不同樓層的房地產產品的成本與效益不匹配的問題，應依據豐富的經驗來明確各不同戶型與樓層的比例標準，而單位面積的營銷成本可運用總面積和總成本的加權平均數來核算 。

訂立的成本分配標準必須科學。當開發出的商品房可以竣工并驗收時，可以依據建筑的成本、方位、地理位置等元素來明確科學的營銷價格，進而有效調節成本和收益間的比例。

（四）設立合理的跨級科目

解決房地產企業的會計核算問題，就應設立科學的會計科目。房地產企業應了解該領域的發展狀況以及企業本身的工程開發數量、規模等，設置滿足開發需求的的會計科目。假如企業的分公司不采取單獨核算的模式，那么工程建設就不必再設置額外的間接費用賬目，只需要在總賬目下分離子賬目，這樣能使會計核算的程序更加簡易、節約人力成本、提升會計核算的質量。而在工程建設中，企業應依據具象化的項目來編制臺賬，這樣的臺賬包含：營銷臺賬、物管臺賬、項目付款臺賬、所得稅管理臺賬等，且對不相同的會計核算對象設立不同的賬目卡片，規范成本費用錄入行為，保障工程竣工結算的有效性和科學化。

四、補充

應注意的是，在房地產企業的會計核算中，應強化房地產企業收入核算的確認工作。在新會計制度的要求下，應明確房地產企業的項目營銷收入，為企業的收入核算奠定良好的基礎。而房地產企業的收入核算必須從法律標準和財務標準兩個層次進行明確。

五、結束語

總之，解決房地產企業的會計核算問題，已成為我國房地產企業獲得生存和發展的前提和保障。而冷靜解析會計核算存在的問題，探索健全房地產企業會計核算制度的途徑，已成為房地產企業規避各類風險時必須解決的難題。唯有切實落實新會計制度，利用經驗使會計核算和新會計制度盡快融合，才能實現房地產企業的可持續發展。

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