基于房地產企業籌資風險的分析

李靜

摘要：企業財務管理中最重要的一部分就是籌資風險管理，籌資風險管理是一項核心的工作，房地產行業是第三產業，是我國國民經濟中非常重要的部分，房地產企業主要籌資風險類型有以下幾種：債券籌資風險、股票籌資風險、短期借款籌資風險、銀行借款籌資風險。上述幾種籌資風險存在是由于房地產企業跟政府聯系非常的緊密，受到政府政策的影響非常的大；同樣房地產企業擁有沉重的資本成本負擔，建設周期較長，資金周轉率偏低等等都是造成籌資風險的原因。所以，我國房地產企業在進行籌資的時候需要堅持以下原則：合法性、合理性、及時性以及企業利益最大化等。企業要想有效地防范籌資風險就需要樹立一個風險意識，同時構建相應的風險預警機制、財務評價體系、資金管理體系，強化項目管理的力度，在實施項目的時候需要保持高度的理性意識，這樣有利于降低企業的籌資風險，為企業帶來最大的社會效益和經濟效益。

關鍵詞：房地產 籌資風險 建議 分析

一、前言

在我國國民經濟中，房地產行業是一項非常重要的第三產業。房地產行業是緊緊圍繞建筑展開的，是一種付諸于建筑領域的重要經濟活動。建筑也是房地產行業獲得社會效益以及經濟效益最重要的途徑之一。房地產企業的經營總體目標以及經營的方法是通過企業的經濟特征決定的，這跟建筑行業有著很明顯的差別。房地產行業是一種需要大量資金做為保障的一種資金密集型產業。所以，房地產行業具有高負債、高風險等明顯的特征。房地產行業同時還具有以下幾種特點：存貨周轉率低、項目開發周期長等。同時，房地產行業依賴著政府政策和經濟環境。就土地而言，政府負責掌握和管理市場上的土地，但是，土地是房地產企業發展最重要的因素之一。市場上的任何一種類型的企業都需要進行大大小小的籌資，籌資是企業非常重要的環節。房地產行業在發展過程中需要大批量的購置建筑設備、地皮，同時需要設定開發項目、對外投資決策等。所以，這就要求企業具備移動規模的資本。企業的籌資渠道主要由以下幾種：銀行貸款、股權投資、發行負債或者股票、房地產信托、政府財政資本、合作開發、產業基金等。目前我國房地產企業具有單一的企業融資渠道，大部分房地產企業是依賴于銀行貸款，其中發行股票和債券則占有很小的比例。

二、房地產企業籌資風險的形成

通過辯證唯物主義得知，風險是客觀存在的，房地產企業通過民間借貸、銀行信貸還是發行債券、發行股票都會面臨不同程度的風險。企業的負債方式、負債期限以及資金的實際使用情況都會直接影響到房地產企業的風險類型。所以，企業需要結合實際情況去分析籌資風險為什么存在，并且提出相應科學合理的解決措施，有利于促進企業快速的發展壯大。

（一）房地產企業資本成本負擔沉重

房地產企業籌集過來的資金是為了滿足自己的經營需要，需要付出相應的代價。房地產企業的建筑周期較長，所以很難短時間內樹立自己的品牌效應。如果房地產企業選擇了發行股票來作為企業的籌資方法，在不能準時派發鼓勵以及利潤的時候就會直接影響到企業的市場價值。隨著市場上房地產行業的越加繁榮，房價虛漲，國家政府為了保證經濟發展的穩定性就對房地產行業進行相應的政策限制和緊縮政策。這樣就間接地增長了房產行業的籌資成本。房地產企業發放的紅利是來源于企業的稅后利潤中，于是在對稅前扣除資本成本的債務資本的負擔更加的沉重。如果房地產企業選擇銀行貸款作為自己的籌資方法，就需要長期的支付相應的利息，同時需要提供大致上等值的抵押物品，這也使得房地產企業的籌資成本增加。房地產企業市場波動較大，如果企業不能定期的還本付息就會直接影響到企業的信譽，加大再次貸款難度。

（二）房地產項目的建設周期較長，導致企業的資金周轉率偏低

房地產企業的項目建設周期長，大量的資金就被使用項目的建設上，直接影響到企業的資金周轉率。這對房地產企業提出了全新的要求，要求企業在項目投入開始的時候進行再次籌資，為下一個項目的開發提供保障。投資房地產是一項具備高風險的長期投資，需要投入的資金量較大，投資回收期長。所以，房地產企業會因為自身收益較差很難籌集到需要的資金。房地產企業的項目具有明顯的特征，就是高投入、高風險。所以，對項目的質量提出了全新的要求以及標準。一部分房地產企業因為地皮位置選取不當或者是設計不當，直接影響到企業的銷售量，導致企業存貨的增加，最后增加了企業的財務風險。

三、防范房地產企業籌資風險的幾點建議

（一）樹立正確的風險意識

企業內部相關部門要幫助全體的員工樹立正確的風險意識，正確的風險意識會對企業管理層和企業的全體員工的決策和行為造成間接性的影響。在市場經濟愈加繁榮的背景下，企業管理者總是伴隨風險來進行決策的，也就是企業面臨的風險越大，企業的收益就越大。房地產企業具有高收益性以及高回報性。每一個投資項目都會有一定的風險性，所以，房地產企業的管理者需要樹立正確的風險意識，具備良好的風險觀。在進行項目決策之前，需要深入的分析房地產自身的風險承擔能力，同時分析企業的內部環境以及外部環境，還要深入分析項目所面臨的風險、預期回報收益以及收益期。在詳細的分析實際情況的前提下才能很好的做出決策。大部分房地產企業在面臨巨大利益誘惑的時候會忽略掉項目背后面臨的風險，他們沒有深入分析企業自身的經營狀況以及風險的承受能力，導致企業面臨著很大的投資風險，最后造成企業陷入無法持續的絕境。所以，房地產企業在進行決策的時候要時刻保持正確的風險觀以及風險意識，需要考慮影響項目的所有因素，為做出科學的決策提供保障。

（二）時刻關注國家有關房地產業的政策變化

房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，房地產的調控活動受到市場活動的影響，國家政策也影響著房地產的調控活動。房地產企業在進行籌資的時候，一定要充分的掌握國家政策。并且需要時刻關注金融市場的波動。房地產企業沒有很好掌握籌資最佳時機就會導致企業金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，最后導致企業資金鏈條斷掉。所以，房地產企業需要使用有利的計息方法，有效減少和避免房地產企業出現大量的損失。endprint

（三）優化資本結構和籌資期限的組合

資本結構指的是企業長期負債與所有者權益之間存在的比例關系。不斷的優化資本結構組成可以為企業帶來相應的財務杠杠收益以及節稅收益，同時可以有效的降低企業的資金成本，實現企業價值的最大化，有利于給外部投資者傳遞良好的經營信息，增加自己的信譽度。與此同時，房地產企業在進行長短期籌資決策的時候需要深入分析資金使用期限，企業需要有效的避免集中償還本金，同時也需要解決資金閑置問題，提高資金的運轉率。

（四）對投資項目展開可行性研究

房地產企業的任何一個投資項目都需要投入大量的資金，所以，房地產企業需要系統的、全面的、精確的收集到跟投資項目緊密相關的所有信息資料，再對這些信息資料進行可行性論證，主要通過技術層以及經濟層兩個層面來進行論證，借此保證投資決策的正確性。具體的工作是，深入研究項目開發當地房地產市場的發展狀況，并且充分的掌握相關的政策法規，之后組織相應的專業人才進行研究和分析，得出合理的投資組合模式。除此之外還需要考察項目開發當地的地質、水電路和未來城市規劃狀況，做好相應投資估算以及投資收益的預測工作。

（五）做好資金回收計劃

做好資金回收計劃，需要房地產企業組織專業人才制定科學的資金使用計劃，在項目實施過程中需要進行嚴格的財務監控以及審批。同時在樓市調控政策的嚴格打壓下，為了減少和防范商品房積壓，可以通過相應降價，借此來實現資金的回籠。同時，房地產企業還需要強化應收賬款的管理力度，通過穩定的信用政策的建立和完善，評估客戶的資信。同時可以通過建立健全銷售回款責任體系將任務落實到每一個具體的負責人身上。

四、結束語

房地產企業只要存在籌資活動就需要承擔相應的籌資風險，我國房地產行業在進行籌資的同時要做好對籌資風險的合理控制以及防范。房地產企業在認識籌資風險的前提下，重視籌資風險的影響，做好籌資風險防范措施的制定。這樣有利于房地產企業獲取籌資經營帶來的最大收益，同時可以降低籌資風險程度，總體提高房地產企業的經濟效益以及社會效益，強化房地產企業的市場競爭力。

籌資風險是客觀存在的，是沒有辦法避免的，房地產企業需要制定相應的措施去降低、轉移和分散風險。因為籌資風險會給企業帶來一定的危機，甚至造成資金鏈條連接不上，所以，房地產企業需要管理好籌資風險。如果房地產企業進行了很好的風險管理，企業就可以獲取更高的經濟效益和社會效益，同時也為企業準確的預測未來提供保障，促使房地產企業快速的發展下去。

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