房貸新政之購房有道：提前還貸未必劃算

蔡穎

距離央行、銀監會聯合松綁樓市“限貸”的新政策出臺已有一段時間，期間，一、二線城市的樓市成交量回暖，二手房簽約量也開始激增。日前，搜房網一項關于“限貸”松綁的調查顯示，有46%的人表示“首套房貸結清再貸算首套”對其影響最大；還有50%的人認為后期房價會上漲；39%的人則表示“近期會加緊出手賣房”。

業內分析人士認為，樓市新政促使改善性需求在一定程度上得到釋放，首套房提前還貸的現象也有增加的趨勢。那么，提前還貸究竟需要注意什么？購房首付和利率的現實狀況如何？組合貸是否劃算？記者就此進行了深入采訪。

提前還貸未必劃算

按照“認貸不認房”的按揭貸款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申請到的折扣利率，那么必須先結清原有的首套房貸款。為此，記者從北京多家商業銀行了解到，這段時間考慮或已在辦理提前還貸的客戶的確不少。“我們幾乎每天都能接到咨詢提前還貸需要辦理什么手續的電話，這些客戶普遍想重新申請貸款購買新房。”建行某支行客戶經理表示。

通常，大多數借款人會選擇等額本息的還款方式，即每月還款一樣多；少部分采取等額本金還款方式，也就是初期還款較多，以后每月按一定比例遞減，前期還款壓力大，后期相對輕松。

那么，提前申請還貸需要些什么手續呢？記者咨詢獲悉，貸款客戶可與之前經辦貸款的網點先電話聯系，預約辦理時間；辦理時需帶身份證、貸款合同、存折等材料，一般兩個星期左右就可以辦完。

據了解，違約金收取規則通常以“貸款是否滿一年而提前還款”為界，貸款不滿一年的提前還貸通常要收取一定比例違約金；貸款滿一年的提前還貸，工、農、中、廣發、光大、浦發等銀行不收取違約金。

另外，民生證券分析師邢華秀指出，如果提前還貸再重新貸款購房是為了投資，那么目前來看不一定劃算。以首付30萬元、貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達25.6萬元，加上3%的契稅等費用，100萬元的房子購房總成本接近130萬元。而最新發布的9月百城價格指數顯示，百城住宅均價同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計算，10年后房價不到112萬元，投資10年甚至還虧損10多萬元，如此一來，還不如選擇購買一些收益較好的理財產品作為投資。

7折利率僅是傳說 欲享優惠條件多

盡管監管層提出首套房貸款利率下限可為基準利率的7折，但事實上，7折利率目前僅是傳說。據記者了解，大多數銀行對首套房按揭貸款利率執行基準利率，給予優質客戶最多8.5折至9折的優惠。數據顯示，共有13家銀行可以給出利率優惠，其中有11家銀行可提供首套房9折至9.5折優惠利率，但條件都較為嚴格。

何謂有資格享受折扣的優質客戶呢？除了信用記錄良好和達到資質評估要求外，須在貸款銀行有一定量的存款，或購買理財產品。比如，民生銀行上海分行給首套房貸款客戶提供最低8.5折優惠，但需要客戶近三個月內日均金融資產超過500萬元，且該500萬元金融資產須持續持有6個月以上。交通銀行北京分行給出的條件是，應辦理交行沃德卡、客戶卡內日均資產在50萬元以上（含），方可享受9.5折房貸利率。

在二套房按揭貸款方面，前不久，建設銀行房貸新政細則出臺，規定“對擁有兩套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，符合當地購房政策，又申請貸款購買住房，貸款最低首付款比例60%，貸款利率下限為貸款基準利率的1.1倍”。同時，建行表示，對擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結清購房貸款的家庭，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

記者了解到，在不少城市，二套房首付比例由過去的70%下調為60%，不過，貸款利率依然保持上浮，一般上浮10%，幾乎沒有獲得基準利率的情況。

“組合貸”模式受困 放款時間長

為了促進改善性需求帶動樓市成交量提升，推進異地貸款業務，10月中旬，住房城鄉建設部、財政部和人民銀行聯合出臺了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，規定貸款申請最低公積金繳存期從原來的12個月降到6個月、貸款發放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等。

實際上，一線城市公積金利用率普遍較高，二線城市其次，三、四線城市利用率普遍低。

目前，武漢公積金中心發布了《關于調整第二套房公積金貸款首付款比例的通知》，規定第二套房公積金貸款的最低首付款比例調整為房屋總價的30%。也就是說，如果利用公積金貸款，二套房首付比例和首套房相同。此外，江西等省市也在研究降低二套房首付比例的辦法，廣州也將實行公積金貸款降低二套房首付比例等政策。

不過，據了解，在北京地區，“公積金+商貸”這種組合貸模式并不吃香。“主要原因在于開發商在協調銀行的同時，還要與公積金管理中心接觸，增加了不少麻煩的手續。”據房地產中介機構的相關人士透露，“一般組合貸款的放款周期較長，今年有所加快，但基本上還是需要4個多月，在二手房交易市場中，急于出手的業務不愿等這么長時間，因此，以組合貸的方式來購買新房或許比較合適。”