高庫存致房企提價難

楊現(xiàn)華

房企的暖冬終于來了。

低迷很長時間之后，在一系列利好政策的持續(xù)刺激下，樓市成交開始在四季度全面回暖。中國指數(shù)研究院11月發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份，重點監(jiān)測的42個城市成交總量環(huán)比增長12.6%，在“9·30”新政頒布之后，樓市成交量立即創(chuàng)下年內(nèi)新高。

在行業(yè)整體回暖的情況下，上市房企龍頭銷售明顯好轉(zhuǎn)，招保萬金10月份的銷售額增幅超過兩成，許久不見的日光盤再度浮現(xiàn)。在距離全年大考僅剩不到兩個月之際，房企龍頭開始全力沖刺，以求達成年初設(shè)定的全年銷售業(yè)績。

臨近年底，樓市出現(xiàn)的銷售反彈是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)開始真正回暖，翹尾行情是否地產(chǎn)股的強心劑呢？

樓市回暖

樓市“銀十”強過“金九”的現(xiàn)象并不新鮮，2014年也不例外。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份，42個城市成交量達2416萬平方米，環(huán)比上月增長12.6%，雖然較2013年同期仍有所下降，但仍創(chuàng)年內(nèi)最高水平。可見，在“9·30”新政后，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，其監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅面積成交量目前已連續(xù)4個月出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢；其中，10月份成交面積為1837萬平方米，環(huán)比增長24.3%，成交量已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)最高。

從公布的月度銷售數(shù)據(jù)看，房企龍頭銷售穩(wěn)步攀升。保利地產(chǎn)（600048.SH）也追隨萬科A（000002.SZ）的步伐，邁入了千億房企軍團。10月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額150.88億元，同比增長25.1%，也正是憑借10月份的強勁數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)2014年1-10月份實現(xiàn)簽約金額1068.80億元，正式實現(xiàn)了銷售破千億元。

作為行業(yè)龍頭，萬科A在10月份實現(xiàn)銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元。2014年1-10月，公司累計實現(xiàn)銷售面積1454.4萬平方米，銷售金額1711.4億元，而公司在6月份就已經(jīng)實現(xiàn)了千億元的銷售金額。

保利地產(chǎn)和萬科A成為截至目前A股僅有的兩家2014年銷售額已經(jīng)破千億元的房企。

與銷售的回暖相對應(yīng)，房企的拿地熱情也開始升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月份，一線城市土地成交27宗，合計成交規(guī)劃建筑面積293.96萬平米，雖然由于長假影響使得成交面積低于9月份，但成交均價則創(chuàng)下僅次于1月份的2014年第二高，房企的拿地熱情明顯提高。

實際上，一系列政策的松綁是樓市回暖的主要推動力。

從取消限購到住房公積金調(diào)整，直至央行9月底的新政 “認貸不認房”，在政策暖風頻吹之下，樓市終于在10月份全面反彈，甚至部分房企醞釀漲價的傳聞也不絕于耳。

除此之外，原本已經(jīng)退出綠城的宋衛(wèi)平此時又計劃重新回歸。2014年5月，宋衛(wèi)平將綠城24%的股份以50億元左右的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，轉(zhuǎn)讓完成后，融創(chuàng)與九龍倉并列成為綠城第一大股東，但由融創(chuàng)出任管理者的角色。如今不到半年時間，宋衛(wèi)平就“反悔”了，官方公告雖并未出爐，宋衛(wèi)平回歸卻已經(jīng)是板上釘釘。

政府這只“有形的手”一直在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用，政策松綁直接改變了市場預(yù)期，而且隨著年底臨近，房企沖刺業(yè)績也必然會加大銷售力度，樓市出現(xiàn)回暖并不奇怪，這種翹尾行情或許還將延續(xù)。

但樓市回暖并不意味著房企會重現(xiàn)當初的好日子，諸多房企大佬已經(jīng)放言，“房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)結(jié)束，白銀時代來臨?！?/p>

房企業(yè)績壓力

2014年初，多家房企都對自身全年的銷售目標做出了不同的解讀。其中，萬科A、綠地和萬達的目標定在了2000億元以上，中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)（03333.HK）和碧桂園（02007.HK）則希望實現(xiàn)超千億元的銷售目標，其余一線房企也都定下了兩位數(shù)以上的增長目標。

房企的底氣來自上一年的好成績。2013年，大部分房企都完成了銷售目標，其中萬科A、保利地產(chǎn)等房企年銷售額均突破千億元，而且早在2013年11月份，眾多房企就已經(jīng)完成了銷售目標，部分房企甚至放緩新樓盤的開盤節(jié)奏，有意將銷售額推遲至下一年。

但這樣的好場景如今已不復(fù)存在。2014年前10個月，鮮有房企提前完成年度銷售目標，完成度在八成以上的房企也是屈指可數(shù)，而2013年同一時間，不但有數(shù)家房企完成年度目標，部分房企也已經(jīng)完成了九成以上。對于部分房企來說，在僅剩兩個月的情況下，完成2014年的銷售目標恐已經(jīng)是鏡中花、水中月。

從目前的情況來看，由于房企面臨業(yè)績壓力，緊張的資金面又要求房企加快去庫存的步伐。年底沖刺銷售總量，更多的是房企窘境的體現(xiàn)。

在申萬房地產(chǎn)板塊的144家房企中，除世聯(lián)行（002285.SZ）和銀潤投資（000526.SZ）之外，142家上市房企的存貨金額合計為2.31萬億元，相對于2013年同期的1.9萬億元增長超過4000億元，漲幅超過20%，明顯快于房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入和凈利潤的增長速度。而且，即使是環(huán)比2014年上半年，房企的存貨也增長1000億元以上。

從毛利率來看，截至10月底，144家上市房企平均毛利率為32.99%，而半年報時則為34.19%，2013年三季報時更是達到了35.49%。而且，毛利率同比下滑的上市房企近90家，占比近六成。

在存貨節(jié)節(jié)攀升的同時，上市房企高企的負債率也是其年底沖擊業(yè)績、加快去庫存的又一原因。

根據(jù)申銀萬國的統(tǒng)計，2014年前三季度A股百強房企累計實現(xiàn)銷售回款5841.08億元，同比下降2.8%，增速大大下降。盡管預(yù)收賬款總量仍在增長，但增速已經(jīng)大幅放緩，其中百強房企預(yù)收賬款 8184.28億元，同比增長8.1%，較上年同期下降17個百分點。

2014年三季度末，A股百強房企加權(quán)計算，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為52.7%，凈負債率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6個百分點；而且，上述兩項均為2007年以來的最高水平，表明在銷售下降的情況下，房企的擴張更大程度上是靠增加杠桿。

瑞銀分析師林翰對小型房企的負債率尤其擔憂。他表示，截至2014年三季度末，小型地產(chǎn)公司的整體凈負債率高達536%，在2013年底449%的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升，已經(jīng)到了風險極高的程度；同時，小型房企的短期償付比率僅為0.1，反觀以萬科為首的大型公司短期償付比率高達1.75，凈負債率僅62%。

由于債務(wù)規(guī)模過大，小型地產(chǎn)公司單純依靠銷售回款已不可能短期解決債務(wù)償付問題，只能依靠借新還舊。其中，小型地產(chǎn)公司前三季度借款現(xiàn)金流入和償債現(xiàn)金流出同比分別增長33%和36%，均維持在高位，還債資金高度依賴新增借款，如貨幣政策持續(xù)寬松尚可支撐，但若貨幣寬松停止，則小型地產(chǎn)公司整體恐將面臨相比之前更為嚴重的兌付危機。而大型公司前三季度償債現(xiàn)金流出同比增速為負 11%，應(yīng)該已經(jīng)安然度過2013年的償付高峰時期。

在庫存壓力加大、負債率高企的局面下，以價換量成為房企不得已的選擇。雖然銷售回暖，部分房企也曾暗自提價，但房價整體上并未大幅反彈。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份百城住宅均價環(huán)比、同比首次出現(xiàn)雙雙下跌。

千方百計去庫存

高企的庫存成為上市公司的“阿喀琉斯之踵”，臨近年末，在利好政策“護航”下，房企必將加快推盤節(jié)奏，為本年業(yè)績做最后沖刺。

如前所述，三季度末上市房企的庫存金額已經(jīng)達到2.31萬億元，盡管房企一直推行“以價換量”，但數(shù)據(jù)顯示，效果并不理想。

在目前行情下，即使是房價下跌，房企的去化率都不盡如人意，如果漲價，后果更是不堪設(shè)想，在一些列新政之后，雖然銷售回暖，但房企對提價的態(tài)度仍然是慎之又慎。

根據(jù)中指院的統(tǒng)計，2014年10月，全國百城（新建）住宅的平均價格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，為連續(xù)第6個月下跌；同比下跌0.52%，為連續(xù)22個月上漲后的首次下跌。

考慮到這是“9·30”新政之后第一個月的數(shù)據(jù)，在樓市銷售大幅回暖的情況下，房價不但沒有上漲反而下跌，房企對提價的謹慎態(tài)度可見一斑。由于上市房企整體庫存壓力仍較大，未來一段時間內(nèi)將成為房企最為關(guān)注的重點，短期內(nèi)房企漲價的動力顯然不足。

從已經(jīng)實施的樓市調(diào)控政策來看，政府無疑是在出手“救市”，幫助上市房企去庫存，年底樓市成交量的“翹尾”行情將助推房企業(yè)績回暖，但指望由此進入新一輪發(fā)展并不現(xiàn)實，房企回歸“新常態(tài)”勢在必然。