預(yù)測房價(jià)的本質(zhì)

聶日明

眼下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，購房者往往很糾結(jié)，他們既擔(dān)心錯(cuò)過樓市階段性調(diào)整的好時(shí)機(jī)，又害怕房價(jià)繼續(xù)走低。正是在這個(gè)僵持時(shí)刻，預(yù)測房價(jià)走勢成為熱門話題。專家學(xué)者的觀點(diǎn)也更容易左右持幣待購者的心態(tài)。

過去的案例表明，任何預(yù)測房價(jià)走勢的行為都是一種冒險(xiǎn)。一些學(xué)者長期看空中國樓市，主張不要買房產(chǎn)或者盡快將持有房產(chǎn)拋售，然而隨著中國房價(jià)高歌猛進(jìn)，凡是唱衰的學(xué)者，最后都會被當(dāng)作不靠譜的預(yù)言家。而唱多派更慘，盡管在近年來他們的觀點(diǎn)屢屢應(yīng)驗(yàn)，但其言論一被拋出往往就會被指責(zé)屁股決定腦袋，或者是動機(jī)不純，為開發(fā)商代言。

的確，在長周期中，房價(jià)調(diào)整是大概率事件，不管是日本、韓國、香港，還是美國、英國、德國等老牌發(fā)達(dá)國家，房價(jià)調(diào)整都像經(jīng)濟(jì)周期一樣不可避免，區(qū)別只在于來得早還是晚。但對買房人來說，房價(jià)長期趨勢并不是他們關(guān)注的焦點(diǎn)，漲與跌的時(shí)間點(diǎn)才是最重要的。畢竟買房總是伴隨著年輕人結(jié)婚、子女入學(xué)、老人養(yǎng)老等每個(gè)家庭都不得不面對的事情。對于經(jīng)歷過房價(jià)暴漲的買房人來說，幾個(gè)月時(shí)間就會導(dǎo)致形勢大變，何況幾年。

想明白這一點(diǎn)，專家的預(yù)測或許就沒有那么重要了。如果想投資，又不是專業(yè)投資者，那么超過支付能力、以高杠桿去投資房子就不是好的選擇。別人買房子全是賺的，輪到自己就未必，保證自己不被貸款拖垮是前提。而對絕大多數(shù)人來說，買房子是用來居住的，更應(yīng)該考慮的問題是，這個(gè)城市是否適合自己工作、生活，自己愿意為此付多少按揭和首付。

必須指出的是，政府也應(yīng)思考自身在房地產(chǎn)市場中的角色，回顧過去幾年來的房地產(chǎn)市場，一項(xiàng)政府政策的出臺往往能在短時(shí)間內(nèi)迅速改變購房者預(yù)期，并直接造成房價(jià)劇烈波動，恐慌性購房需求因此產(chǎn)生。所謂發(fā)揮看得見的手的作用絕不是政府直接干預(yù)市場。為市場創(chuàng)造條件，使得市場真正在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮決定性作用才是長久之策。

（作者為上海金融與法律研究院研究員）

責(zé)編/劉建 美編/宋揚(yáng)endprint