全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌：央行出手旨在保樓市軟著陸

郭鐵

“這次新政在房地產金融方面的創新，是我們過去沒有看到過的。”就在各方紛紛探討此次央行房貸新政是否能為持續下行的房地產市場帶來轉機時，全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，卻看到了金融改革和創新給未來整個房地產市場帶來的深遠影響。

他認為，金融熱則市場熱，金融冷則市場冷，金融對房地產的支持力度不容小覷，其調控效果遠比行政手段迅速得多。那么與以往相比，此次央行房貸新政具體呈現了怎樣的特點？中央目前對房地產市場究竟持有怎樣的態度？未來樓市走向究竟如何？針對這些問題，顧云昌接受了《民生周刊》記者的采訪。

民生周刊：與以往樓市調控相比，這次央行房貸新政有何特點？

顧云昌：這次房貸新政規定銀行根據風險自行決定優惠比例，盡管有最低0.7倍基準利率的規定，但銀行可以自己定，這是差別利率、利率市場化的一種體現。

我曾經到印度考察，發現當地有一家銀行做得很好。這家銀行貸款存款利差很小，那么銀行怎么賺錢？主要通過提高它的效率，人家都愿意到這家銀行貸款。中國銀行的利差是世界上最高的國家之一，據我理解，習慣了高利差，一旦低利差銀行就不干了，這是需要改革的。

另外，央行的“十四條”當中不僅體現了樓市的控制趨勢，更有改革和創新要素。與過去比較，央行此次當然也是房地產調控，也強調了金融對房地產的支持，但是它增加了許多創新性的內容。比如創新金融產品、支持MBS和專項金融債券發行，REITs的試行，以及各類住房抵押貸款的推出，都是對房地產金融的改革，這是我們過去沒看到過的。

房地產金融對房地產市場的影響，我認為是起到決定作用的。金融熱，對房地產支持大，房地產就熱；金融冷，對房地產支持小，房地產就冷。房地產市場的冷熱開關掌握在金融手里。個人住房抵押貸款新增貸款的增減、利率、首付款，這三個方面實際上是對房地產市場最有效的調控手段。行政手段調控的效果是比較緩慢的。

房地產調控絕對不能搞一刀切。我發現這次房地產調控有幾個明顯的特點：第一，向二套改善型住房貸款實施了傾斜；第二，這次調控是自下而上，與過去自上而下調控形成了鮮明對比；第三，過去調控都是控制房價，這次調控是要促進樓市升溫，方向不一樣；第四，我們現在更多要發揮市場機制，要改革和創新。

民生周刊：有人分析中央正在醞釀第三輪救市，您是否認同這種觀點？

顧云昌：救市是媒體、老百姓的一種說法，實際上在我看來，這些政策的出臺是恢復了金融政策的常態。房地產金融在過去若干年，特別是2009年以后是非常態的，限購、限貸都是非常態的。世界上其他國家沒有這樣的政策。我們現在的貸款成本還是比較高的，盡管首付款比例最低為30%，但有的國家只有20%。我們的二套房首付款比例更是高達60%、70%，這也是非常態的。所以說，這次樓市調整使房地產信貸逐漸進入了常態發展。

利率方面，我們現在對首套房利率實施優惠，好像是房貸政策的傾斜，但實際上，我們目前房貸利率還比較高，歐美國家貸款利率都是1%，我們是5%、6%。所以我認為，總體上央行房貸新政是一種符合常態的房地產信貸政策。

民生周刊：您認為中央目前對整個房地產市場的態度是怎樣的？

顧云昌：房地產對中國經濟具有舉足輕重的作用，不管承不承認，它都是重要支柱產業。產業結構調整還未到位時，房地產的支柱作用仍然不可忽視。它往往制約著整個經濟的發展和收益。現在看來，中央出臺政策，是要保證房地產市場軟著陸。只有房地產市場的軟著陸，才有中國經濟的穩定。

民生周刊：您之前在接受媒體采訪時指出，現在的房地產高庫存，就是當年“4萬億”的結果。土地財政是目前房地產市場需要去除的最大毒瘤嗎？

顧云昌：土地財政是導致房地產供大于求的一個因素，因為當年4萬億投資啟動后，地方政府舉債需要錢，于是大量出讓土地，這是一個因果關系。所以說，現在的土地財政面臨改革，但難度比較大，因為地方事權財權并不匹配，那么地方政府的錢從哪來？從房地產。

當前房地產市場如要進行改革，要依靠征收房產稅和物業稅，通過存量土地的財政、增量土地的收益，來滿足地方政府財政需求，這是其一。

另外，并不是把地方土地財政問題解決掉就不存在房地產庫存的問題。在市場經濟條件下，同樣會存在房地產庫存增加、賣不掉的情況。市場經濟本來就是一種“扭秧歌經濟”，為什么叫“扭秧歌經濟”？“法啦法啦都啦都啦”就是“少了少了多了多了”，多的時候降價，少的時候就漲價，這是由市場經濟中的供求關系決定的。房地產十年，大家都在拼命買地，導致土地越屯越多，房地產庫存量無法消化。待消化完之后，就又要開始賣地了。

所以說，土地財政是導致當前房地產庫存過剩的一個原因，但不是唯一原因。

民生周刊：未來房地產市場走勢如何？

顧云昌：這輪政策出臺促進最大的或者反應最快的可能是二線城市。二線城市既放松了限購，也放松了限貸。另外，人口還在往大城市集中，二線城市正是人口集中的地方，有合理人口數量的進入，不像一線城市那樣嚴格控制。人口導入目前正在進入由中小城市向大城市涌入的趨勢，購買力會增強，再加上放松限購和限貸，所以這次新政對二線城市影響比較大。

另外，新政對一線城市也有一定的促進作用。因為沒放松限購，一線城市的效果沒有二線城市那么明顯，但一線城市始終最吸引人，在供求關系當中，一線城市相對而言要比二三四線城市壓力要小。

影響比較小的、壓力最大的還是三四線城市，因為這些地方本來就沒限購。三線城市的情況也不能一概而論，要根據不同城市的產業結構、整個未來發展形勢、供求關系等區別分析。

我估計下行還會進行，只是時間會短一些，程度會輕一些。目前，整個四季度還在下行，但是已經接近底部，我估計能夠恢復到平穩的狀態。

REITs

即房地產信托投資基金，是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

MBS

是最早的資產證券化品種，最早產生于上世紀60年代美國。它主要由美國住房專業銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發行的一種資產證券化商品。