沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展的機(jī)理與機(jī)制研究

石海均SHI Hai-jun；張杰ZHANG Jie；柳揚(yáng)LIU Yang

（遼寧省房地產(chǎn)研究中心，遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，沈陽 110122）

（Liaoning Real Estate Research Center，Liaoning Urban Construction Technical College，Shenyang 110122，China）

1 問題提出

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)在2010年4月6 日正式成為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)后，在推進(jìn)商貿(mào)流通、教育衛(wèi)生、人力資源、郵政通信一體化等方面的，有了很大進(jìn)展。在房地產(chǎn)市場一體化方面，做得最突出工作的是遼寧省出臺了12 個“一體化”措施：推進(jìn)戶籍管理一體化、社保一體化、沈撫鐵電信一體化、工商管理一體化、旅游市場一體化、房地產(chǎn)市場一體化、商貿(mào)流通一體化、金融服務(wù)一體化、人才服務(wù)一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)教育一體化、交通一體化、生態(tài)環(huán)保一體化。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展方面，雖然做了些工作，取得了些進(jìn)步，但總體看來，進(jìn)展不大理想。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，存在許多問題：①各市發(fā)展不平衡。突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資、開發(fā)建設(shè)兩極化。2013年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資2184 億元，房屋竣工面積1459.8 萬平方米，商品房銷售面積2262.3 萬平方米，分別占沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的58.19%、33.82%和40.28%。而阜新房地產(chǎn)開發(fā)投資只占經(jīng)濟(jì)區(qū)總房地產(chǎn)開發(fā)投資的3.54%。②各自為政的管理體制引發(fā)了過度競爭。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)八個城市相互平級、各自為政的管理體制，使八個城市出現(xiàn)了各自發(fā)展、競爭多于合作的局面：每個城市都希望其它城市的居民多到自己這里來買房，而本城市居民到外地買房則不予支持；有的還打著招商引資的旗號，互相挖開發(fā)商。③相對落后的投融資環(huán)境制約了房地產(chǎn)的發(fā)展。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，開發(fā)商的資金來源，除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。資金供給的少樣性是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要制約因素。④城市基礎(chǔ)配套設(shè)施相對落后。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)作為一個剛剛發(fā)展起來的經(jīng)濟(jì)區(qū)，除了沈陽城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完備外，像阜新、本溪等城市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都相對不足。

為了加快沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展，需要進(jìn)一步加大研究力度，提出并實施有效的促進(jìn)措施。

2 問題分析

2.1 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展的機(jī)理。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動發(fā)展機(jī)理是指沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的構(gòu)造和工作原理。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的構(gòu)造是指行政區(qū)劃構(gòu)成，即沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺、阜新8 個城市的行政區(qū)劃構(gòu)成。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)是以沈陽為中心，在半徑百公里范圍內(nèi)，涵蓋了沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8 個省轄市。區(qū)域面積占全省50.8%，人口占全省55.6%，經(jīng)濟(jì)總量占全省63%，城市化率65%。目前是全國城市化率最高的地區(qū)之一，是全省三大戰(zhàn)略（沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)帶、振興遼西北）覆蓋面最大區(qū)域，擁有東北地區(qū)最大的國際航空港、最完善的交通路網(wǎng)、全國一類開放口岸。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的工作原理是指集聚輻射效應(yīng)和行政運(yùn)行體制。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的集聚效應(yīng)是指沈陽作為中心城市在初期階段對人口、產(chǎn)業(yè)、資本、技術(shù)的聚集作用。目前，沈陽市外地人購房占40%，就足以說明這個問題。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的輻射效應(yīng)是指沈陽作為中心城市對其它城市發(fā)展的帶動作用。目前，沈陽與撫順之間的沈撫新城、沈陽與鐵嶺之間的鐵嶺新城，發(fā)展成就突出和發(fā)展勢頭良好，就足以說明這個問題。從沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)目前的形勢發(fā)展來看，中心城市對周邊城市的效應(yīng)，主要表現(xiàn)為集聚效應(yīng)。但是，輻射效應(yīng)也早已顯現(xiàn)，并且逐步得到強(qiáng)化。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的行政運(yùn)行體制是指省政府對經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)運(yùn)行、八城市的自主運(yùn)行。省政府對經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)，體現(xiàn)在省政府成立了沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)合作發(fā)展的日常工作。經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)運(yùn)行，體現(xiàn)在每年召開的一次沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)書記市長聯(lián)席會議中，確定深化區(qū)域合作的方向和重點(diǎn)，解決區(qū)域合作中遇到的重大問題。八城市的自主運(yùn)行，體現(xiàn)在各市也相應(yīng)設(shè)立了專門機(jī)構(gòu)，形成了區(qū)域合作的網(wǎng)絡(luò)體系。

2.2 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展的機(jī)制。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動發(fā)展機(jī)制是指沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程和運(yùn)行方式。

在房地產(chǎn)項目運(yùn)行的全過程（土地征收-土地出讓-規(guī)劃設(shè)計-開發(fā)建設(shè)-預(yù)售銷售-物業(yè)管理）中，都應(yīng)該建立協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，但是目前沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)只是在土地出讓環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)有所借鑒，在開發(fā)建設(shè)、預(yù)售銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)有所呼吁。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的聯(lián)動運(yùn)行，應(yīng)貫穿房地產(chǎn)項目運(yùn)行的全過程，應(yīng)該包括全面聯(lián)席制，諸如開發(fā)商聯(lián)席制、土地聯(lián)席制、物業(yè)聯(lián)席制、城市規(guī)劃聯(lián)席制等具體的專業(yè)領(lǐng)域聯(lián)席制。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動運(yùn)行，應(yīng)該在決策、管理、執(zhí)行三個層面均得到貫徹，但目前僅在決策層面的書記市長聯(lián)席會議運(yùn)行得較好，在管理層面的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室運(yùn)行得一般，在執(zhí)行層面的八城市職能部門落實書記市長聯(lián)席會議決策的執(zhí)行程度更一般般。主要原因是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場行政運(yùn)行體制的三個內(nèi)容（省政府對經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)運(yùn)行、八城市的自主運(yùn)行）中，“八城市的自主運(yùn)行”太過強(qiáng)勢。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動運(yùn)行，既要有成型的運(yùn)行規(guī)則，也要有解決規(guī)則運(yùn)行過程中糾紛問題的機(jī)制。目前沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)在糾紛解決方面，只有省政府及其沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行力度不強(qiáng)的協(xié)調(diào)和協(xié)商，沒有設(shè)立諸如裁決專家委員會、調(diào)解專家委員會等具體機(jī)構(gòu)。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動運(yùn)行要求，按性質(zhì)劃分有柔性和硬性兩種。目前沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動運(yùn)行的要求，原則性的柔性要求是大部分，這是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動運(yùn)行成果不夠理想的最主要原因。由于經(jīng)濟(jì)區(qū)不是行政區(qū)劃性質(zhì)，上級政府不能在各市合作方面過度“硬性”規(guī)定，但是經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部卻可以形成合作章程，在章程中約定一些相對“硬性”條款。

3 對策建議

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場聯(lián)動發(fā)展建議措施，是指具有可操作性的具體的能夠促進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議。

3.1 制定總體規(guī)劃。

一般而言，城市規(guī)劃決定了房地產(chǎn)開發(fā)的方向和空間，但房地產(chǎn)開發(fā)的市場行為也會帶來城市規(guī)劃的調(diào)整。因此，在沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中，對經(jīng)濟(jì)區(qū)城市規(guī)劃要全面考慮，使經(jīng)濟(jì)區(qū)城市規(guī)劃體現(xiàn)出宏觀性、長期性和靈活性。

3.2 放寬戶籍管理限制。

房地產(chǎn)與戶籍緊密相聯(lián)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場一體化，必須推進(jìn)戶籍管理一體化。在八個城市之間的戶口遷移，要像在本城市那樣方便快捷，從而為房地產(chǎn)市場一體化掃清障礙。

3.3 建立統(tǒng)一的供應(yīng)協(xié)調(diào)體系。

對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的八個城市的住房建設(shè)，要通盤考慮，統(tǒng)一規(guī)劃。綜合考慮經(jīng)濟(jì)區(qū)八城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況、文化氛圍、消費(fèi)層次，來開發(fā)相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

3.4 完善住房公積金一體化管理工作。

2009年3月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)八個城市率先開通異地住房公積金貸款政策，給符合條件的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)八城市居民提供了很多優(yōu)惠和方便。在此基礎(chǔ)上，住房公積金管理中心設(shè)立異地貸款受理窗口，由專職人員負(fù)責(zé)貸款發(fā)放工作，簡化手續(xù)，減少程序，建立方便快捷的異地貸款綠色通道。

3.5 通過“飛地”加強(qiáng)區(qū)域合作。

飛地經(jīng)濟(jì)是指兩個相互獨(dú)立、經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在落差的行政地區(qū)，打破原有行政區(qū)劃限制，通過跨空間的行政管理和經(jīng)濟(jì)開發(fā)，實現(xiàn)兩地資源互補(bǔ)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域合作模式。它有利于拓展發(fā)展空間，突破土地資源約束，實現(xiàn)共贏發(fā)展。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)要充分利用《總體方案》獲批的有利條件，發(fā)揮沈陽在經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的輻射帶動作用，通過“飛地”的形式，加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)區(qū)其他城市的房地產(chǎn)開發(fā)，讓不動產(chǎn)“流動”起來，實現(xiàn)八城市的互利共贏。

3.6 普降“及時語”，為活躍市場提供便捷的信息服務(wù)。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的八個城市，現(xiàn)在還處于各自為政狀態(tài)，信息不夠暢通。要在現(xiàn)有各個城市房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告的基礎(chǔ)上，建立健全經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的歸集、加工、分析、發(fā)布制度，通過專門的機(jī)構(gòu)、系統(tǒng)的軟件、專業(yè)的處理、專家的分析、及時的發(fā)布，達(dá)到引導(dǎo)市場、科學(xué)管理、方便需求的目的。

3.7 綜合編制房地產(chǎn)景氣指數(shù)。

沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)作為一個超大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)體，應(yīng)編制方方面面的景氣指數(shù)，其中包括房地產(chǎn)景氣指數(shù)。房地產(chǎn)景氣指數(shù)可從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個方面進(jìn)行綜合編制。通過房地產(chǎn)景氣指數(shù)的編制，為政府提供房地產(chǎn)市場走勢的“晴雨表”，提高決策的科學(xué)性。

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