國外不動產(chǎn)登記：模式各異 旨在規(guī)范

張偉+蔣華棟+胡博峰+王志遠

美國：規(guī)矩不同 征稅便利

房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，多數(shù)地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。

在美國，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租及房地產(chǎn)證券化等，都有一個前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。根據(jù)美國房地產(chǎn)契約登記制度要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。

房地產(chǎn)登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。由于每個州的相關(guān)法規(guī)有所不同，登記費用在數(shù)十美元到數(shù)百美元不等。例如，佛羅里達州50美元，馬薩諸塞州400美元。房地產(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險公司或交割處理托理機構(gòu)代理。

購房人在政府部門進行注冊登記后，一般情況下2至4周便可完成登記備案。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過戶日已完成。進行登記以后，業(yè)主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產(chǎn)證等文件。但是，經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)并不確保產(chǎn)權(quán)完全清楚，因此，在房地產(chǎn)交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其他保障制度。據(jù)了解，美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠3種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料并提供法律意見，確認產(chǎn)權(quán)的真實性；三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。

除了房款和登記費用，在美國購房還需要交納其他費用，相關(guān)稅費因各州地方法規(guī)不同而存在較大差異。在加利福尼亞州，買房時的一次性費用包括房款、600美元至1000美元的第三方公證手續(xù)費、大約1500美元的產(chǎn)權(quán)終身制產(chǎn)權(quán)保險費、由縣政府收取的300美元至600美元的過戶費、每年500美元的房子自然災(zāi)害保險費、300至600美元的房屋檢查費、50至120美元的公證費、登記費。所需交納的持有費用包括房產(chǎn)稅、物業(yè)費、自然災(zāi)害保險和火險、園丁費等。這些稅費因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房產(chǎn)稅的一般基本稅率是一年1.2%，新房的社區(qū)建設(shè)稅可額外增至0.1%至0.7%。

在紐約，買房時除了付房款外，其他需要交納的一次性費用包括約占房款0.4%的產(chǎn)權(quán)保險，1.8%的轉(zhuǎn)讓稅，0.16%的律師、登記費用，0.1%的調(diào)查費等。持有費用包括2%至3%的房產(chǎn)稅、每月的管理費等。房屋價格超過100萬美元的，還需要交納1%的豪宅稅。此外，外國人需要交納收益稅，并預(yù)交外國人房產(chǎn)投資預(yù)扣稅。目前，美國聯(lián)邦收益稅為凈資本收益的15%。凈資本收益金額即房產(chǎn)收益減去原購買價、交易費用，以及房屋整修費用。紐約州收取凈資本收益的8.82%作為非居民收益稅。根據(jù)外國人房產(chǎn)投資預(yù)扣稅相關(guān)規(guī)定，外國人需在交易完成時承擔預(yù)扣稅義務(wù)，稅率約為總售價的10%。

英國：體系復(fù)雜 效果明顯

在英國，土地承載的不動產(chǎn)從屬于土地，其不動產(chǎn)登記制度實為土地登記制度，對于土地上建房屋僅在土地權(quán)屬證書中予以標明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書。

雖然土地登記制度與其他國家類似，但英國的不動產(chǎn)登記制度也有著自己鮮明的特點：一是英國的不動產(chǎn)登記制度歷史悠久。英國是最早進行工業(yè)革命的國家，也是較早建立明確土地權(quán)屬關(guān)系制度的國家。英國土地登記局的資料顯示，英國于1535年進行了最早的自愿土地登記，隨后建立了早期的權(quán)利契據(jù)制度。直至1990年年底，英國開始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實施強制土地登記制度，早期的土地制度才得以終止。

二是英國的不動產(chǎn)法律和權(quán)屬體系相對復(fù)雜。當前，英國主要的土地登記法律依據(jù)不僅有2002年前后頒布的《土地登記法》和《土地登記規(guī)則》等立法和規(guī)則，而且還包括1925年制定的一系列不動產(chǎn)立法。由于英國自身特殊的土地制度，其國內(nèi)主要的權(quán)屬形式為完全保有權(quán)和租賃保有權(quán)，而完全保有權(quán)還包括非限定繼承地產(chǎn)權(quán)、限定繼承地產(chǎn)權(quán)、終身地產(chǎn)權(quán)等。

三是英國不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)相對分散。當前，英國土地登記系統(tǒng)分為英格蘭和威爾士系統(tǒng)、蘇格蘭系統(tǒng)、北愛爾蘭系統(tǒng)。其中，英格蘭和威爾士系統(tǒng)管轄范圍最大，其土地登記機構(gòu)為英國土地登記局。該部門主要負責英格蘭和威爾士地區(qū)尚未登記土地的登記、已登記土地交易后的登記、利用已登記土地進行抵押貸款和租賃等活動的登記工作，目前管理著超過2300萬塊土地的所有權(quán)。蘇格蘭地區(qū)和北愛爾蘭地區(qū)則分別設(shè)立土地登記機構(gòu)，獨立負責本地區(qū)的土地登記事務(wù)。

英國不動產(chǎn)登記制度雖然復(fù)雜且管理分散，但相對完善的制度，對英國房地產(chǎn)業(yè)和總體經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的促進作用。在英國的不動產(chǎn)登記制度中，完全保有地產(chǎn)權(quán)的交易、租賃保有地產(chǎn)權(quán)的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等，都必須到土地登記局進行登記。當前，英國國內(nèi)民眾普遍認可這一強制性國家土地登記制度。民眾認為，強制登記制度能給土地所有權(quán)提供額外保護、避免土地權(quán)益遭受非法侵害，同時也能夠提供準確的地產(chǎn)信息，進而簡化房地產(chǎn)交易的法律程序和手續(xù)。這一強制登記制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時，還提升了土地作為抵押品入市的便利化，一定程度上促進了英國國內(nèi)資本的流動。

英國的不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的正向聯(lián)系，近兩年體現(xiàn)得尤為明顯。從2013年下半年開始，英國經(jīng)濟逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢，截至目前，英國經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超過國際金融危機前的峰值；房地產(chǎn)市場同期也在快速發(fā)展，當前英國房價較去年同期上漲超過10%。和總體經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢相一致，英國不動產(chǎn)登記活動同期大幅上升。英國土地登記局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年至2013年度，該部門處理不動產(chǎn)交易數(shù)量為2260萬；2013年至2014年度處理的交易數(shù)量為2630萬。

法國：不斷完善 彌補缺陷

1804年，法國頒布著名的《民法典》，其中關(guān)于公民無權(quán)變更效力的規(guī)定，成為世界上最早的關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律文獻。但出于對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動產(chǎn)交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。換句話說，所謂對不動產(chǎn)登記，即對不動產(chǎn)物權(quán)變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質(zhì)上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產(chǎn)交易的風(fēng)險問題，但是，專業(yè)人士分析認為，這種契據(jù)性質(zhì)的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。endprint

在這種登記制度下，因登記不作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，登記機關(guān)也就無須對不動產(chǎn)變動進行實質(zhì)審查，僅為形式審查行為，登記機關(guān)的責任也遠不如德國產(chǎn)權(quán)登記制度下的登記機關(guān)重。但是分析認為，綜觀法國《民法典》可以看出，立法者對更為重要、更為復(fù)雜的不動產(chǎn)物權(quán)變動，如抵押、贈與、強制出賣不動產(chǎn)等，均法定要求公證，非經(jīng)公證不生效。

法國民法制度下，對于物權(quán)變動，取得了債權(quán)就等于取得了物權(quán)，登記的目的是為了對抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不動產(chǎn)后，如果尚未登記公示，可能將該不動產(chǎn)再行出售，對后來的出賣行為予以登記公示，也就是“一房多賣”現(xiàn)象；原買受人依原合同已取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)，在未公示情況下也可將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。這種制度在實踐中容易導(dǎo)致物權(quán)重復(fù)現(xiàn)象，也不利于保護合法買受人和善意第三人利益，登記公示對抗制度對交易安全的補救，并不能從制度上消除這一安全隱患。

但隨著法國公證人制度和不動產(chǎn)買賣制度的不斷完善，上述情況出現(xiàn)的可能性已接近于零。法國不動產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，法國不動產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，公證人代表國家公職機關(guān)全權(quán)負責登記。實際上，在進行一樁不動產(chǎn)買賣或變更的過程中，公證人會根據(jù)不動產(chǎn)的登記情況，對該不動產(chǎn)相關(guān)的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動產(chǎn)的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動產(chǎn)購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然后以該公司名義購買不動產(chǎn)。

德國：嚴謹透明 防止腐敗

德國實行不動產(chǎn)登記的歷史由來已久。不動產(chǎn)登記制度保證了100多年來德國不動產(chǎn)交易市場的平穩(wěn)有序運行，也保證了不動產(chǎn)市場的透明規(guī)范。德國的不動產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”，又稱實質(zhì)主義登記制度，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

不動產(chǎn)登記是由《德國民法典》規(guī)定的，關(guān)于“物權(quán)的變動和登記”的規(guī)定在《德國民法典》中占據(jù)了重要位置。《德國民法典》物權(quán)編“土地權(quán)利通則”中，主要規(guī)定的就是物權(quán)的變動和登記。此外，作為《德國民法典》中的實體法《土地登記法》，設(shè)置了當事人與國家機關(guān)之間土地登記的程序關(guān)系，規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)如何設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止的程序規(guī)則，與民法典所確立的實體規(guī)則共同構(gòu)筑了德國不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律機制。另外，《住宅所有權(quán)和永久居住權(quán)法》和《建筑法》等法律也設(shè)定了相應(yīng)的關(guān)于不動產(chǎn)登記的程序性規(guī)范，是德國不動產(chǎn)登記制度的重要法律依據(jù)。

在德國，一項不動產(chǎn)的變動需要4個行為來完成：首先，需要買受人與出售人簽訂一個債權(quán)合同，稱為債權(quán)行為；其次，需要雙方當事人簽訂一個專門以移轉(zhuǎn)標的物的所有權(quán)為內(nèi)容的物權(quán)合同，稱為物權(quán)行為；再次，需要雙方當事人簽訂一個以移轉(zhuǎn)價金的所有權(quán)為內(nèi)容的合同，同樣稱為物權(quán)行為；最后，需要雙方當事人到登記機關(guān)登記。另外，在德國，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的物權(quán)合意必須進行公證。由于公證機關(guān)的參與，交易自身以及交易方的信息的準確性都能得到保障。只有物權(quán)合意與登記均已完成，不動產(chǎn)物權(quán)才算真正變動。

德國的不動產(chǎn)登記簿一般由3部分組成：地產(chǎn)、所有權(quán)和阻礙。登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個所有權(quán)人一個號碼。根據(jù)當事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產(chǎn)證），證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致。

德國不動產(chǎn)登記由地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管。不動產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但它不管轄一般的民事、刑事案件，而專司不動產(chǎn)登記，并且許多地方的不動產(chǎn)登記局還受當?shù)刂菡念I(lǐng)導(dǎo)。

在德國，房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟方面的合法關(guān)系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息都可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。

這種公開透明的不動產(chǎn)登記制度，一方面，配合著德國的稅收政策，對房價起到了調(diào)節(jié)作用。由于登記制度提供了可供查詢的準確記錄，無論是自然人還是公司購買房產(chǎn)，都回避不了房產(chǎn)投機稅收問題。按照相關(guān)規(guī)定，自然人購買房產(chǎn)10年之內(nèi)如果出售，必須交納投機稅。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統(tǒng)武爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過程中，不動產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來了方便。endprint