國外不動產登記：模式各異 旨在規范

張偉+蔣華棟+胡博峰+王志遠

美國：規矩不同 征稅便利

房地產登記是美國房地產管理的一項基本制度，多數地方實行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。

在美國，無論是房地產買賣、抵押、出租及房地產證券化等，都有一個前提，這就是產權清楚。根據美國房地產契約登記制度要求，凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等，都要登記。

房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。由于每個州的相關法規有所不同，登記費用在數十美元到數百美元不等。例如，佛羅里達州50美元，馬薩諸塞州400美元。房地產登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產權保險公司或交割處理托理機構代理。

購房人在政府部門進行注冊登記后，一般情況下2至4周便可完成登記備案。雖然產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成。進行登記以后，業主的信息全部在政府留有備案，未來將房屋出租或出售，均不需要類似房產證等文件。但是，經過登記的房地產權并不確保產權完全清楚，因此，在房地產交易過程中不能僅憑政府的登記來確定房屋產權狀態，必須有其他保障制度。據了解，美國保障產權主要靠3種方法：一是在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證；二是通過代理律師查閱登記機關的檔案資料并提供法律意見，確認產權的真實性；三是向專業的產權保險公司購買產權保險。

除了房款和登記費用，在美國購房還需要交納其他費用，相關稅費因各州地方法規不同而存在較大差異。在加利福尼亞州，買房時的一次性費用包括房款、600美元至1000美元的第三方公證手續費、大約1500美元的產權終身制產權保險費、由縣政府收取的300美元至600美元的過戶費、每年500美元的房子自然災害保險費、300至600美元的房屋檢查費、50至120美元的公證費、登記費。所需交納的持有費用包括房產稅、物業費、自然災害保險和火險、園丁費等。這些稅費因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房產稅的一般基本稅率是一年1.2%，新房的社區建設稅可額外增至0.1%至0.7%。

在紐約，買房時除了付房款外，其他需要交納的一次性費用包括約占房款0.4%的產權保險，1.8%的轉讓稅，0.16%的律師、登記費用，0.1%的調查費等。持有費用包括2%至3%的房產稅、每月的管理費等。房屋價格超過100萬美元的，還需要交納1%的豪宅稅。此外，外國人需要交納收益稅，并預交外國人房產投資預扣稅。目前，美國聯邦收益稅為凈資本收益的15%。凈資本收益金額即房產收益減去原購買價、交易費用，以及房屋整修費用。紐約州收取凈資本收益的8.82%作為非居民收益稅。根據外國人房產投資預扣稅相關規定，外國人需在交易完成時承擔預扣稅義務，稅率約為總售價的10%。

英國：體系復雜 效果明顯

在英國，土地承載的不動產從屬于土地，其不動產登記制度實為土地登記制度，對于土地上建房屋僅在土地權屬證書中予以標明，并不頒發專門的房屋權屬證書。

雖然土地登記制度與其他國家類似，但英國的不動產登記制度也有著自己鮮明的特點：一是英國的不動產登記制度歷史悠久。英國是最早進行工業革命的國家，也是較早建立明確土地權屬關系制度的國家。英國土地登記局的資料顯示，英國于1535年進行了最早的自愿土地登記，隨后建立了早期的權利契據制度。直至1990年年底，英國開始在英格蘭和威爾士境內實施強制土地登記制度，早期的土地制度才得以終止。

二是英國的不動產法律和權屬體系相對復雜。當前，英國主要的土地登記法律依據不僅有2002年前后頒布的《土地登記法》和《土地登記規則》等立法和規則，而且還包括1925年制定的一系列不動產立法。由于英國自身特殊的土地制度，其國內主要的權屬形式為完全保有權和租賃保有權，而完全保有權還包括非限定繼承地產權、限定繼承地產權、終身地產權等。

三是英國不動產登記管理機構相對分散。當前，英國土地登記系統分為英格蘭和威爾士系統、蘇格蘭系統、北愛爾蘭系統。其中，英格蘭和威爾士系統管轄范圍最大，其土地登記機構為英國土地登記局。該部門主要負責英格蘭和威爾士地區尚未登記土地的登記、已登記土地交易后的登記、利用已登記土地進行抵押貸款和租賃等活動的登記工作，目前管理著超過2300萬塊土地的所有權。蘇格蘭地區和北愛爾蘭地區則分別設立土地登記機構，獨立負責本地區的土地登記事務。

英國不動產登記制度雖然復雜且管理分散，但相對完善的制度，對英國房地產業和總體經濟的發展起到了積極的促進作用。在英國的不動產登記制度中，完全保有地產權的交易、租賃保有地產權的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等，都必須到土地登記局進行登記。當前，英國國內民眾普遍認可這一強制性國家土地登記制度。民眾認為，強制登記制度能給土地所有權提供額外保護、避免土地權益遭受非法侵害，同時也能夠提供準確的地產信息，進而簡化房地產交易的法律程序和手續。這一強制登記制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時，還提升了土地作為抵押品入市的便利化，一定程度上促進了英國國內資本的流動。

英國的不動產登記制度與房地產業和經濟發展的正向聯系，近兩年體現得尤為明顯。從2013年下半年開始，英國經濟逐步呈現企穩復蘇態勢，截至目前，英國經濟規模已經超過國際金融危機前的峰值；房地產市場同期也在快速發展，當前英國房價較去年同期上漲超過10%。和總體經濟、房地產業發展趨勢相一致，英國不動產登記活動同期大幅上升。英國土地登記局最新數據顯示，2012年至2013年度，該部門處理不動產交易數量為2260萬；2013年至2014年度處理的交易數量為2630萬。

法國：不斷完善 彌補缺陷

1804年，法國頒布著名的《民法典》，其中關于公民無權變更效力的規定，成為世界上最早的關于不動產登記的法律文獻。但出于對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動產交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。換句話說，所謂對不動產登記，即對不動產物權變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對后世影響深遠，一定程度上解決了不動產交易的風險問題，但是，專業人士分析認為，這種契據性質的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。endprint

在這種登記制度下，因登記不作為不動產物權變動的要件，登記機關也就無須對不動產變動進行實質審查，僅為形式審查行為，登記機關的責任也遠不如德國產權登記制度下的登記機關重。但是分析認為，綜觀法國《民法典》可以看出，立法者對更為重要、更為復雜的不動產物權變動，如抵押、贈與、強制出賣不動產等，均法定要求公證，非經公證不生效。

法國民法制度下，對于物權變動，取得了債權就等于取得了物權，登記的目的是為了對抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不動產后，如果尚未登記公示，可能將該不動產再行出售，對后來的出賣行為予以登記公示，也就是“一房多賣”現象；原買受人依原合同已取得該不動產的所有權，在未公示情況下也可將該不動產轉讓。這種制度在實踐中容易導致物權重復現象，也不利于保護合法買受人和善意第三人利益，登記公示對抗制度對交易安全的補救，并不能從制度上消除這一安全隱患。

但隨著法國公證人制度和不動產買賣制度的不斷完善，上述情況出現的可能性已接近于零。法國不動產業內人士稱，法國不動產為永久產權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動產買賣或變更的過程中，公證人會根據不動產的登記情況，對該不動產相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動產的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動產購買人出于隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然后以該公司名義購買不動產。

德國：嚴謹透明 防止腐敗

德國實行不動產登記的歷史由來已久。不動產登記制度保證了100多年來德國不動產交易市場的平穩有序運行，也保證了不動產市場的透明規范。德國的不動產登記制度被稱為“權利登記制度”，又稱實質主義登記制度，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。

不動產登記是由《德國民法典》規定的，關于“物權的變動和登記”的規定在《德國民法典》中占據了重要位置?！兜聡穹ǖ洹肺餀嗑帯巴恋貦嗬▌t”中，主要規定的就是物權的變動和登記。此外，作為《德國民法典》中的實體法《土地登記法》，設置了當事人與國家機關之間土地登記的程序關系，規定了不動產物權如何設立、移轉、變更和廢止的程序規則，與民法典所確立的實體規則共同構筑了德國不動產物權變動的法律機制。另外，《住宅所有權和永久居住權法》和《建筑法》等法律也設定了相應的關于不動產登記的程序性規范，是德國不動產登記制度的重要法律依據。

在德國，一項不動產的變動需要4個行為來完成：首先，需要買受人與出售人簽訂一個債權合同，稱為債權行為；其次，需要雙方當事人簽訂一個專門以移轉標的物的所有權為內容的物權合同，稱為物權行為；再次，需要雙方當事人簽訂一個以移轉價金的所有權為內容的合同，同樣稱為物權行為；最后，需要雙方當事人到登記機關登記。另外，在德國，不動產轉讓中的物權合意必須進行公證。由于公證機關的參與，交易自身以及交易方的信息的準確性都能得到保障。只有物權合意與登記均已完成，不動產物權才算真正變動。

德國的不動產登記簿一般由3部分組成：地產、所有權和阻礙。登記簿按土地所有權人設立，一個所有權人一個號碼。根據當事人的需要，登記后可以出具登記證明（也稱房產證），證明的內容與登記簿記載的內容一致。

德國不動產登記由地方法院的不動產登記局掌管。不動產登記局雖然屬于法院的組成部分，但它不管轄一般的民事、刑事案件，而專司不動產登記，并且許多地方的不動產登記局還受當地州政府的領導。

在德國，房產登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關系，登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息都可以在不動產登記局進行查詢。

這種公開透明的不動產登記制度，一方面，配合著德國的稅收政策，對房價起到了調節作用。由于登記制度提供了可供查詢的準確記錄，無論是自然人還是公司購買房產，都回避不了房產投機稅收問題。按照相關規定，自然人購買房產10年之內如果出售，必須交納投機稅。另一方面，也能防止官員腐敗問題的滋生。德國前總統武爾夫就是因為被媒體發現一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012年2月17日宣布辭職。而在這一過程中，不動產登記制度給調查取證帶來了方便。endprint