樓市亂象

于洋

“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理”，這是萬通集團(tuán)董事局主席馮侖在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院主辦的“中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的企業(yè)機(jī)遇”論壇上對當(dāng)下房地產(chǎn)市場不停變化，客戶對待房地產(chǎn)的態(tài)度的表述。

確實，眼下，中國房地產(chǎn)行業(yè)可謂“壓力山大”，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升等因素直接讓行業(yè)陷入困頓，對比曾經(jīng)的“野蠻式生長”，千億企業(yè)不斷擴(kuò)容，如今的房地產(chǎn)行業(yè)著實令人唏噓不已。

如果你一直在關(guān)注最近的樓市新聞，相信你一定感受到了樓市的冰冷，“任志強(qiáng)不喊漲了，李嘉誠退出了，恒大賣油了，就連萬達(dá)，都做電商了”。難道房地產(chǎn)這艘“泰坦尼克號”真的要撞冰山了？

可硬幣的另一面，政府卻在積極地出臺刺激政策殺跌，限購、限貸放開、利率松綁，救世力度不可謂不大。開發(fā)企業(yè)更是推陳出新，采取“全民營銷”等促銷方式降價跑量，成交向好的消息不絕于耳。

如此這般，難免會讓人感覺到一些迷茫，不知道什么是真什么是假，尤其是對于那些持幣觀望的購房者而言，眼下的房地產(chǎn)市場著實有點亂，要好好地捋一捋才行。

房價下跌，會持續(xù)嗎？

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，2014年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，跌幅收窄0.22個百分點。而根據(jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月十大城市住宅均價為19226元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，為連續(xù)第4個月下跌，跌幅較上月收窄，10個城市仍全部下跌。具體來看，杭州環(huán)比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重慶（主城區(qū)）、武漢、天津跌幅也介于1%-1.7%之間；廣州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以內(nèi)。

今年以來，雖然業(yè)內(nèi)對北京、上海兩地的樓市走向尚存在分歧，但杭州等二線城市的下跌已成趨勢，而三四線城市的房地產(chǎn)市場下跌風(fēng)險就更顯著了。截至今年7月底，35個城市商品住宅累計庫存余量達(dá)到3億平方米。高企的庫存，導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，在二三四線城市土地市場遇冷的背景下，土地降溫也蔓延至上海、廣州等一線城市。京滬兩地也出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)地塊流拍現(xiàn)象。

眾所周知，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地是其生存與發(fā)展的“關(guān)鍵資源”。正所謂，“巧婦難為無米之炊”。沒了土地儲備，開發(fā)企業(yè)便無米下鍋，生存與發(fā)展更是無從談起。那是何原因?qū)е麻_發(fā)企業(yè)不樂意拿地呢？

日前，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅就曾在接受記者采訪時表示，減少拿地并不是因為公司資金緊張，而是認(rèn)為上半年并不是拿地的最好時機(jī)。據(jù)了解，2014年上半年，世茂用于拿地的資金預(yù)算，減少了約100億元。“我們不會盲目出手，而是會在核心城市和繼續(xù)深耕的城市，拿一些溢價率低、又便宜又好的地。”蔡雪梅說。無獨(dú)有偶，很多房企為了減少拿地開發(fā)帶來的風(fēng)險，都紛紛選擇資源整合式的與其它公司共同投資開發(fā)或索性暫不拿地。事實上，這樣的消極氣氛不僅影響著三四線城市，一二線城市也不能幸免，房企開始減少拿地，放緩開工節(jié)奏等戰(zhàn)略收縮已成既定事實。

就連一向堅稱房價是上漲永動機(jī)的任志強(qiáng)也突然改口了。“今年全年房地產(chǎn)市場或?qū)p少近3000億元的銷售額、近4000萬平方米的銷售面積。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時，房地產(chǎn)市場發(fā)展一定會出現(xiàn)下滑，全世界都是如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放慢的時候，老百姓的收入和消費(fèi)能力必然下降。”從任志強(qiáng)的發(fā)言中不難看出，所謂改口唱衰是建立在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下行的基礎(chǔ)之上。

據(jù)近日披露的8月份中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，“李克強(qiáng)指數(shù)”之一的發(fā)電量年內(nèi)首次負(fù)增長，工業(yè)生產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資增速分別創(chuàng)68個月和13年來新低，主要行業(yè)工業(yè)增長均放緩。多重數(shù)據(jù)均顯示出經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動力疲乏，下半年穩(wěn)增長壓力再現(xiàn)。中國指數(shù)研究院分析稱，8月房地產(chǎn)市場仍處于下行調(diào)整時期，后續(xù)市場演變?nèi)孕栌^察宏觀與市場環(huán)境變化趨向。也就是說，在全國經(jīng)濟(jì)增長下行趨勢無法改變的前提下，樓市價格仍將承壓下行，反之亦然。

限購、限貸放開，影響幾何？

事實上，政府高層曾明確表示要保證年度經(jīng)濟(jì)達(dá)標(biāo)，因此隨著增長放緩，政府已經(jīng)介入，在政府眼里，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)、拉動GDP的利器，房價越高，GDP增速越快、財政收入越高，重要性自不待言。為此，政府不得不出手救市。

最為典型的例子便是2008年，經(jīng)濟(jì)開始整體降溫時，前幾年積累下來的政策的時滯效應(yīng)也同時起作用，房地產(chǎn)交易降至冰點。為此政府出臺了史無前例的房地產(chǎn)刺激政策，諸如房貸利率七折、首付兩成，致使2009年11月房價增幅同比高達(dá)15%。這一輪房價上漲的過程中，京滬等地的房價漲幅超過100%的區(qū)域比比皆是。直到2010年，高企的房價成為了社會的焦點議題，為了抑制房價，行政干預(yù)再一次全面進(jìn)入市場，推出史上最嚴(yán)厲的“新國十條”。

房價下行就殺跌，房價上漲就抑制。近年來，政府既要服從經(jīng)濟(jì)周期的大局，也要回應(yīng)購房剛需對高房價的指責(zé)，左右為難。會哭的孩子有奶喝。這不，眼下殺跌之風(fēng)又起。8月以來，取消限購或放松限購的風(fēng)潮席卷而來，30多個限購城市松綁“救市”。然而，救市并沒有讓市場出現(xiàn)明顯改觀，數(shù)據(jù)表明，實施“救市”政策以來，各個城市的樓市行情并未實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，甚至部分城市購房者的觀望情緒加重了。

呼和浩特市第一個正式發(fā)文取消限購，但其成交量在經(jīng)歷了短短一周的上升后迅速回落，七八月份持續(xù)低迷；濟(jì)南在7月10日放開限購后的第二周成交量即大幅回落至首周的一半，8月份周均成交量為200套左右；而上述唯一住宅價格上漲的廈門，日均成交約55套，成交量并沒有明顯的反彈；長春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購后成交量只有5%左右的小幅提升……

“市場需求不足加上庫存量的高企，購房者的觀望情緒并未隨著政策的松動而消失。”一位業(yè)內(nèi)資深人士坦言，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用非常有限。

然而，值得一提的是，8月，青島放開限購首月，樓市成交量便迎來破萬。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，8月青島住宅成交總量為9028套，環(huán)比上漲42.4%，成交面積為926623.23平方米，環(huán)比增長41.2%，8月份商品房（不含保障房）成交總量為10049套，成交面積為1034238.3平方米，分別環(huán)比增長21.9%和14.9%。對此，青島一位房企營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，成交量的上升一方面是源于限購部分的放開因素，而另一方面，則是之前開發(fā)企業(yè)降價促銷，累積交易的成果。“看上去像是限購的利好直接引起的，實則不然。其實，對樓市起扭轉(zhuǎn)作用的關(guān)鍵點在于限貸的放開。”endprint

9月22日，青島國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡稱“意見”），成為青島兩次限購松綁后，正式出臺的房地產(chǎn)新政：而這一新政最吸引關(guān)注的點無疑是“限貸”松綁。意見提出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。

換言之，這打破了以往房地產(chǎn)市場“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。關(guān)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”，簡單說，就是申請貸款者如果曾經(jīng)名下有房或者名下有過房貸記錄，再買房均屬于“二套”。即使貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄，再貸款買房也算“二套”，這無疑在一定程度上遏制了改善型需求的入市，屏蔽了消費(fèi)庫存最有力的一部分。

如今，限貸松綁，首套房標(biāo)準(zhǔn)以實際持有房屋數(shù)，而不是以房貸次數(shù)為準(zhǔn)，這樣顯然更為合理。另外，對購房者有針對性地推出減少交易契稅政策也將進(jìn)一步釋放購房者的入市熱情。

“繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺鼓勵性政策的城市。首套房貸認(rèn)定和契稅減免，對于購房者是很實惠的利好。總而言之，限購已去，限貸漸松，房地產(chǎn)市場整體環(huán)境已經(jīng)轉(zhuǎn)向趨暖。只是這市場化的調(diào)節(jié)尚未結(jié)束，高庫存和降價潮并存，恐怕市場短期仍會在地位震蕩前行。”房價點評網(wǎng)青島高級分析師張斌說。

利率松綁，是真是假？

隨著房地產(chǎn)政策的松綁，“首套房貸款利率出現(xiàn)松動”的傳聞不絕于耳。5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會，對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出五條意見（業(yè)內(nèi)人士稱之為“央五條”），更被業(yè)內(nèi)解讀為在政策層面喊話，旨在降低商業(yè)銀行個人按揭住房貸款利率。

在9月1日，某金融搜索平臺發(fā)布對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率監(jiān)測報告。數(shù)據(jù)顯示，由于政府的一系列舉措，8月房貸市場出現(xiàn)了利率松動的跡象，目前在23個重點城市中有10城存在利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度略增，但均有附加條件。據(jù)悉，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質(zhì)，例如購房人需要在銀行辦理一定數(shù)額的存款、購買銀行內(nèi)部理財、保險等產(chǎn)品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。其中上海有全國最低八五折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現(xiàn)九折利率，6城優(yōu)惠利率為九四至九八折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。

真實情況如何？“眼下，單就青島市場而言，‘央五條之后，首套房貸利率基本保持不變，大部分維持基本利率。但近期的確有松綁的趨勢，但表現(xiàn)并不明顯，只是個別銀行幅度較大，青島銀行出現(xiàn)九折利率。”一家總部位于青島的銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，青島銀行自8月中旬開始便開始下調(diào)房貸利率，只要信用記錄良好、具有還款能力、符合國家相關(guān)部門規(guī)定的首套住房貸款政策的話，便能夠享受到九折利率。而對于一些比較優(yōu)質(zhì)的客戶，像當(dāng)?shù)卣M(jìn)的重大項目的工作人員或者政府引進(jìn)人才，可以享受到八八折利率優(yōu)惠。

據(jù)了解，目前青島銀行合作的開發(fā)樓盤已達(dá)到約100家以上，占了整個青島樓市很大的合作比重。上述負(fù)責(zé)人坦言，“之所以出現(xiàn)青島銀行首套利率優(yōu)惠一支獨(dú)秀的局面，一方面由于其總行在本地，因此，相對與其它銀行而言，市場決策相對較快；一方面，作為青島的本地銀行，也不排除其社會責(zé)任感的因素。”畢竟，“相對與小微企業(yè)貸款而言，房貸業(yè)務(wù)利率實在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業(yè)貸款。

另外，今年上半年一些銀行主動壓縮個人住房貸款，也在一定程度上導(dǎo)致利率的難以松動。其中，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。據(jù)悉，今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。

但值得一提的是，由于央行喊話要求禁止個人購房停貸，要合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸利率水平。所以，我們有理由相信，伴隨當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)發(fā)展前景不明朗，風(fēng)險更小的房貸業(yè)務(wù)將獲得更多的增長空間。加之，前期積壓的房貸需求已經(jīng)基本發(fā)放完畢，各家銀行已經(jīng)從去年額度緊張變?yōu)轭~度寬松，在供大于求的情況下，首套房的利率繼續(xù)往下走的可能性非常大。

然而，你永遠(yuǎn)無法知道，意外和明天哪一個先到來。而目前來看，限購、限貸放開、利率松綁，政府救世的效果究竟如何？這顯然還都是未知數(shù)，一場房地產(chǎn)市場的地震才剛剛開始。而我們只是單純地希望，2008年的故事，不再重演就好。endprint