新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動協(xié)調(diào)發(fā)展對策探討

■ 余 杰 黃小平（江西經(jīng)濟管理干部學院 南昌 330088）

城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)的需求和投資，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，兩者是相互促進的關(guān)系。但是由于各種原因，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)價格過高，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，阻礙了我國新型城鎮(zhèn)化的進程，因此，如何促進新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的互動協(xié)調(diào)發(fā)展，化解兩者的利益沖突，就成為值得探討的課題。

新型城鎮(zhèn)化需要與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有巨大的促進作用

1.新型城鎮(zhèn)化有利于促進房地產(chǎn)的需求。新型城鎮(zhèn)化進程的加快會引起房地產(chǎn)需求的巨大增加，首先，新型城鎮(zhèn)化率的提高會吸引大量人口到城鎮(zhèn)集聚，這會直接引起房地產(chǎn)需求的增加。根據(jù)國家發(fā)展規(guī)劃，到2050年，我國的城鎮(zhèn)化水平要達到中等發(fā)達國家平均水平，這意味著在未來30多年中每年大約有1400萬人口需要從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這會對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的需求；其次，在城鎮(zhèn)化進程中，城市規(guī)劃布局更加合理，建筑質(zhì)量明顯提高，各種配套設(shè)施、交通便捷度及各種管理設(shè)施合理布局，激發(fā)了消費者對房地產(chǎn)的需求；最后，城鎮(zhèn)化進程的提高，居民收入提高更加有保障，城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高，他們對房屋的建筑面積和建筑質(zhì)量的要求都在不斷提高，如1980年我國城鎮(zhèn)人均住房面積僅為7.2平方米，2000年上升到20.3平方米，2013年上升到34.66平方米。

2.新型城鎮(zhèn)化有利于促進房地產(chǎn)的投資與供給。一是城鎮(zhèn)化的推進會引起人口素質(zhì)的全面提高以及生活質(zhì)量的提高，居民對居住條件要求提高，如對居住環(huán)境、住宅面積、住宅質(zhì)量、物業(yè)管理及基礎(chǔ)設(shè)施等，這會刺激房地產(chǎn)投資的增加，提高住宅建設(shè)質(zhì)量，完善各種設(shè)施及服務；二是在城鎮(zhèn)化進程中，政府對城市規(guī)劃布局更加合理，學校、醫(yī)院、公交等配套設(shè)施布局齊全，有助于開發(fā)商更快的銷售房屋和銷售價格的提高，提高了開發(fā)商的積極性。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于新型城鎮(zhèn)化的提高

1.房地產(chǎn)開發(fā)改善了人居環(huán)境，有助于城鎮(zhèn)規(guī)模擴大。房地產(chǎn)開發(fā)有利于形成基礎(chǔ)設(shè)施完善的大型社區(qū)，提高了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量和居住環(huán)境。居住環(huán)境和生活質(zhì)量的改善，又會吸引更多的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從而加速了城鎮(zhèn)化進程，推動城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大。改革開放以來，我國的城鎮(zhèn)化率不斷提高，由1978年的17.9%上升到2013年53.73%，平均每年提高1.02個百分點，遠高于改革開放前29年（1949年－1978年）平均每年提高0.25個百分點。其中一個重要原因就是我國加大了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)，改善了人居環(huán)境，吸引了大量人口向城鎮(zhèn)集聚。

2.房地產(chǎn)開發(fā)解決了大量農(nóng)民工進城就業(yè)，加快了城鎮(zhèn)化進程。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，能夠帶動建筑業(yè)和裝飾裝璜等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了建筑材料和裝璜材料的消費，促進了運輸業(yè)和勞務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而這些行業(yè)往往是農(nóng)民工進城就業(yè)的主要行業(yè)。在國家鼓勵農(nóng)民工進城落戶和解決子女教育、醫(yī)療保險等諸多利好政策的配合下，農(nóng)民工進城落戶的數(shù)量不斷增加，增加了房地產(chǎn)的需求，從根本上加快了城鎮(zhèn)化進程。

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展存在的主要問題

房地產(chǎn)價格過高影響了城鎮(zhèn)化進程。隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷提升，房地產(chǎn)的需求增加，對房地產(chǎn)的投資與投機日漸增多，使房價整體出現(xiàn)過高，房價收入比嚴重不合理，阻礙了城鎮(zhèn)化進程，表現(xiàn)在：一是房價增長幅度超過了城鎮(zhèn)居民收入增長幅度，降低了居民的實際收入，原有城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量無法得到提高，就沒有更多的收入去改善住宅；二是影響了農(nóng)民工進城買房，農(nóng)民工被迫只能把城鎮(zhèn)當作流動打工的場所，無法安心固定下來就業(yè)；三是房屋價格的上漲，會帶動房屋租金的上漲，增加了大學生等群體的租房成本，增加了這些群體落戶城鎮(zhèn)的成本。以上三個因素都會對城鎮(zhèn)化進程造成嚴重的阻礙。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，影響了城鎮(zhèn)化的后續(xù)發(fā)展。從總體上看，我國房地產(chǎn)市場保持了健康、快速發(fā)展的態(tài)勢，但在某些地區(qū)出現(xiàn)了投資增幅過大、土地供應量過多、價格上漲過快和結(jié)構(gòu)不合理等突出問題，重點表現(xiàn)在6大方面：一是脫離經(jīng)濟發(fā)展水平和實際需要，盲目攀比、急功近利，導致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；二是部分城市政府將規(guī)劃、土地管理權(quán)限下放，導致土地供應過大，房地產(chǎn)開發(fā)無序擴張；三是部分城市調(diào)控房地產(chǎn)不力，引起房地產(chǎn)價格快速上漲和投機炒房客大量出現(xiàn)；四是部分政府嚴重依賴“土地財政”，盲目上大戶型、高層、高檔項目，導致中低收入家庭買房困難，商品房積壓嚴重；五是個別城鎮(zhèn)任由開發(fā)商侵占城市綠地、景區(qū)興建別墅和“豪宅”，不僅造成土地資源浪費，而且破壞城鎮(zhèn)規(guī)劃；六是部分城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長過分依賴房地產(chǎn)的開發(fā)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降，勢必將對城市經(jīng)濟發(fā)展造成較大影響。以上六大因素都會影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展，影響城鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展。

城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，影響了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)秩序。城鎮(zhèn)規(guī)劃是對城鎮(zhèn)土地使用和建設(shè)發(fā)展進行控制的社會活動，它確定了城鎮(zhèn)未來一定時期的發(fā)展性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向（柴青，2010）。但是由于體制機制的原因，目前我國城鎮(zhèn)建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，主要表現(xiàn)在：一是城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃滯后，布局不合理，嚴重影響了建設(shè)質(zhì)量；二是城鎮(zhèn)規(guī)劃不嚴肅，更改的隨意性強，導致用地布局較為混亂，一些城鎮(zhèn)甚至出現(xiàn)先建設(shè)、后規(guī)劃或邊建設(shè)、邊規(guī)劃，規(guī)劃跟著建設(shè)走的現(xiàn)象。在這種規(guī)劃不合理的引導下，往往會出現(xiàn)開發(fā)商片面追求高容積率或更改規(guī)劃圖，占用城鎮(zhèn)其他公共設(shè)施的資源，損害業(yè)主的利益，導致房地產(chǎn)開發(fā)秩序混亂，一定程度上影響了城鎮(zhèn)化進程。

保障房建設(shè)跟不上城鎮(zhèn)化進度，影響了城鎮(zhèn)化的進程。我國政府加快了經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房和限價商品房的建設(shè)力度，但從總體上來看，我國保障房建設(shè)力度趕不上城鎮(zhèn)化進度。主要表現(xiàn)在：一是保障房的準入、退出機制不完善，對弄虛作假者懲罰輕；二是保障對象覆蓋面較窄，主要針對城鎮(zhèn)低收入家庭或個人，大批農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學生基本享受不到住房保障；三是保障房地理位置不理想，缺乏必要的交通、醫(yī)院、學校、購物等配套設(shè)施，造成居民工作生活極不方便（施風蕾，2012），從而在一定程度上影響了城鎮(zhèn)化的進程。

新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動協(xié)調(diào)發(fā)展的對策

加快戶籍制度改革，建立城鄉(xiāng)均等的公共服務體系。由于戶籍制度的限制，雖然有大批農(nóng)民工進城務工，但他們依然享受不到市民待遇，無法在城鎮(zhèn)安家，消費需求無法釋放出來。因此，推行在中小城鎮(zhèn)全面取消戶籍制度，建立人口登記制度，剝離戶籍制度的福利分配功能；大中城市戶籍制度基本放開，全面實行居住證制度等核心的戶籍制度改革，才會使新市民釋放出更大的房地產(chǎn)投資與消費潛力，更好地推進我國城鎮(zhèn)化進程。同時，建立城鄉(xiāng)均等的公共服務體系，解決好農(nóng)民工進城后的就業(yè)、住房、看病、養(yǎng)老及小孩上學等問題，實現(xiàn)城鄉(xiāng)勞動者同工同酬、城鄉(xiāng)居民教育機會均等、城鄉(xiāng)醫(yī)療、養(yǎng)老保障等制度并軌，可以使農(nóng)民工能夠在城鎮(zhèn)安心就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

破解土地財政，防止城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化。土地財政是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)出讓金收入來維持地方財政支出。其產(chǎn)生的弊端是：一是將土地收入大多用于城市建設(shè)，城鄉(xiāng)差距不但沒有縮小，反而擴大了；二是政府將土地收入大量投向城市建設(shè)，刺激了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的繁榮，出現(xiàn)“城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化”的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)投資和價格過高，阻礙了城鎮(zhèn)化進程。因此，為了切斷地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益捆綁，一是要創(chuàng)立土地財產(chǎn)稅，讓地方政府從土地交易和級差收益上漲中獲取長期的稅收；二是完善公共財政體制，將地方政府從城市投資的主導者變成公共服務的提供者；三是改變土地單一招拍掛制度，阻斷地方政府的賣地機制。

完善住房保障體系，形成多層次的房地產(chǎn)供給模式。1998年我國住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住房需求得到合理釋放，房地產(chǎn)投資額不斷增加，2013年，我國房地產(chǎn)投資額達到86013億元，商品房和住宅銷售均價分別為6237元/平方米和5850元/平方米，商品房銷售面積達到13.1億立方米，初步形成了市場供應與政府保障相結(jié)合，以市場供應為主的城鎮(zhèn)住房供應體系。但我國住房供應體系也存在一些問題，突出表現(xiàn)在：一是政府對經(jīng)濟適應房、廉租房、公租房和限價商品房等保障性住房供應不足，覆蓋面較窄；二是商品住房供應結(jié)構(gòu)不合理，大戶型、豪華型商品住房供應多，而價格適中的中小戶型住房供應偏少；三是住房租賃市場不發(fā)達，造成住房購買需求旺盛；四是房價過高，嚴重降低了居民的購買能力。因此，我國必須完善城鎮(zhèn)住房供應體系，策略有：一是提高中小戶型住房供應比重，重點建設(shè)面向廣大群眾的普通商品住房；二是大力發(fā)展租賃房屋市場；三是保護居民的剛性住房需求，抑制投機需求；四是明確保障性住房的政府投資主體地位；五是完善保障性住房的進入、退出機制。

堅持以人為本的城鎮(zhèn)化，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是人口的城鎮(zhèn)化，目前我國大部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口僅僅完成了從農(nóng)民到農(nóng)民工的轉(zhuǎn)變，并未實現(xiàn)農(nóng)民工到市民的轉(zhuǎn)變，所以以現(xiàn)有的通過“城鎮(zhèn)人口/總?cè)丝凇?00%”計算得出的城鎮(zhèn)化率指標并不能全面地反映城鎮(zhèn)化質(zhì)量（譚曉林等，2014）。因此，應把有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為城鎮(zhèn)化的重要任務，努力提高人口城鎮(zhèn)化水平：一是統(tǒng)籌推進戶籍制度改革，對戶籍實行一元登記制度，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)社會保障體系，解決農(nóng)民工的就業(yè)、住房、醫(yī)保、養(yǎng)老及子女的就學等保障問題；二是深化農(nóng)村土地制度改革，提高農(nóng)民征地補償，保障農(nóng)民合法權(quán)益；三是將農(nóng)民工住房問題納入城鎮(zhèn)住房保障體系，建立“經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、限價商品房”四位一體的城鎮(zhèn)住房保障體系；四是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及勞動力市場，拓寬農(nóng)民工就業(yè)渠道，增加收入；五是提升城鎮(zhèn)居民綜合素質(zhì)，鼓勵農(nóng)民工參加市民素質(zhì)培訓，提升農(nóng)民工就業(yè)能力。

以綠色、節(jié)能、環(huán)保的理念推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化注重集約、智能、綠色、低碳，未來的房地產(chǎn)業(yè)是綠色、節(jié)能、環(huán)保的產(chǎn)業(yè)，因此一定要以生態(tài)理論去推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一是要以綠色建筑發(fā)展和綠色城區(qū)建設(shè)為引領(lǐng)，鼓勵開發(fā)企業(yè)建設(shè)綠色建筑和住宅小區(qū)；二是積極推進既有住區(qū)的環(huán)境整治、棚戶區(qū)改造和城中村改造。加快城市市政公用設(shè)施建設(shè)、城市綠化、改善城市人居生態(tài)環(huán)境；三是加快推進住宅產(chǎn)業(yè)化，建立符合產(chǎn)業(yè)化要求的住宅建筑結(jié)構(gòu)體系，實現(xiàn)住宅規(guī)劃、設(shè)計、部件生產(chǎn)、施工、管理和服務等環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈；四是從房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、使用、維護和拆除再利用全過程以及建筑全壽命周期著手，努力推進建筑節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保。

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于推動我國城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化進程的加快反過來又會增加房地產(chǎn)的需求與投資。我們應該處理好二者的關(guān)系，加快以人為本的城鎮(zhèn)化，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，積極發(fā)展綠色建筑、智能建筑和推廣運用低碳技術(shù)，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動協(xié)調(diào)發(fā)展，建成一個宜居宜業(yè)的生態(tài)城鎮(zhèn)。

1.柴青.淺談如何做好小城鎮(zhèn)規(guī)劃[J].山西建筑，2010.3(9)

2.施風蕾.我國保障性住房建設(shè)中存在的問題及對策.鹽城工學院學報（社會科學版）[J].201.6

3.房地產(chǎn)市場逐步降溫調(diào)控成效初顯現(xiàn)[N].人民日報，2012年7月10日

4.譚曉林，汪玉奇.2014年江西發(fā)展形勢分析與預測[M].江西人民出版社，2014